Несмотря на ожидания целого ряда участников рынка, московская недвижимость в сентябре не стала объектом пристального интереса со стороны инвесторов, теряющих капиталы на фондовых рынках. Число сделок с квартирами в столице продолжило снижаться, а цены на них перестали расти. Если мировую экономику все же накроет волна кризиса, то рынок недвижимости может просесть даже сильнее, чем в 2008 году. Впрочем, удачные объекты с грамотной концепцией смогут отыграть его уже за два-три года.
Первые заморозки
На сентябрь 2011 года риэлторы и девелоперы Москвы возлагали большие надежды. В частности, итоги августа были вдохновляющими, поэтому многие участники рынка понадеялись на то, что наметившиеся в августе рост спроса на жилье и рост цен будут наблюдаться и в сентябре. Однако реальность этих надежд не оправдала. "Всплеска на рынке не произошло, как и сильного падения,— констатирует партнер агентства недвижимости NA Group Евгений Данилов.— Рынок замер в ожидании того, как будет развиваться ситуация в мировой экономике, поэтому продавцы не спешили продавать жилье, так как не понимали, куда потом направлять вырученные средства, а покупатели психологически были не готовы к крупным тратам".
Действительно, по данным управления Росреестра по Москве, в первый осенний месяц в столице было зарегистрировано всего 6609 сделок с жильем, что на 2% ниже показателей августа 2011-го и лишь немного превышает показатели сентября 2010 года, хотя еще летом эксперты рынка предсказывали, что уже в сентябре московский рынок жилья ждет взрывной рост числа сделок с квартирами и начало роста цен. Объяснялось это тем, что в условиях экономической неопределенности именно недвижимость является тем активом, который может гарантировать защиту капиталов от кризиса и инфляции. Эксперты предполагали, что именно это позволит обеспечить рост рынка в сентябре.
Для таких прогнозов у игроков рынка действительно были основания. В 2008 году, как вспоминает руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов, когда кризис только начинался, на рынке недвижимости действительно был некоторый всплеск покупательской активности, который привел к росту числа сделок и увеличению средних цен. "Покупатели не были тогда готовы к кризису и пытались любыми путями сохранить свои накопления, поэтому и интересовались рынком недвижимости",— отмечает господин Таганов. Сейчас же ситуация изменилась, и клиенты не торопятся совершать сделки, хотя уровень спроса по-прежнему высок, заключает эксперт. Кроме того, уточняет Евгений Данилов, в 2008 году рынок недвижимости Москвы был "инвестиционным", а не потребительским: "Тогда инвесторы составляли 25-35% покупателей, поэтому их поведение серьезно влияло на рынок. Сейчас же доля инвесторов не превышает 10%, поэтому даже в случае их активизации серьезных изменений на рынке не произойдет",— добавляет эксперт. "Вряд ли рынок недвижимости получил приток инвесторов с фондовых рынков. Как правило, на квартирном рынке присутствуют одни и те же лица (или компании), которые чувствуют себя уверенно именно в жилом сегменте",— соглашается гендиректор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
"Спрос на квартиры, несколько сократившийся в сентябре, на самом деле находится на довольно высоком уровне, а его снижение связано прежде всего с высоким спросом в августе, когда в условиях нарастающей экономической неопределенности многие потенциальные покупатели начали вкладывать средства в недвижимость",— подтверждает директор департамента консалтинга и развития "Азбуки жилья" Артем Ржавский. По мнению гендиректора "Century 21 Еврогрупп-Недвижимость" Петра Машарова, снижение числа сделок на рынке именно сейчас объяснимо: "Из-за резкого скачка курса доллара некоторые продавцы отложили продажу, другие пересчитали стоимость квартиры в долларах, и, таким образом, стоимость квартиры увеличилась примерно на 10%. Значительно сократилось количество предложений свободных квартир — люди не знают, куда вложить высвободившиеся деньги, и откладывают продажу до лучших времен". Кроме того, уточняет эксперт, некоторые банки уже стали поднимать ставки по ипотеке, что также негативно отразилось на спросе на жилье.
Именно эти факторы определяли ситуацию на рынке жилой недвижимости в Москве в сентябре. "Из-за угрозы наступления очередного кризиса многие покупатели чувствуют себя неуверенно и предпочитают занять выжидательную позицию. Те, кто покупает жилье для себя, ждут, не понизятся ли еще цены. Так же ведут себя многие инвесторы, которые хотят войти в рынок на минимуме",— констатирует гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. "Нынешний кризис негативно сказывается на рынке недвижимости, так как потенциальный потребитель начинает экономить и ждать еще более низких цен на рынке недвижимости",— соглашается директор департамента аналитики "ГУТА-Девелопмент" Дмитрий Квачев.
Торг уместен
Снижение покупательской активности на рынке недвижимости не могло не отразиться на ценах. Так, по данным "Инком-Недвижимости", в сентябре долларовые цены на квартиры снизились на 7,1%, до $6,5 тыс. за 1 кв. м, а рублевые упали на 1,2%, до 198,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В компании такую ценовую коррекцию объясняют как слишком большим приростом цен в августе, так и стагнацией спроса в сентябре. Другие данные приводят аналитики портала "ГдеЭтотДом.ру": по словам руководителя аналитического центра компании Александра Пыпина, в сентябре цены на жилье продолжили расти, но темпы их роста оказались существенно ниже августовских показателей (в августе цены выросли на 1,7%, а в сентябре — всего на 0,3%). По данным гендиректора АКЦ МИЭЛЬ Владислава Луцкова, уровень рублевых цен предложения квартир как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в сентябре вырос в среднем на 1,8% и 0,7% соответственно. По его мнению, до конца 2011 года прирост рублевых цен в Москве может составлять 1-2% ежемесячно. "Не думаю, что рублевые цены на жилье сейчас будут снижаться, предпосылок к этому нет, даже несмотря на нестабильность мировой экономики. А основным риском рынка недвижимости в ближайшее время будет пониженная ликвидность",— поддерживает коллегу Евгений Скоморовский. По словам гендиректора EliteCenter Карена Мелконяна, сейчас на рынке снова начинается торг между покупателями и продавцами. "Многие покупатели хотят получить большой дисконт — 10-15% от стоимости, а продавцы готовы всего лишь на 1-2%, что препятствует совершению сделок и влияет на цены",— поясняет эксперт. Однако некоторые застройщики уже идут навстречу покупателям. Например, "Крост" снизил на 20% цены на все апартаменты в ЖК "Юнион-Парк", в результате распродав их в течение недели, говорит Евгений Скоморовский. Как отмечает Петр Машаров, многие застройщики уже начали готовиться к кризису, устроив в сентябре--октябре бум распродаж, что также повлияло на средние цены. "Застройщики Москвы и Подмосковья устроили новогоднюю распродажу в сентябре--октябре. Все стараются создать финансовую подушку перед выборами, да и кризис европейских банков заставляет застройщиков не очень-то рассчитывать на кредитование",— поясняет политику девелоперов эксперт.
Владислав Луцков полагает, что негативный экономический фон может сказаться на рынке недвижимости не раньше 2012 года. "Если ситуация с Грецией не закончится дефолтом, а мировая экономика начнет восстанавливаться, то рынок недвижимости продолжит стагнировать и цены на жилье к концу года практически не изменятся,— рассуждает Дмитрий Таганов.— Но если макроэкономическая ситуация будет развиваться по негативному сценарию, то на рынке недвижимости может начаться падение, которое будет более глубоким, чем в 2008-м".
Вложить бы рад
Основной вопрос, который сейчас задают себе многие покупатели и продавцы,— стоит ли хранить деньги в недвижимости и рассматривать этот сегмент как альтернативу фондовому рынку. "Московская недвижимость продолжает оставаться надежным инструментом вложения средств, поскольку ее ценность сохраняется даже в период кризиса,— уверен Владислав Луцков.— Пример предыдущего кризиса показал, что с сентября 2008 по октябрь 2009 годов цена на рынке новостроек потеряла лишь 7,6%, а процесс восстановления рынка начался уже в конце 2009 года". Некоторые покупатели уже прислушались к таким утверждениям. По словам Дмитрия Коновалова из Tekta Group, за три квартала 2011 года объем инвестиционных сделок вырос в полтора раза: если в начале года объем инвестиционных сделок не превышал 7%, то сейчас вырос до 10-12%. Впрочем, уточняет эксперт, как раз в сентябре существенного роста инвестиционных сделок не наблюдалось. "Волатильность цен на рынке недвижимости относительно мала. Недвижимость — это не только объект сохранения средств (защитный актив), но и достаточно стабильный источник дохода, даже в условиях кризиса",— одобряет такое поведение покупателей Дмитрий Квачев.
Однако даже если кризис на рынке будет не очень глубоким, у покупателей, решивших сохранить свои капиталы в недвижимости, существуют определенные риски. Как отмечает Евгений Данилов, в первую очередь в цене могут потерять неликвидные объекты, а также дома, в которых соотношение "цена-качество" завышено в сторону цены. Также, по его словам, сильно рискуют покупатели новостроек на начальной и средней стадиях строительства: "Если волна кризиса перекинется на банковскую систему, то кредитные потоки для девелоперов будут приостановлены и многие компании просто не смогут достроить начатые проекты, оставив покупателей без квартир",— предупреждает господин Данилов. "В условиях ожидания кризиса, когда важно сохранить имеющиеся средства, недвижимость становится одним из самых стабильных вложений. Однако опыт прошлого кризиса, когда многие из девелоперов обанкротились, а большинство из оставшихся сменили собственников, показывает, как легко пополнить ряды обманутых вкладчиков: проект может быть заморожен, перепродан, остановлен и т. д.",— признает гендиректор корпорации "Баркли" Константин Акимов. "Опасность оказаться в ситуации, когда твой дом не достроят, сейчас намного менее вероятна, чем три года назад. Это подтверждается тем, что доля сделок с квартирами в домах на ранних стадиях строительства неуклонно растет",— возражает Артем Ржавский, объясняя свое мнение тем, что кризис 2008 года пережили только самые сильные девелоперы, которые уже имеют опыт реализации проектов даже в тяжелых экономических условиях. В то же время, по словам Константина Акимова, как показывает предыдущий кризис, покупатели недвижимости у тех девелоперов, чьи объекты были сданы вовремя и с ранее заявленным качеством, не только не потеряли, но и получили за два года почти стопроцентную доходность. "Риск инвестирования в недвижимость на данном этапе значительно ниже риска инвестирования в недвижимость в предкризисный период 2008 года, так как цены уже существенно снизились",— подтверждает Дмитрий Квачев.
Руководитель департамента вторичной недвижимости "Азбуки жилья" Андрей Банников считает, что основной инвестиционный спрос в условиях экономической нестабильности придется на "вторичку", которая в случае роста интереса к ней инвесторов до конца года может подорожать на 8% в Москве и на 3-4% — в Подмосковье. Отдельной инвестиционной зоной эксперты считают территории "новой Москвы", где цены на жилье растут за счет получения этими землями статуса столичных территорий и будут расти благодаря созданию там новой инфраструктуры и улучшению условий жизни. По словам гендиректора "Мортон-Инвест" Антона Скорика, только за июль--август 2011 года цены на объекты компании на этих территориях выросли на 13%, а в сентябре эта тенденция лишь укрепилась. "Наибольшим интересом среди покупателей в Подмосковье пользовались новостройки, расположенные на территориях, присоединяемых к Москве",— соглашается Артем Ржавский.
В целом же недвижимость, безусловно, является интересным ресурсом для сохранения капиталов, но лишь для тех инвесторов, которые готовы вкладывать деньги надолго. Дело в том, что если кризис все-таки случится, то цены на жилье упадут в любом случае, но рано или поздно, учитывая дефицит предложения на рынке, они вырастут. Другое дело, что инвесторам, желающим заработать, не стоит спешить и вкладывать деньги прямо сейчас. "После кризиса 2008 года цены на жилье упали на 30-35%, однако спустя три года они выросли на 40-45%, отыграв падение,— рассказывает Карен Мелконян из EliteCenter.— Сейчас я бы рекомендовал вложить деньги в квартиры с ремонтом для последующей сдачи в аренду. Это не только гарантирует сохранность капитала, но и обеспечит небольшой доход". "Если мы говорим о сохранении средств, то вкладывать средства в жилую недвижимость целесообразно, главное — не ошибиться с объектом вложения. Качественный проект, качественное строительство, разумная ценовая политика — вот основные залоги беспроигрышного вложения средств в недвижимость в нынешнее время",— подводит итог Дмитрий Квачев.