За последние годы повысился интерес к загородной недвижимости. Но строительство или покупка загородного дома — мероприятие, требующее времени, вложений усилий и денежных средств. Готов ли сегодня рынок ипотечного кредитования адекватно удовлетворить возросший спрос на желание людей стать обладателями собственной усадьбы или небольшого домика?
Хорошо иметь домик в деревне На расширенном заседании коллегии Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, прошедшем этим летом в Казани, было заявлено о намерении увеличить объем строительства жилья к 2015 году до 2750 тысяч квадратных метров, что на 15% выше запланированных показателей этого года. Однако, как заметил глава министерства, Ирек Файзуллин, без малоэтажного строительства нарастить такие объемы будет невозможно. В течение последних лет в структуре вводимого в республике жилья малоэтажное жилищное строительство и так занимает значительную долю (40–41% от общего объема строительства), а сейчас поставлена задача увеличить эти показатели до 60%. При этом Ирек Файзуллин справедливо отметил, что развитие малоэтажного строительства сталкивается с рядом проблем: трудоемкая процедура перевода земельных участков сельхозназначения в категорию земель поселения, необходимость вложения значительных средств в прокладку инженерных коммуникаций и строительство дорог. Но определяющим фактором этого сегмента рынка является, безусловно, спрос.
По данным соцопросов, проведенных в республике, более 45% населения предпочли бы проживать в индивидуальном жилом доме, расположенном в организованном поселке. С точки зрения покупателя, существует масса преимуществ малоэтажного строительства — это и отсутствие большого количества соседей, и лучшая экология, и возможность удобной парковки, и социальная однородность окружения и, наконец, престиж. Таким образом, спрос на малоэтажное жилье в республике есть. Однако люди не спешат покидать свои городские квартиры в высотках и перебираться за город. Например, сейчас из общего количества возведенного в Татарстане малоэтажного жилья подавляющую долю составляет индивидуальное строительство, которое ведется либо обеспеченными и сверхобеспеченными гражданами, либо сельскими жителями. По словам Николая Гусева, менеджера проекта коттеджного поселка «Умырзая», основная часть покупателей — это состоятельные люди «под 50», которые приобретают коттеджи в качестве второго-третьего дома. Импульсом для развития организованных поселков должна послужить ипотека на выгодных условиях, чтобы ее могли осилить молодые семьи с детьми. А это, в свою очередь, придаст динамику созданию социальной инфраструктуры таких поселков и сделает их еще более привлекательными с точки зрения постоянного проживания. Проблема заключается в том, что строительство дома по карману далеко не каждому, а получить на это ипотечный кредит в нашей стране — задача не из простых.
Ипотека для своих Рынок кредитования загородных жилых объектов развит у нас довольно слабо. Сегодня практически все крупные банки согласны кредитовать покупку готовых коттеджей на вторичном рынке. Этот вид кредитования, как правило, ничем не отличается от традиционных ипотечных продуктов на квартиры. Однако многие стремятся построить дом сами, а не купить уже готовый. Ведь так можно реализовать свои личные представления об уютном и комфортном жилье.
Иногда банк выступает инвестором строящегося коттеджного комплекса и предлагает специальные ипотечные программы на приобретение строящегося коттеджа.
Так, у клиентов ОАО «Ипотечное агентство РТ» есть возможность приобретения в кредит загородной недвижимости в коттеджном комплексе «Загородный клуб», застройщиками которого оно и является. Ипотечный продукт носит название «Малоэтажное жилье» и обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования не только покупки жилого дома с земельным участком, но и приобретения земельного участка под ИЖС по ставке от 6,4%. Максимальная сумма кредита по этой программе — 3 млн рублей с минимальным первоначальным взносом 10%. Максимальный срок кредитования — 30 лет, но для каждого заемщика он рассчитывается индивидуально, так как выплата кредита заемщиком должна закончиться до наступления 65‑летнего возраста.
Для привлечения покупателей в коттеджном комплексе «Загородный клуб» ИАРТом так же предусмотрены специальные программы с банками-партнерами, где максимальная сумма кредита составляет 7 млн рублей по ставке 7% годовых.
Однако такие специальные ипотечные программы не являются распространенной практикой у банков. Например, «Ак Барс», инвестирующий строительство коттеджного комплекса «Казанская усадьба», не предлагает каких-то особых ипотечных условий на приобретение загородного жилья. У банка существует специальная программа «Ак Барс — мой дом» для покупки готовых объектов недвижимости в коттеджном поселке «Казанская усадьба» по ставке от 10,9% годовых, а это усредненная процентная ставка по городу, что в принципе уже хорошо.
Также банк предлагает собственную программу на приобретение загородных домов и таунхаусов на вторичном рынке — «Ак Барс — Комфорт». На приобретение строящихся домов в настоящее время банком предлагается только программа по кредитованию домокомплектов «Вальдек» от компании-партнера ООО «ЦЗМП». При этом месторасположение такого дома не ограничивается районом. Первоначальный взнос по этой программе составляет 20% и более, ставка на период строительства — 12,9%, по окончании строительства — 10,9%. Максимальная сумма кредита в рамках этой программы не ограничена, срок кредитования — до 30 лет.
Однако, по словам Марата Ганеева, директора департамента розничного бизнеса Ак Барс Банка, в настоящее время банк проводит работу по расширению перечня партнеров в рамках данной программы кредитования и в ближайшее время готов будет предложить и иные варианты кредитования на строительство домов.
Мертвая зона Пока банков, предлагающих стандартные программы на строительство загородного дома или покупку земельных участков под ИЖС, не так много. Кредиты на приобретение земельных участков в Татарстане готовы предоставить Сбербанк, Спурт Банк, Росбанк, Татфондбанк, Газпромбанк, БТА-Казань. Сложности в оформлении ипотеки на строительство дома связаны с повышенными банковскими требованиями, непосредственно к строящейся недвижимости и земельному участку, на котором идет строительство. По мнению многих банков, главное отличие кредитования строящихся загородных жилых объектов — это сложность точной оценки земельных участков, на которых ведется строительство, и, как следствие, сложность в оценке рисков кредитования. Поэтому и условия ипотечных программ на строительство дома отличаются от традиционных квартирных кредитов.
«В настоящее время программы, аналогичные программам ипотечного кредитования квартир, в отношении объектов ИЖС или земель практически не предлагаются, — говорит Михаил Романов, начальник розничного бизнеса Спурт Банка в Татарстане, — а те, что представлены на рынке ипотеки, как правило, выше на 3–5%. Причем требования к размеру первоначального взноса также варьируются от 40 до 70%, что также малопривлекательно. Кроме того, нередко линейка на кредитование жилых домов построена таким образом, что по срокам кредита, процентным ставкам, требованиям по первоначальному взносу и страхованию приближает такие продукты к спецпредложениям обычных линеек потребительского кредитования», что также делает эти продукты невыгодными для потребителя.
Действительно, средний уровень ставок по кредитам на приобретение земельных участков под жилищное строительство колеблется в пределах 13–16% годовых. Это выше ставок по кредитам на готовое загородное жилье и выше ставок на приобретение жилой недвижимости в городских новостройках. Например, у Сбербанка по программе «Загородная недвижимость», которая также распространяется и на приобретение земельных участков, ставки для заемщиков, не являющихся зарплатными клиентами, составляют 14–15% годовых до регистрации ипотеки в пользу банка и 12,5–14% годовых после регистрации. Величина ставки зависит от срока и суммы первоначального взноса. Такие кредиты Сбербанк выдает только в рублях. Россельхозбанк, так же как и Сбербанк, выдает ипотечные кредиты на ИЖС в рублях, а в зависимости от срока и размера первоначального взноса ставки колеблются в пределах 11,5–13,5% годовых.
Спурт Банк для приобретения объектов ИЖС предлагает кредитование по программе «Дачный». Максимальная сумма кредита — 3 млн рублей, минимальный первоначальный взнос — 15%, максимальный срок кредитования — 6 лет, а кредитная ставка составляет 15,5% годовых. По указанной программе возможно приобретение как свободных земельных участков, так и участков с объектами завершенного или незавершенного строительства, а также гаражей и садовых участков с малоэтажными постройками. Обеспечением в программе «Дачный» выступает приобретаемый объект.
Татфондбанк по программе «ТФБ — Свой дом» выдает кредит на строительство загородного дома под залог имеющейся квартиры или под залог имеющегося земельного участка на строительство жилого дома. Процентная ставка колеблется от 12,5 до 14% и зависит от суммы кредита и стоимости закладываемого имущества. По программе действует льготный период кредитования, в течение которого можно платить только проценты за пользование кредитом, а основную сумму внести позже.
Индивидуальный подход В кредит можно приобрести землю всех категорий, подходящих под частное строительство. Однако, по мнению экспертов рынка, такой либерализм часто не соответствует реальному положению дел. Поэтому, если поселок, в котором приобретается участок под строительство, не аккредитован банком, то заемщику проще взять обычный потребительский кредит на его приобретение.
Основная причина настороженного отношения банков к кредитованию малоэтажного строительства заключается в том, что они плохо знают земельный рынок, да и сам рынок еще не сформирован до конца, неясны его перспективы. Однако здесь есть и свои исключения из правил. Например, Спурт Банк предлагает неординарную схему строительства загородного дома с применением кредитных средств банка.
«Многогранность и сложность указанной задачи диктует необходимость конструирования всей цепочки действий начиная с приобретения земельного участка, с объектом или без, возведение или реконструкцию объекта, подсоединение и запуск инженерных сетей обеспечения, внутреннюю отделку и мебелирование помещений, — говорит Михаил Романов. — Нужно понимать, что для такого комплекса последовательных и разнесенных во времени задач невозможно применить один «коробочный» ипотечный продукт, в результате у нас в банке создан инструментарий из нескольких кредитных программ. Он позволяет полностью обеспечить сделку по всей ее цепочке кредитными средствами, необходимыми клиенту. Так, возможно приобретение земельного участка в т. ч. с объектом ИЖС на выбранной стадии готовности по кредитной программе «Лучший ипотечный кредит» (новое жилье в рамках специальных программ Банка на объекты, прошедшие предварительную аккредитацию, по ставке от 7,0 до 14,0 годовых, сроком до 7 лет, с максимальной суммой 7 млн рублей), либо приобрести объект нового, недостроенного или вторичного жилья по программе «Дачный». Далее возможно дополнительно прокредитоваться на цели реконструкции, ремонта и освоения приобретенного объекта по программам «Классический»: до 4 млн рублей — под поручительство физических лиц, свыше — под залог и последующий залог приобретенного объекта ИЖС. Максимальный размер такого кредита — 6 млн рублей, максимальный срок — 6 лет, а ставка составляет от 16,5% до 17% годовых. Каких либо графиков строительства озвученные программы Спурт Банка специально не закрепляют».
А воз и ныне там К сожалению, сейчас ипотека на строительство загородных коттеджей практически не достижима, особенно для покупателей жилья эконом-класса. А ведь именно в этом сегменте рынка, нуждающемся в ипотечных продуктах больше всего, спрос остается практически не реализованным. Кроме того, именно люди со средним достатком могут придать динамику сектору малоэтажного строительства.
Вопросы с залогами по кредитам на строительство дома и приобретения земли решаются двумя путями. В первом случае банки не предъявляют дополнительных требований к кредитуемому объекту недвижимости, требуя в качестве залога другую находящуюся в собственности заемщика недвижимость. Во втором случае банк потребует оформить приобретаемую недвижимость в залог сразу после получения заемщиком документов, подтверждающих право собственности. Дополнительным требованием может быть и дальнейшее использование участка под застройку. А мотивацией не слишком затягивать строительство может выступать предусмотренное договором снижение процентных ставков после окончания работ.
Таким образом, возникает парадоксальная ситуация: с одной стороны, государство инициирует развитие и рост загородного домостроения. А на деле — практических инструментов для достижения поставленных целей у конечных потребителей нет. Остается надеяться, что в конце концов девелоперы и банки в скором времени вплотную займутся разработкой целевых ипотечных программ, ориентированных на приобретение участков и коттеджей. Когда эти участники рынка осознают, что предлагаемый ими продукт востребован на рынке, то возникшая конкуренция неминуемо приведет к снижению процентных ставок, а значит, превратит мечту о загородном доме почти половины населения республики в реальность.