Традиционно, рынок элитной жилой недвижимости стабилен и не подвержен сильным колебаниям, по сравнению с другими сегментами жилья. Однако только за август месяц новостройки премиального сегмента подорожали на 3%, сентябрь еще дал полпроцентный прирост. Правда желающих качественно улучшить свои жилищные условия ждет сюрприз: почти полное отсутствие предложений. А, значит, нам не избежать новых скачков цен.
Выжидательный тренд Элитный сектор жилой недвижимости меньше всего пострадал во время кризиса 2008–2009 годов. Объясняется это особым положением данного сегмента: покупательская способность претендентов на «элитку» не претерпела каких-либо существенных изменений, а в некоторых случаях даже возросла: доллар подорожал, а рублевые цены на квартиры в худшем случае остались без изменений, поэтому долларовый эквивалент цены становился более выгодным. И здесь не наблюдалось сколь-нибудь значимых скачков по спросу. Так, по словам первого заместителя генерального директора компании-застройщика ЗАО «Ас-Ком» Артура Фатыхова «с начала строительства 1‑й очереди ЖК «Вишневый сад» в 2008 году по сегодняшний день уровень продаж квартир в комплексе остается стабильным. Причем практически без серьёзных вложений в рекламу».
Прежде элитный сегмент не рассматривался с точки зрения инвестиций. Однако время показало, что вложения в элитную недвижимость помимо статусности несут и инвестиционный доход. Да, период реализации, перепродажи такой квартиры может доходить до года, в то время как квартиры экономкласса распродаются, как правило, за 1–2 месяца. Но в то же время и доходность здесь больше: от 50% и выше можно заработать через 1,5–2 года после ввода жилого объекта в эксплуатацию, когда происходит его капитализация.
Вместе с тем особое положение премиального сегмента не помешало ему, пусть и с некоторым запозданием, влиться в общие тенденции рынка: значительное сокращение готовых к продаже предложений. Это дошел отголосок 2009 года, когда было выдано в десятки раз меньше разрешений на строительство. Многие игроки рынка в то время занимали выжидательную позицию ввиду отсутствия стабильного спроса.
Элитный дефицит На фоне снижения элитных предложений в текущем году заметно оживился спрос среди покупателей. И на рынке все более явно стал прослеживаться дефицит элитных квартир в сданных новостройках, сопровождаемый медленным, но верным ценовым ростом. На сегодняшний день в Казани количество предложений элитного жилья сузилось буквально до нескольких домов от 5–6 застройщиков. В их число входят два дома, Ренессанс и Готика, на площади Свободы от компании «Антика», жилой комплекс «Вишневый сад» на Ульянова - Муштари от компании «Ас-Ком», дом на улице Фукса от компании «Элтранс», дом на улице Малая Красная. Из них сданы только «Ренессанс» и «Вишневый сад». Причем выбор готовых квартир, пожалуй, есть только в ЖК «Вишневый сад» в связи с вводом в эксплуатацию 2–3 очередей жилого комплекса.
В перспективе же можно ожидать окончания строительства и сдачи четвертой очереди ЖК «Вишневый сад» на Муштари и комплекса домов от «Эдельвейс-групп», на этой же улице, причем последний относит себя пожалуй к бизнес-сегменту. Как ни странно, в этом же жилом комплексе можно встретить квартиры экономкласса. Что касается «Вишневого сада», создатели обещают поддержать уровень недвижимости премиум-класса по проекту и качеству исполнения, делая упор на создание продуманной до мелочей комфортной среды обитания.
Не стоит также забывать, что дефицит жилья в элитном сегменте продиктован и объективными причинами: земли в центре все меньше, объемы строительства новых домов снижаются год от года. А расположение жилого объекта в историческом центре является ключевым фактором в определении его «элитности».
К примеру, цены на квартиры в доме на Малой Красной в июне составляли 100 тыс. руб кв. м, в июле –110 тыс. руб кв. м, а уже в августе 120 тыс. руб кв. м.
Страсти по высоткам Рост цен и дефицит элитного жилья в Казани подстегивается еще и принятым в сентябре решением президентом РТ Рустамом Миннихановым о доминировании исторической застройки в центре города. Инспекция ГосАрхСтройнадзора РТ, на основании поручения президента, выдала предписания о приостановке 23 объектов, в том числе и жилых. Под мораторий, по словам Ландыш Губайдуллиной, пресс-секретаря инспекции ГосАрхСтройнадзора РТ, попали как отдельно стоящие жилые дома, так и жилые комплексы с высотностью более трех этажей.
Как сказал на сентябрьской сессии Казгордумы глава Минстроя РТ Ирек Файзуллин, приостановка работ на объектах в историческом центре Казани, где располагается большая часть премиального жилья, необходима правительству для того, чтобы проанализировать ранее выданные разрешения на строительство. Анализу будут подвергнуты фасадные решения, а также этажность объектов, находящихся в стадии проектирования или получения разрешения на строительство. Именно этажность и внешний вид фасадов, несоизмеримые с исторической застройкой, являются основным бичом Казани.
При исполкоме Казани создана Комиссия по сохранению и развитию исторического центра столицы Татарстана во главе с мэром Ильсуром Метшиным. Строительство в центре будет продолжено только на тех объектах, которые соответствуют всем нормам и правилам застройки с учетом охраны объектов культурного наследия.
Большинство экспертов в сфере недвижимости и архитектуры опасаются, что предпринятые правительством меры в сфере застройки казанского центра сместят сроки сдачи многих объектов, усложнят процесс проектирования, увеличат дефицит и, главное, приведут к серьезному удорожанию элитного жилья. В пользу этого говорит и сокращение этажности, что автоматически повысит в цене оставшиеся квартиры. Удорожание произойдет также и за счет архитектурных доработок, необходимых теперь в свете последних постановлений правительства РТ о соблюдении архитектурной «средовости» в центре Казани.
Под влиянием внешних факторов Рост цен на элитное жилье и дефицит связан не только с сокращением объема предложений. Есть и другая объективная причина — нестабильность мировой экономики, а значит, и невозможность уверенных инвестиций в рамках привычных финансовых схем. Сложная ситуация на валютных и сырьевых рынках подразумевает слишком большие риски. На этом фоне качественная жилая недвижимость, а «элитка» по большей части таковой и является, становится одним из привлекательных и стабильных объектов инвестирования.
Также немаловажную роль в увеличении инвестиционной привлекательности играют и местные реалии. В связи с планируемыми масштабными спортивными соревнованиями, а также развитием промышленных предприятий увеличивается приток в Казань столичных и иностранных топ-менеджеров и легионеров от спорта. Это, в свою очередь, подстегивает спрос на аренду «элитки», а ввиду все той же ограниченности предложений — и рост стоимости аренды.
Сейчас на рынке элитной недвижимости Казани сложилась уникальная ситуация: из-за повышающегося спроса, с одной стороны, и усиливающегося дефицита предложений, с другой, цены в данном сегменте растут такими же темпами, как и в других рыночных кластерах.
На сегодняшний день в Казани средняя стоимость квадратного метра в элитной новостройке составляет порядка 95–100 тыс. рублей. Но уже к концу года она может подняться на 10–15%, а в первом квартале будущего года общий рост составит порядка 15–20%. Ведь на подходе к сдаче дом класса люкс, где нижний предел стоимости определяется на сегодняшний момент в 150 тыс. рублей за квадрат. Поэтому тем, кто сегодня задумывается о приобретении элитного жилья, стоит поторопиться, дабы не упустить золотых возможностей.