Свободное плавание

Активизация ипотеки в этом году была связана с перекладыванием рисков подорожания стоимости кредитов на заемщиков. Банки стали отказываться от фиксированных процентов, все чаще предлагая клиентам плавающие ставки. При этом на рынке также растет предложение комбинированных продуктов.

Наталия Богута

В нынешнем году банки ожили — и дело не столько в финансовых вливаниях акционеров, сколько в том, что продукты, предлагаемые кредитными учреждениями, нашли своих потребителей. Иными словами, граждане снова доверяют банкам, размещают депозиты и привлекают кредиты. По данным НБУ, на начало сентября обязательства банков повысились на 9%, до 876,7 млрд грн, а активы увеличились на 9,2%, до 1,03 трлн грн. И если еще в начале года банкиры говорили об осторожном наращивании портфелей физлиц, в частности в ипотечном кредитовании, то осенью практически все основные игроки заявили о стремлении завоевать рынок. Конечно, есть отдельные банки первой группы, которые отказались от выдачи кредитов на покупку жилья (например, Проминвестбанк, Альфа-банк), однако в целом рынок достаточно активен, а конкуренция растет. "Сегодня можно говорить о начальной стадии восстановления ипотечного кредитования, ведь до объемов 2007-2008 годов еще очень далеко. Рынок ипотеки напрямую зависит от экономической ситуации в стране и реализации прогнозов второго витка финансового кризиса, а также его масштабов. В краткосрочной перспективе мы ожидаем дальнейшего роста объемов ипотечного кредитования",— говорит начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич.

Ставка уплыла

Кризис стал причиной практически полной остановки рынка ипотечного кредитования физических лиц. "Но с конца 2009 года рынок очень медленно восстанавливается. Новые банки по одному-два в месяц выходят со своими ипотечными предложениями, но нельзя сказать, что они сразу же начинают активно кредитовать и продвигать свои продукты",— отметила начальник управления развития продуктов Банка Кипра Анна Макаренко. В целом ипотечные кредиты на вторичном рынке предлагают около 35 банков, однако активными из них являются не более 25. Своими программами в сегменте кредитования недвижимости выделяются УкрСиббанк, ВТБ Банк, ОТП Банк, "Дочерний Банк Сбербанка России", Банк Кипра, Эрсте Банк, Универсал Банк, Пиреус Банк и Креди Агриколь Банк. Летом этого года на рынок ипотеки вышли еще два крупных игрока — "Райффайзен Банк Аваль" и банк "Хрещатик". Как и прежде, кредиты выдаются только в гривне. "Кризис показал, что ни банки, ни клиенты не готовы брать на себя валютные риски, поэтому банки не выдают займы в долларах. Некоторые учреждения предоставляют клиенту возможность выбора ставки в национальной валюте: либо фиксированная на весь срок пользования кредитом, либо плавающая",— отмечает директор департамента розничного бизнеса Эрсте Банка Татьяна Надточий.

Основные изменения в ипотечных продуктах, на которые банки пошли в 2011 году,— увеличение максимального срока кредита до 20 лет и предложение плавающей ставки вместо фиксированной. Способствовал популярности плавающей ставки НБУ, который с помощью агентства Reuters стал регулярно публиковать стоимость депозитов банков-держателей наибольших объемов вкладов. Этот бенчмарк стоимости пассивов банки закладывают в стоимость кредитного продукта. Сегодня получить заем на 20 лет предлагают уже более 15 банков. Однако в марже банки неограниченны — то есть при условии, что, например, годовые вклады физлиц в гривне подешевеют до 8-9% годовых (сейчас ставки находятся в пределах 11-14% годовых), нет никакой гарантии, что плавающие ставки по ипотеке снизятся с 15-19% до 13-14%.

При этом банки начали рекламировать и комбинированные продукты: первые 2 или 4 года клиент погашает кредит по фиксированной ставке, а в последующие годы — по плавающей. Такие кредитные продукты предлагают Пиреус Банк, Укрсоцбанк, Универсал Банк. Среди преимуществ плавающей ставки — возможность удешевить стоимость займа на 1,5-3% по сравнению с фиксированной ценой кредита. То есть формально ипотека стала доступнее: если весной ставки находились в пределах 17-20% годовых, то сейчас — 15-19%. Однако для клиента выгоды не столь очевидны: невозможно спрогнозировать, когда ставка вырастет, а когда уменьшится. В случае роста ставки заемщику придется выплачивать заем в течение большего срока, чем он планировал, либо столкнуться с повышением ежемесячных платежей по кредиту.

Требования к заемщикам за последнее время существенно не изменились: внесение 30-50% собственных средств от стоимости недвижимости, официально подтвержденный необходимый размер заработной платы и отличная кредитная история. Обычно банки требуют, чтобы суммарные ежемесячные платежи по всем кредитам клиента (с учетом запрашиваемого) составляли не более 60% от официально подтвержденной заработной платы. Опасаясь невозвратов, кредитные учреждения тщательно изучают данные, предоставленные потенциальным заемщиком. "Анализируя занятость наемного сотрудника, дополнительно учитываются его квалификация, а также деловая репутация и величина организации, в которой работает потенциальный заемщик. Некоторые банки также принимают во внимание трудовой стаж, семейное положение, дополнительные расходы, пользование другими услугами банка: наличие открытого счета, депозитов или кредитов в банке",— говорит директор департамента розничного кредитования Универсал Банка Димитрис Эфтимиу. В случае сомнений в соблюдении какого-либо условия банк, как правило, просит предоставить дополнительные гарантии поручителя заемщика. В итоге, например, в Киеве получить кредит могут лишь те граждане, официальный доход которых превышает 15 тыс. грн, и то если сумма кредита составляет 160-240 тыс. грн. "В этом году я обошла два десятка банков в поиске учреждения, способного выдать мне $10 тыс. — недостающую для покупки квартиры сумму. Из двадцати банков получила положительный ответ в четырех, и в итоге оформила кредит — но с повышенной процентной ставкой, на 10 лет, тогда как просила на 3 года, и с привлечением поручителя",— рассказала сотрудница одной из столичных рекламных компаний Руслана Колесниченко.

Новострои под спрос

"Кредитование покупки квартир на первичном рынке сегодня очень актуально, но пока не хватает доверия друг к другу всех участников рынка: банков, застройщиков и заемщиков. Подобный замкнутый круг не позволяет реанимировать рынок ипотечного кредитования первичной недвижимости",— отмечает Анна Макаренко. В отличие от вторичного рынка жилья, первичный рынок кредитуют порядка 12 банков. Причем кредиты в основном выдаются на приобретение жилья в конкретном ЖК или коттеджном городке. Купить любую квартиру на "первичке" под залог жилья на вторичном рынке предлагают Фольксбанк, Укрэксимбанк, Эрсте Банк и "Креди Агриколь". Как правило, банки стремятся предложить займы на покупку квартир в тех комплексах, строительство которых они кредитовали. "Мы взвешенно подходим к выбору партнеров по кредитованию на первичном рынке, делая акцент на возможности девелопера в любых условиях завершить строительство",— говорит зампред правления "Дочернего банка Сбербанка России" Игорь Лохмаков. Жилье на "первичке" кредитуется по фиксированным и плавающим ставкам в пределах 12,5-17,5% годовых. Часто ставки по таким кредитам ниже, чем при кредитовании "вторички" — сказывается стремление банков помочь девелоперам продать квартиры, чтобы обеспечить скорейший возврат кредитов, выданных ими же застройщикам.

ПриватБанк, вообще не кредитующий ипотеку на вторичном рынке, предлагает купить квартиры в комплексах, которые возводит компания S.U. Decision — в их числе ЖК "Воскресенский" в Киеве и ЖК "Дуэт" в Днепропетровске. В банке готовы выдать заем под 22% годовых на 20 лет при первоначальном взносе 30%. Ощадбанк кредитует на 20 лет под покупку квартир во всех объектах компании "Житло Инвест": ставка составляет 17,5% годовых, а обязательный первоначальный взнос — 30%. Банк "Таврика" выдает кредиты на 20 лет на покупку квартир в трех жилых комплексах в Киеве и одном в Ирпене: ставка — 12,75% годовых, а первоначальный взнос — 40%. Банк "Аркада" традиционно кредитует проект "Киевгорстроя" "Молодежный квартал Осокорки-2, 3, 4". Условия банка — кредит на 30 лет под 16% годовых, сумма первоначального взноса — 20%. БМ Банк финансирует покупку домовладений в коттеджном городке "Солнечный луч" (Конча-Заспа). Есть партнерские программы с застройщиками также у "Дочернего банка Сбербанка России", Кредитпромбанка, Укрсоцбанка, Банка Форум, банков "Киев" и "Хрещатик". Получить кредиты на приобретение квартир первичного рынка так же непросто, как и вторичного,— иногда в обеспечение принимаются не только имущественные права на строящиеся метры, но и уже имеющееся у заемщика жилье. А требования к платежеспособности и официальным доходам — такие же, как и в случае получения кредита на покупку жилья на "вторичке".

Банкиры в целом положительно оценивают перспективы ипотеки в Украине. "Ипотека будет развиваться, особенно в ближайшие 3-5 лет. Обеспеченность населения качественным жильем очень мала, спрос в этом сегменте будет расти. В перспективе на развитие рынка будут влиять два фактора: наличие у банков "длинных ресурсов" и повышение платежеспособности населения",— считает господин Лохмаков. Эксперты ожидают, что рынок кредитования жилья будет активнее развиваться в 2012-2013 годах, тогда как стоимость кредитов упадет еще на 1,5-3%. "Сейчас процентные ставки на рынке еще достаточно высоки, тем не менее в течение 2011 года уже наблюдаются позитивные смещения, которые впоследствии усилятся",— считает Татьяна Надточий.