Пошаговый редевелопмент
Процесс редевелопмента промышленных территорий в центре города пока вызывает массу вопросов и сложностей. Предприятия по большей части не в состоянии самостоятельно перебазировать свое производство. Для решения этого вопроса им необходима не только помощь инвесторов, но и поддержка города. К таким выводам пришли эксперты рынка в ходе обсуждения проблемы в рамках конференции "Редевелопмент промышленных территорий в центре Санкт-Петербурга и новые возможности размещения производств в регионе", организованной ИД "Коммерсантъ".
Вопрос редевелопмента территорий обсуждается властями города достаточно давно. Впервые эта тема была поднята еще при Анатолии Собчаке (мэр Петербурга с 1991 по 1996 годы).
"Если мы возьмем в пример европейский опыт, то увидим, что там развитие рыночных отношений приводило к росту стоимости земельных участков в центре городов, что, в свою очередь, вытесняло промышленные предприятия на окраины и за пределы мегаполисов, — рассказывает Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства. — У нас же ситуация была иной. Если в рыночные времена промышленные предприятия отступали под напором стоимости земли, которая была естественным регулятором застройки города, то в советский период самого понятия "стоимость земли" не существовало, поэтому производства располагались подчас на ценнейших землях городского центра". В результате в Петербурге оказалось занято промышленными предприятиями около 40% территории центральных районов (причем часто — на набережных), в то время как в среднем европейском городе — около 10%.
"На сегодня эти цифры в 10-20 процентов не превратились ни благодаря действиям властей, ни благодаря росту цен на землю, — соглашается Алексей Чичканов, председатель комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга. — Мой опыт говорит, что программой вопрос не решить. Вывод предприятий — это вопрос конкретных проектов. Должна совпасть мотивация собственника предприятия, инвестора и города, который нацелен на то, чтобы развить территорию в центре и модернизировать производство, которое переедет в другое место".
Причины — разные, сложности — одни
Одна ситуация, когда предприятие для поддержания конкурентоспособности нуждается в расширении, но существующая территория не позволяет это сделать. В этом случае руководство вынуждено искать новую площадку. Здесь в пример можно привести "Адмиралтейские верфи", которые планируют переводить производство в Кронштадт. "Наша ситуация иллюстрирует случай, когда совпадает желание собственника, инвестора и города перевести и создать предприятие на новой территории", — говорит Сергей Бузланов, заместитель генерального директора по экономике и финансам ОАО "Адмиралтейские верфи".
Другой вопрос, когда предприятие рассматривает возможность переезда в связи с необходимостью оптимизации расходов. "На сегодня производства, расположенные в центре города, сталкиваются с большими затратами на энергетику и ремонт оборудования, — рассказывает Марина Зверева, заместитель генерального директора ОАО "ЛОМО". — Существующие сети значительно устарели, и потери в энергосбережении просто колоссальные". При этом затраты на ремонт оборудования могут быть сопоставимы со стоимостью нового. "В то же время высокая аренда земельных участков еще больше бьет по бюджету производства — в итоге может получиться, что переезжать будет некому", — досадует Марина Зверева. По ее мнению, все эти вопросы могут подвигнуть предприятие переехать на окраину города или в ближайший пригород. Однако, не имея союзников в виде инвесторов или власти, руководство предприятий столкнется с множеством проблем, которые делают возможность передислокации практически нереализуемой.
Одна из таких проблем — это финансовая составляющая процесса. "Для предприятия, если оно решает вопрос о перемещении, должны быть сильные мотиваторы, связанные с ценой на землю, налогообложением, возможностью получения кредитных ресурсов для создания нового производства, — считает Сергей Федоров, заместитель директора Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. — Город многое делает для того, чтобы стимулировать перенос предприятий из центра, формируя промышленные зоны, предоставляя земельные участки, как в случае с заводом "Полиграфмаш". Однако на сегодня о каких-то завершенных процессах, которые можно принять за образец, говорить достаточно сложно".
Финансовый вопрос
Вопрос редевелопмента решается достаточно просто, если производство занимает большую территорию, которая юридически сосредоточена в одних руках. В этом случае предприятие может найти средства на переезд, а высвободившийся участок развивать, в том числе при помощи соинвесторов, получая стабильный доход. По такому пути пошли собственники ОАО "Силовые машины". "Никто не говорит, что предприятие, которое занималось производством в центре города, должно продавать площадку, — считает Сергей Горлач, управляющий развитием проекта "Промышленный парк Тосно". — Оно может создать денежный поток. Сейчас популярно для Петербурга такое новое понятие, как fee-development. Оно подразумевает привлечение девелопера, который за определенную плату освоит вашу территорию и создаст необходимый денежный поток для покрытия расходов создания производства вне центра города".
Другой вариант — продажа земельного участка, на котором расположено производство. Однако реалии таковы, что стоимость земли вряд ли сможет компенсировать затраты на переезд. Безусловно, с точки зрения девелоперов, в городе есть привлекательные для застройки участки, на которых в настоящее время расположено производство. Но у каждого проекта есть свои предельные показатели по стоимости земли. "У продуктового гипермаркета цена не должна составлять более 200 евро за метр, — говорит Сергей Федоров. — Понятно, что у девелоперов жилья, в зависимости от класса объекта, реализуемого на данном участке, своя предельная цифра, которая позволяет или не позволяет в такой проект входить". Но даже в этом случае ожидания собственников предприятия зачастую выше, чем те предельные цифры по затратам на метр производимых улучшений, которые может себе позволить девелопер. Это неудивительно, поскольку, если предположить, что даже если участок будет продан по $200 за квадратный метр, чуть ли не половина из них уйдет на приобретение земли. "За меньшее можно просто не найти что-то подходящее, с развитой инженерной и транспортной инфраструктурой, в адекватном месте, — говорит Алексей Шаскольский. — А на оставшиеся $100-150 на кв. м вы не построите себе новое производство".
Индустриальные парки ждут
Проблема поиска территории для предприятия также стоит не на последнем месте. На сегодня в регионе нет готовых площадок, куда можно было бы перенести производство. Предприятия вынуждены приобретать землю в чистом поле и вкладывать собственные средства в развитие инфраструктуры. Альтернативный вариант — перенос производства на территорию индустриального парка. В настоящий момент имеется несколько проектов индустриальных парков, расположенных в Горелово, Тосно, Гатчине и других районах Ленинградской области. Среди них — проект компании "ЮИТ Лентек" Greenstate. Он реализуется в поселке Горелово Ленинградской области на территории площадью 112 га, всего лишь в 1 км от КАД. Ранее на этой территории был расположен танковый полигон. "Мы создали полностью инженерно подготовленную территорию, на которой разрешено размещение предприятий 4-го и 5-го классов вредности, — рассказывает Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости компании "ЮИТ Лентек". — На каждый гектар участка приходится 188 кВт электроэнергии, по 8,6 кубов водоснабжения. Стоимость земли в нашем индустриальном парке составляет около 175 евро за кв. м". В настоящий момент порядка 40% парка занято предприятиями, в том числе: логистический центр класса А, производство мясопродуктов "Пит-Продукт" финского концерна Atria Group plс, предприятие для упаковки косметической продукции Dermosil и другие объекты. В текущем году компания заключила еще две сделки: с дистрибьюторским центром металлопроката ("Севзапметалл") и с предприятием по производству медицинских препаратов". До 2015 года руководство компании "ЮИТ Лентек" планирует заключить контракты на оставшуюся территорию, и до 2017 года — полностью реализовать проект.
Перенос предприятия на территорию индустриального парка имеет ряд преимуществ, среди которых быстрота переезда и отсутствие проблем с инженерией. "Если нужно построить новое предприятие, в течение 1,5-2 лет запустить операционную деятельность и получать прибыль, то прямая дорога в индустриальный парк, где все готово, — считает Максим Соболев. — Альтернатива — купить участок за 60 евро за квадрат, полгода разбираться, получать технические условия, после чего можно будет начать проектирование, потом не меньше года тратить на проведение коммуникаций и закончить свое предприятие в таком ключе в лучшем случае лет через пять".
Однако для предприятий эта цена зачастую слишком высокая. "На Западе существует четкое представление о том, какую часть затрат при строительстве предприятия или его переезде должна занимать стоимость земли, — говорит Алексей Шаскольский. — Для производственной недвижимости на нее должно приходиться около пяти процентов от общих затрат, поэтому территории под производством не могут стоить дорого, не могут примыкать к центральным городским районам".
Безусловно, собственники индустриальных парков готовы в работе с клиентами искать взаимовыгодные решения. "Есть различные финансовые механизмы, которые можно привлекать к каждому проекту и рассматривать их, — говорит Сергей Горлач. — Я думаю, не всегда и ЮИТ требует оплаты полной суммы стоимости земельного участка при заключении договора. Участие в таких проектах по переводу производственных предприятий для нас, как для промышленных парков, очень интересно. В таком случае мы можем не форсировать события, а спокойно подготовить площадку в соответствии с требованиями каждого предприятия".
Одна на всех
Тормозит процесс редевелопмента и наличие большого числа собственников территории, на котором расположено предприятие. "Все помнят 90-е годы, когда было единичным случаем, чтобы территория осталась в одних руках, — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. — Чаще это были раздробленные кусочки. И чем больше таких кусочков, тем сложнее процесс". "Были истории, когда предприятия покупали территории сами у себя, — добавляет Сергей Федоров. — Другая история — процесс банкротства. В первом случае — это защита, она затрудняет процесс редевелопмента, потому что этого не хотят сами собственники. Во втором случае можно с собственниками договориться. Но и в этом случае может меняться экономика проекта за счет переоценки мелкими собственниками своих активов. Процесс выкупа может длиться не один месяц и не один год".
Еще одной проблемой, которая может сделать невозможным переезд предприятия, — это персонал. По различным оценкам, при переезде отсеивается не менее 30% сотрудников, задействованных на производстве. А в регионах зачастую квалифицированных кадров не найти. "Мы искали площадку для фармакологического завода, — делится Андрей Тетыш. — Сотрудников у предприятия немного, но производство невозможно перенести за пределы города, потому что работники не готовы туда ездить на работу".
С проблемой трудовых ресурсов столкнулось и руководство "Адмиралтейских верфей". "Сегодня на предприятии занято порядка 6000 человек, — рассказывает Сергей Бузланов. — В следующем году будет на 1500 людей больше. Конечно, перевезти такое количество людей в Кронштадт невозможно. Но производство будет переноситься поэтапно. За это время мы будем вести работу по подготовке персонала, его обучению".
Другой вопрос — проживание персонала. У нас есть примеры, когда предприятие строило жилье для своих сотрудников (например, Nokian Tyres). Однако в случае с редевелопментом это станет еще одной составляющей бюджета переезда, который и так недоступен для большинства предприятий.
Без власти никуда
Безусловно, процесс редевелопмента, несмотря на все существующие сложности, медленно, но идет. "По тем площадкам, где девелопер может справиться самостоятельно, этот процесс уже пошел, — говорит Алексей Далматов, директор по инвестиционному развитию ЗАО "ЮИТ Лентек". — Мы сейчас видим, что ситуация на Выборгской, Пироговской, Свердловской набережных постепенно развивается. Территория станции "Московская — Товарная" и часть территории Обводного канала тоже продвигается в своем развитии. "Измайловская перспектива", несомненно, будет развиваться, причем, возможно, даже лучше других территорий. Проект планировки территории утвержден правительством города, ряд земельных участков приобретен девелоперами, в том числе и нашей компанией, и работа по реализации этих проектов активно ведется. Но есть площадки, где мы совершенно точно не можем сами справиться — в силу либо каких-то законодательных и градостроительных ограничений, либо экономических вопросов". И в этих ситуациях участникам рынка без помощи города не обойтись.
"Думаю, что мы должны ответить себе на вопросы: "Каким мы видим наш город?", "Каким он должен быть?", — говорит Павел Плавник, генеральный директор завода "Звезда". — Когда власти смогут ответить на эти вопросы, можно будет составить план развития Петербурга и при помощи всех участников рынка постепенно его реализовывать". С экспертом согласен и Алексей Далматов. "Здесь городом должна быть проведена колоссальная подготовительная работа в определении того, какие территории должны остаться промышленными и какие производства должны быть там сохранены, — считает Алексей Далматов. — И потом уже необходимо вести переговоры с теми предприятиями, которые на этих территориях находятся, помогать им, привлекать девелоперов, разработать соответствующий механизм вывода производств. При всем большом желании бизнеса этот процесс ему самостоятельно не потянуть".