Малогабаритное предложение
Нестабильность экономики существенно повлияла на структуру инвестиций крупных застройщиков. Вместо жилья бизнес- и премиум-класса компании последние полтора года в первую очередь вкладываются в возведение эконом-жилья. Такие антикризисные проекты пользуются у нижегородцев повышенным спросом. На квартиры средней стоимостью 1,2–1,3 млн руб. выстраиваются очереди. В дефиците предложения разбирался Business Guide «Строительство».
Сокращая метры
К мысли о том, что малогабаритное жилье строить выгоднее, застройщиков подтолкнул кризис. Повсеместно внедрять так называемые «антикризисные проекты» — дома, в которых площадь однокомнатной квартиры варьируется от 27 до 32 кв. м, а двухкомнатной от 45 кв. м — нижегородские строительные компании начали еще в прошлом году. Пионером на этом рынке стал «Жилстрой-НН», предложивший максимально низкую на тот момент стоимость — 35 тыс. руб. за один квадратный метр. Вслед за ним, по данным экспертов, корректировать площадь квартир в сторону уменьшения начали и другие крупные игроки регионального строительного рынка: группы компаний «Выбор», «Кварц». По данным агентства недвижимости «Адрес», в ответ на такое предложение рынок мгновенно отреагировал повышенным спросом. Очередь на покупку квартир в комплексе «Жилстрой-НН» «Водный мир» составляла более двух тысяч человек. И несмотря на то, что в 2011 году стоимость квадратного метра эконом-жилья в готовых домах возросла до 40 тыс. руб. у «Жилстрой-НН», количество желающих приобрести недорогую недвижимость не уменьшается, а, наоборот только увеличивается. Оценив успех конкурентов, к строительству жилья эконом-класса стали подключаться и другие крупные застройщики, которые ранее концентрировали свое внимание исключительно на бизнес-сегменте. Так, например, компания «Квартстрой-НН» приступила к реализации нового проекта жилых домов «Серия 3D» в заречной части города — Московском и Канавинском районах. По словам заместителя генерального директора по маркетингу и продажам «Квартстрой-НН» Александра Дэко, квартиры будут доступны для большинства покупателей, поскольку их стоимость в среднем составляет 1 млн руб. «При этом оснащены эти дома будут инженерными системами на уровне домов бизнес-класса. Удешевление будет происходить исключительно за счет уменьшения метража. Если раньше минимальная площадь квартиры в новостройке начиналась примерно от 37 кв. м, то сегодня в наших домах минимальная площадь составляет 27 кв. м. Дома с такими квартирами мы строим на улице Народной — в заречной части города», — объясняет господин Дэко. О том, что их дома ничем не уступают по качеству сегменту бизнес-класса, говорят и другие застройщики. «Материалы и технологии остаются прежними. Стоимость квартир меняется за счет сокращения метража, а себестоимость строительства снижается за счет уменьшения мест общего пользования», — подчеркивает директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажина.
Также удешевление происходит и за счет месторасположения жилья эконом-класса. В основном задействуются районы, расположенные в заречной части города, где подключение к сетям обходится дешевле, чем в верхней части и тем более в центре. «Купить или взять в аренду земельный участок в заречной части проще и в плане инвестируемых средств, и в плане возможностей, поскольку там мы можем строить целые кварталы. Уменьшается и этажность домов (в среднем возводится десять этажей — BG) — соответственно, к возведению фундамента предъявляются менее жесткие требования, в результате нет необходимости строительства подземных паркингов. Мы разрабатываем планировки квартир таким образом, чтобы в них отсутствовали «лишние» квадратные метры. Сокращаются площади межкомнатных коридоров и по максимуму пространство в прихожей. За счет этого квартира становится дешевле в среднем на 500 тыс. руб.», — говорит Александр Дэко. «В центре не только дорогая земля, но и особые требования к архитектуре зданий. Центр обязывает строить жилье более дорогое, элитное, красивое. Наши же дома типовые, где отличается только цвет фасада», — добавляет Ольга Сажина.
Из чего строим
Согласно информации, предоставленной министерством строительства Нижегородской области, основным материалом стен при возведении жилья в регионе сейчас является кирпич. По итогам 2011 года доля введенного жилья в кирпичном исполнении оценивается на уровне 62% от общего ввода жилья, каркасно-монолитного исполнения — 19%, панельного — около 11%, деревянного — около 5%. Наряду с применением традиционных стройматериалов в последнее время отмечается интенсивное развитие производства строительных материалов, относящихся к группе отделочных материалов, — изделия на основе гипса, сухие строительные смеси, напольные покрытия и другие. Между тем, по данным нижегородского филиала Агентства строительной информации, цены на строительные материалы уверенно растут начиная с 2010 года. Согласно последнему исследованию по сухим смесям, их стоимость за последние два года выросла более чем на 10%. Цены на цемент и бетон демонстрируют более агрессивную динамику — 15--18% только за первое полугодие 2011 года. Арматура подорожала в среднем на 22,8%, шифер — на 3,8%, жестяные кровельные материалы — на 2%, гвозди — на 4%, пластмассовые трубы — на 6,2%, швеллер — на 12,2%. По металлопрокату рост составил 15%, по гранитному щебню — 20%, кирпичу — 20%, дизельному топливу — 25%. Рост цен на строительные материалы, происходящий с начала года, достиг своего пика в июле. По мнению аналитиков, удорожание строительных материалов на 10--15% приводит к росту себестоимости строительства одного квадратного метра на 2--4%. По мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, для того, чтобы в итоге сдержать рост цен, крупным застройщикам необходимо наличие собственных производственных мощностей. Эксперт уверен, что это позволяет существенно экономить на издержках. По его оценкам, в конечном итоге оптимизация расходов по всей цепочке строительства может принести экономию на уровне 20--30% в себестоимости проекта.
Антикризисные планы
На сегодняшний день в Нижегородской области в стадии реализации находится несколько антикризисных проектов. В частности, «Жилстрой-НН» до конца 2011 года планирует сдать шесть домов — в микрорайоне Спутник на улице Даргомыжского и в Дзержинске. Эта же компания начала строительство нового микрорайона в Приокском районе. «Также мы ведем подготовку строительной площадки на улице Бурнаковской — в 2012 году там начнется возведение микрорайона: первые две очереди строительства предполагают возведение 19 домов», — говорит Ольга Сажина.
К строительству эконом-жилья подключается и администрация Нижнего Новгорода. По данным муниципалитета, в инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области МУ «Главное управление по капитальному строительству города Нижнего Новгорода» уже направило заявки на резервацию земельных участков в Ленинском, Сормовском, Канавинском, Советском и Московском районах. Там после разработки за счет бюджетных средств будут построены дома для расселения жителей ветхого и аварийного фондов. Детали проектов пока не раскрываются. Однако ранее заместитель главы администрации по градостроительному развитию территории, архитектуре и строительству Сергей Миронов пояснял BG, что расселение будет проходить по двум направлениям. В одном случае это будут делать частные инвесторы при подготовке земельных участков для нового строительства. В другом — городская администрация за счет бюджетных средств. «Проведенный анализ показал, что на сегодняшний день объем ветхого фонда в Нижнем Новгороде составляет 270 тыс. кв. м жилья. Соответственно, по предварительным подсчетам, к 2015 году необходимо обеспечить от 350 до 400 тыс. кв. м жилья, чтобы предоставить квартиры всем нижегородцам, проживающим в ветхом фонде. Получается, что для реализации нашего плана в год мы должны вводить до 100 тыс. кв. м жилья. Это осуществимо. Мы уже выбрали пилотные районы города, подобрали в их границах как инвестиционно привлекательные участки, так и землю под строительство новых домов для жителей ветхого фонда. Для начала мы возведем дома, переселим туда людей, а освободившийся после переезда участок предложим инвесторам под комплексную застройку. Вырученные от продажи земли средства мы направим на строительство следующей очереди домов и так далее. Первые дома по программе мы планируем получить уже к концу 2012 года», — подчеркивал господин Миронов.
Цена метра
По итогам первого полугодия 2011 года аналитики отмечают два противоположных тренда на рынке жилой недвижимости. В новостройках цены на квартиры снижаются, на вторичном рынке, напротив, растут. Так, по данным Нижегородстата, с июня 2010 года стоимость жилья на вторичном рынке в регионе выросла на 6%, а стоимость квадратного метра в новостройках за этот же период снизилась на 5,5%. При этом средняя стоимость строительства жилья в многоквартирных домах за это время тоже снизилась на 4,7%: с 34 тыс. руб. до 32,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В результате средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья Нижегородской области сравнялась и достигла 45 тыс. руб. В Нижнем Новгороде ситуация аналогична средней по региону. В частности, по данным «Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода и области», средняя по городу цена предложения готового жилья в июлe составила 50,6 тыс. руб. за квадратный метр против 49,1 тыс. руб. в июле 2010 года, то есть выросла на 3%. В июле цены на готовое жилье в городе составляли от 39,6 тыс. руб за 1 кв. м в Автозаводском районе до 67,6 тыс. руб. за 1 кв. м в Нижегородском районе. Средняя по городу цена предложения квартир в новостройках Нижнего Новгорода в июле составила 46 тыс. руб. за квадратный метр, снизившись на 5,5% к июлю 2010 года. Разброс цен на первичном рынке жилья в июле составил по Нижнему Новгороду от 36,9 тыс. руб. за 1 кв. м в Автозаводском районе до 54,7 тыс. руб. за 1 кв. м в Нижегородском районе. В целом по итогам полугодия Нижегородская область заняла третье место в Приволжском федеральном округе (после Татарстана и Башкортостана) как по объему строительных работ, так и по объему введенного жилья. По виду деятельности «строительство» с января по июнь 2011 года в регионе было выполнено работ в объеме 38,079 млрд руб., или 116,6% к первому полугодию 2010 года в сопоставимых ценах. За этот же период предприятиями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в области построено 7,694 тыс. благоустроенных квартир общей площадью 631,1 тыс. кв. м, что на 3,8% больше аналогичного периода 2010 года.
Дефицитный вопрос
Вопрос дефицита жилья стоит крайне остро уже сейчас. Согласно оценкам специалистов «Квартстрой-НН», объем потенциального спроса на жилье эконом-класса в Нижнем Новгороде на сегодня составляет порядка 5—10 тыс. квартир средней площадью 30—50 кв. м, или около 500 тыс. кв. м жилья. По мнению Ольги Сажиной, дефицит в первую очередь связан с превышением спроса над предложением. «Приведу простой пример: на наши квартиры только от бюджетников принято более 400 заявок — это те люди, которые долгое время мечтали решить квартирный вопрос, но у них не было такой возможности. Когда мы запускали проект „Антикризисный дом“, одновременно работали над тем, чтобы жилье было доступным, то есть совместно с банками разрабатывали ипотечные программы. Впоследствии выяснилось, что даже при стоимости в миллион с небольшим многим квартира не по карману. Не выручает и возможность ипотечного кредитования — совокупного семейного дохода многих просто не хватает даже для приобретения „однушки“. Непреодолимым препятствием для многих является и десятипроцентный первоначальный взнос на такую квартиру — чуть более ста тысяч рублей. Значит, надо сделать жилье еще более доступным, чтобы семьи с доходом даже в 15 тыс. руб. могли приобрести собственное жилье. Ежемесячный платеж за „однушку“ в этом случае составит около 8 тыс. руб. Надо придумать новый проект, чтобы квартира стоила еще дешевле, но не в ущерб качеству. Разработкой такого проекта мы сейчас и занимаемся», — рассказывает госпожа Сажина. «Строительная отрасль достаточно консервативна, и, наверное, именно поэтому возник дефицит предложения по эконом-жилью. Ведь от начала маркетингового исследования потребностей потенциальных покупателей до сдачи дома может пройти около трех лет. Тем не менее в последнее время появляются принципиально новые предложения, которые еще три-четыре года назад сложно было даже представить», — добавляет Александр Дэко.
По мнению отраслевых аналитиков, дефицит эконом-предложения — хроническая проблема, и не только для Нижегородской области. «Здесь скорее можно рассуждать о том, что на фоне снижения активности в строительной индустрии в период кризиса и негативной динамики ввода нового жилья она только усугубляется. В перспективе это может стать отправной точкой нового ценового ралли», — считает аналитик УК «Финам Менеджент» Максим Клягин. Господин Клягин уверен, что отчасти мотивировать застройщиков на реализацию новых масштабных проектов в низком ценовом сегменте могут местные власти. «Объекты эконом-класса будут востребованы в первую очередь. Поэтому руководству города и области необходимо создавать максимально комфортные условия для привлечения частных инвестиций и расширения нового строительства. В том числе выделение подготовленных участков с готовой инфраструктурой и коммуникациями», — считает эксперт.
Увеличить объем предложения на строительном рынке, по словам экспертов, помогут и новые ипотечные программы. «Застройщикам нужно плотнее работать с банками, разрабатывать особые программы со сниженными процентными ставками. В этом случае они могут рассчитывать на еще больший спрос и стабильность оборотов своего бизнеса», — заключают аналитики.