В вопросе уплотнительной застройки поставлена точка

Доля точечной застройки в Петербурге стремительно сокращается. Если 10 лет назад до 90% нового жилья вводилось в сложившихся кварталах, то сегодня объемы ввода упали, по разным оценкам, до 20-50%. Еще через несколько лет доля "точек" может сократиться до 10%. Однако полностью такой вид строительства не исчезнет. При этом цена внутриквартального жилья, напротив, будет расти.

Эксперты полагают, что полностью точечная застройка, в том числе за счет освоения неэффективно используемых участков в сложившихся районах города, не умрет и всегда будет находить своего покупателя. Она будет оказываться востребованной в силу просто иного качества среды и состояния инфраструктуры. Доля клиентов, которые хотят жить в уже сформировавшихся районах, по-прежнему велика.

В таких районах, как правило, в целом решены вопросы социальной инфраструктуры. Хотя плюсом новых районов является то, что строящиеся в них социальные объекты уже изначально отвечают современным требованиям. Впрочем, современная социальная инфраструктура может появляться и в новых кварталах, в том числе в рамках проектов редевелопмента территорий. Для жителей ранее сформировавшихся районов ситуация с общественным транспортом оказывается лучше, чем в новых районах, где решение этих вопросов может затягиваться на длительное время (хотя при этом в них сразу проектируются более широкие дороги и внутриквартальные дороги, удобные для владельцев личного автотранспорта). В любом случае от профессионализма девелоперов, качества, продуманности концепций реализуемых проектов, от грамотного выбора земельных участков зависят перспективы формирования на застраиваемых территориях комфортной среды проживания и обеспечения жителей максимальным объемом инфраструктурных возможностей.

В городе практически не осталось свободных пятен под застройку, и это побуждает девелоперов искать площадки у границы города и в пригородах.

Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам компании "Главстрой СПб", полагает, что сегодня строительство, осуществляемое в кварталах сложившийся застройки, существует. "Доля такого строительства достаточно велика и, по нашим оценкам, составляет 60 процентов. Однако жилищная политика городских властей, направленная в последние годы на развитие новых, ранее не освоенных территорий, в значительной степени изменила расклад. Дирекцией по маркетингу и продаж ООО "Главстрой СПб" ведется системный анализ постановлений правительства по утвержденной градостроительной документации. С уверенностью можем утверждать, что основные акценты развития территорий в ближайшие пять лет будут находиться на севере и северо-западе Петербурга", — прогнозирует он.

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", считает, что в городе могут появляться участки для нового строительства при освобождении территорий промышленными предприятиями или при реновации жилья. "Но это будет не массовое строительство, а отдельные кластеры жилья высокого уровня — бизнес- и элит-класса, а также торговые комплексы, бизнес-центры. Массовое строительство постепенно уходит в пригороды. Уже сегодня доля проектов комплексного освоения территорий, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья Петербурга составляет около 40 процентов. В продаже находится 21 проект комплексного освоения, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн кв. м", — рассказывает господин Еремин.

Генеральный директор ЗАО "ЮИТ Лентек" Михаил Возиянов считает, что стимулировать редевелопмент промзон должны городские власти: "Городу, на мой взгляд, выгоднее, чтобы осуществлялся редевелопмент таких земельных участков, чем вынужденное растягивание инженерных коммуникаций на сотни километров в связи с расползанием города вширь. Площади промзон Петербурга сопоставимы с несколькими крупными проектами комплексного освоения. При этом наш город, с точки зрения площади занимаемой территории, и так может считаться, по сути, самым большим в стране".

Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент", прогнозирует, что уже в ближайшем будущем доля "точечных" проектов в общем объеме вводимых квадратных метров нового жилья может упасть до 20%. "Больше всего точечной застройки в Красногвардейском, Калининском, Невском и Выборгском районах (в последнем — в основном рядом со стациями метро "Удельная", "Выборгская" и "Лесная"). Ну и, конечно, в историческом центре города", — говорит госпожа Шишулина. По ее мнению, полностью точечная застройка не исчезнет, так как объекты в обжитых районах и рядом с метро привлекательны как для застройщиков, так и для покупателей, но через 2-3 года ее доля снизится ориентировочно до 10 процентов рынка, а цены на квартиры в таких домах будут на 15-20 процентов выше, чем в жилых комплексах на вновь осваиваемых территориях.

Заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева добавляет, что точечные объекты эконом- и комфорт-классов, по ее мнению, также могут появиться в Выборгском районе.

Рассуждая о точечной застройке бизнес- и премиум-класса, госпожа Трошева говорит, что интересные участки и дома, требующие реконструкции, остались в Петроградском, Василеостровском и отчасти Центральном районах. Ольга Трошева не согласна с коллегами, полагающими, что точечная застройка может сохраниться при редевелопменте территорий промышленного назначения: "Они будут, скорее, отнесены к категории КОТ ввиду своей масштабности".

Через все преграды

Павел Андреев, руководитель компании ЛЭК, отмечает, что интерес к точечным проектам у девелоперов есть, однако имеются слишком большие сложности с получением документации. Но эти неудобства того стоят. "Покупатели стремятся приобретать квартиры в новых домах — в давно построенных районах со сложившейся инфраструктурой. Этого не могут обеспечить проекты комплексного освоения. К плюсам точечной застройки можно отнести развитую социальную, развлекательную, транспортную инфраструктуру. К минусам — большая плотность домов, нехватка зеленых насаждений, загазованность", — рассуждает господин Андреев.

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, напоминает, что в большинстве случаев девелоперы при реализации проектов в сложившихся кварталах несут дополнительные потери из-за борьбы с протестными настроениями и связанных с ними остановками строительства. "Сложившаяся практика государственного регулирования данного вопроса страдает от отсутствия комплексного подхода к проблеме: решения часто принимаются не в результате всестороннего анализа ситуации, а под давлением определенных сил, конфликта интересов. В Петербурге существует целый ряд объектов точечной застройки, объектов нового строительства и реконструкции, украшающих город, делающих его более комфортным. Несколько примеров: жилые дома — наб. Фонтанки, 1, Б. Морская, 4, Тверская, 1; гостиницы — Corinthia, W, Four Seasons; БЦ — Quattro Corti, Nevsky Plaza, Bolloev Center; более масштабные проекты МФК — Taleon, "У Красного моста"", — уверен он.

Сложнее всех

Заместитель генерального директора Megapolis Property Management Роман Иваницкий считает, что Петербургу в смысле развития точечной застройки сложнее, чем любому другому российскому городу. Девелоперам приходится действовать еще более осторожно, чем в других городах. "Изначально город строился не хаотично, а создавался как единое архитектурное пространство. Так, например, если ключевыми фигурами в застройке Москвы были сами здания, особняки, то в Петербурге мы наблюдаем неразрывное единство архитектуры зданий, улиц и площадей, и одно неудачное строительство может испортить всю линию общего пространства. По этой причине о полностью новом строительстве в центре вообще говорить не стоит — есть множество зданий, которым необходима реконструкция. И задача городских властей в этом случае — внимательно оценить каждый проект, представленный инвесторами и девелоперами, и принять решение, исходя из множества параметров, в том числе это и архитектурный облик города, и транспортная составляющая, соответствие окружающей инфраструктуре", — говорит господин Иваницкий.

Кроме того, по его мнению, нужно понимать, что точечное строительство — не значит более дешевое. Оно, как правило, обременено очень большими ограничениями, которые удорожают строительство минимум на 20%, а то и на 50-60%. "Основные проблемы — устаревшие инженерные коммуникации и отсутствие места для парковок, так как именно в центре города с этим большие сложности. Проблемы эти решить можно, но само решение требует значительных усилий, согласований и точных расчетов. Так, при реализации проекта реконструкции здания на Марата, 6, нам пришлось ввести в эксплуатацию новую трансформаторную подстанцию, которая сейчас обеспечивает электроэнергией не только это здание, но и близлежащие дома. А для организации подземного паркинга подвальные помещения комплекса Quattro Corti на улице Почтамтской были углублены на восемь метров. В ходе строительства подземной части здания мы вынуждены были укрепить смежные стены всех прилегающих по периметру зданий. Кроме того, согласно Градостроительному кодексу, застройка в уже существующих границах микрорайона возможна только после публичных слушаний. Это автоматически означает, что решение данного вопроса во многом зависит от желания самих граждан", — поясняет господин Иваницкий.

Ольга Трошева рассказала: "Доля объектов комплексного освоения территорий (более 100 тыс. кв. м чистой продаваемой площади) в общем объеме выводимых в продажу проектов постоянно растет. Так, в 2005-2006 годах этот показатель был на уровне 25-30 процентов, в 2010 году составил 60 процентов, а за первую половину 2011 года уже достиг 69 процентов. Таким образом, все оставшиеся проекты можно условно отнести к точечной застройке ввиду их небольшой площади. Очевидно, что масштабность проектов нарастает, что свидетельствует о снижении доли точечных объектов".

Роман Русаков