Чуть менее года назад занимавшего более 18 лет пост московского мэра Юрия Лужкова сменил руководитель аппарата правительства РФ Сергей Собянин. С этого момента правила игры на девелоперском рынке столицы кардинально изменились: новая команда взялась за массовую ревизию инвестконтрактов, и застройщики стали терять проекты и деньги.
Основные правила игры на рынке недвижимости Москвы окончательно оформились в середине 2000-х. К этому моменту в столице закрепился пул застройщиков, которые поделили между собой основные сегменты рынка. В сегменте массового жилья процветали группа СУ-155 Михаила Балакина, группа ПИК Кирилла Писарева и Юрия Жукова, "Главстрой" Олега Дерипаски и ДСК-1. Жилье бизнес-класса между собой поделили, в частности, компания "Интеко" Елены Батуриной и ГК "Дон-строй" Максима Блажко и Дмитрия Зеленова. Многие девелоперы предпочитали работать сразу в нескольких сегментах, строя как жилье, так и коммерческую недвижимость,— Capital Group, Mirax Group, MosCityGroup (MCG).
Стройка не того масштаба
Во времена Юрия Лужкова столичная мэрия делала ставку на реализацию масштабных строек, в которые старались вписаться практически все крупные девелоперы. Еще в 1992 году появился проект делового центра "Москва-Сити" на Краснопресненской набережной (4,2 млн кв. м), инвесторами которого стали Mirax Group, MCG, AFI Development, "Интеко", "Снегири Девелопмент", Capital Group. Прорабатывались и другие масштабные стройки — "Большой Сити" по соседству с "Москва-Сити" (предполагаемое строительство — 21 млн кв. м, $100 млрд; среди потенциальных инвесторов — "Система-Галс", ПИК), "Золотой остров" на Болотном острове в центре города(1,2 млн кв. м, $1,7 млрд; инвесторы — КРТ, "Гута-Девелопмент"), "Парк чудес" в Нижних Мневниках ($2-3,5 млрд; Lotte Group), а также программа строительства высоток "Новое кольцо Москвы" (НКМ; 60 высоток, $5 млрд; ГК "Конти", Mirax Group, AFI Development).
Фото: Сергей Бровко, Коммерсантъ
С приходом Сергея Собянина масштабные стройки стали уходить в прошлое. Новый градоначальник назвал проект "Москва-Сити" градостроительной ошибкой, а в 2011 году "Большой Сити" и НКМ были отменены. В частности, по программе НКМ, в рамках которой из 60 небоскребов с 1999 года было построено всего три (еще два объекта строятся), власти пояснили, что "высотки не должны тяготеть ни к МКАД, ни к Третьему транспортному кольцу" (ТТК). Еще до этого, в марте, московские девелоперы были шокированы сообщением, что мэрия приняла решение запретить новое строительство в пределах ТТК (см. историю вопроса).
Вместе с масштабными стройками пришел конец и планам многих девелоперов по развитию промзон (занимают около 27 тыс. га в Москве), в частности площадок на территории того же "Большого Сити". Во времена Юрия Лужкова мэрия всячески анонсировала вывод промышленных предприятий за МКАД и строительство на их месте офисов и жилья. Но у команды Сергея Собянина свои взгляды на этот вопрос. В частности, по словам заместителя мэра Москвы в правительстве столицы по вопросам экономической политики Андрея Шаронова, необходимость реализации девелоперского проекта на месте промзоны будет решаться в первую очередь "с точки зрения рабочих мест" (см. подробнее блицинтервью).
С резолюцией "запретить"
Параллельно отказу от масштабных строек и ограничения строительства в центре Москвы команда нового мэра взялась за ревизию уже заключенных инвестконтрактов. Для этого в ноябре 2010 года была создана градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), которую возглавил лично Сергей Собянин. Основная задача этой комиссии состояла в том, чтобы изучить все действующие инвестконтракты и определиться, какие из них продлить, а какие расторгнуть. Как подсчитали чиновники, на начало 2011 года в Москве насчитывалось 1,304 тыс. действующих инвестконтрактов (из них 709 — с истекшим сроком реализации). К осени 2011 года мэрия расторгла 200 инвестконтрактов, на которых планировалось построить около 7 млн кв. м недвижимости продажной стоимостью $35 млрд, заявил в начале сентября мэр Москвы Сергей Собянин. Сколько инвестконтрактов продлили, точно неизвестно. Однако чиновники утверждают, что аннулированы были только просроченные и "мертвые" инвестконтракты. "Под запрет попали все "бумажные" проекты и стройки на этапе котлована,— поясняют сразу несколько опрошенных "Ъ" девелоперов.— Прошли ГЗК только те проекты, где строительство находилось в активной стадии или было практически завершено". Так, некоторых своих проектов лишились AFI Development, Mirax Group, RGI International, группа ТЭН, "Мосинжстрой", "Крост" СУ-155 и многие мелкие компании. Мэрия обещает всем пострадавшим девелоперам выплатить компенсации, однако, по словам руководителя юридической практики Rusresorts Юрия Борисенко, реально застройщики смогут подтвердить лишь 20-30% своих затрат, а остальное — их чистые убытки.
Фото: Павел Смертин, Коммерсантъ
Ревизия инвестконтрактов показала, что основная причина срыва сроков строительства — сама система предоставления земельных участков, по которой во времена Юрия Лужкова девелопер получал участок в аренду на 49 лет. Игроки рынка признаются, что многие брали землю "на будущее" и в ближайшее время даже не собирались ничего на ней строить. "Важно было застолбить участок за собой, а к его развитию можно было вернуться позже — длинные сроки аренды земли позволяли постоянно продлевать инвестконтракт",— говорит один из столичных девелоперов. Весной 2011 года мэрия Москвы объявила, что сокращает срок аренды земельных участков под строительство с 49 лет до шести.
Впрочем, жестко меняя правила игры на рынке девелопмента, московская мэрия пообещала застройщикам облегчить процедуру согласования проектов. Ранее для развития участка нужно было подготовить и собрать более 200 документов и подписей, только малая часть которых была предусмотрена федеральным законодательством. "Сейчас все эти требования отменены",— признает президент корпорации "Баркли" Леонид Казинец. В результате сокращения числа документов, которые необходимо будет получать застройщикам, сроки согласования девелоперских проектов могут уменьшиться с двух-трех лет, как сейчас, до 1-1,5 года, полагают игроки рынка. В связи с этим снизится и себестоимость строительства, так как девелоперу не придется переплачивать за аренду земли и пользование кредитами. К тому же, обещают в мэрии, на аукционы будут выставляться полностью подготовленные к строительству участки, что позволит существенно сократить сроки реализации девелоперских проектов. Поскольку новая команда мэра намерена распределять площадки среди девелоперов на торгах, а по итогам заключать с инвестором договор на строительство, инвестконтракт как таковой исчезнет, а значит, и исчезнет доля города (во времена Юрия Лужкова составляла 30% от стоимости проекта), признаются девелоперы.
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ
Игра на повышение
Изменение градостроительной политики мэрии уже сказалось на объемах строительства жилья в столице. Так, в 2010 году в Москве было возведено лишь 1,7 млн кв. м жилья, а в 2011 году планируется построить 2,5 млн. кв. м, такие же темпы сохранятся и на протяжении ближайших трех-четырех лет (см. график). По итогам первого полугодия 2011 года было построено лишь 834 тыс. кв. м, а большинство девелоперов сомневаются, что мэрии удастся выйти на запланированные объемы. "В конце прошлого года мэрия специально не приняла ряд домов, чтобы "показать" их в первом квартале 2011 года",— утверждает один из девелоперов. По его словам, если бы не это, то итоги полугодия были бы еще хуже. Правда, чиновники утверждают, что объемы строительства снизились из-за кризиса. В свою очередь, большинство девелоперов уверены, что рано или поздно мэрия возобновит масштабное жилищное строительство, а его ограничение носит лишь временный характер, и продлится оно до выборов 2012 года. "Москве необходимо строить новое жилье, и рано или поздно городу придется решать эту проблему. Отказ же от масштабных строек делается в первую очередь в угоду избирателям, у которых строительство в Москве ассоциируется со скандальными проектами времен Юрия Лужкова. Как только необходимость подобных реверансов отпадет, власти снова начнут запускать новые крупные проекты",— полагает владелец крупной столичной девелоперской компании.
Опрошенные "Ъ" застройщики отмечают, что сокращение объемов ввода жилья приведет к росту цен на 15-20% в год, так как в Москве по-прежнему один из самых низких уровней обеспеченности населения квартирами (всего 18,7 кв. м на человека, в Европе — 35-45 кв. м, в США - более 65 кв. м). По данным IRN.Ru, сейчас средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве составляет $5,15 тыс., или 151,6 тыс. руб. В мэрии считают, что разговоры о росте цен — это спекуляции. "Застройщикам выгодно спекулировать на прогнозах о грядущем повышении цен на жилье, искусственно раздувая спрос,— заявлял "Ъ" Марат Хуснуллин.— Прямо привязывать стоимость к объему строительства в городе нельзя. Это не прямая формула, не прямая зависимость. На цену квадратного метра влияет очень много факторов — доходы бюджета, населения, цены на нефть".
Как у них
Как и в Москве, со сменой мэра изменились правила игры на девелоперском рынке Лондона. Так, в августе 2010 года мэр Лондона Борис Джонсон представил новый регламент по защите исторических и наиболее культовых видов Лондона. В документе под названием "Views Management Framework" указаны правила, по которым самые известные виды и объекты всемирного наследия Лондона не должны быть загорожены или испорчены в определенных ракурсах. В документе четко прописано, что может быть возведено на берегах Темзы, а также в рамках ландшафтов и панорам города. В правилах оговариваются ужесточенные правила, касающиеся защиты 11 районов между собором Святого Павла и Вестминстерским аббатством, а также указаны два дополнительных района. Предыдущий мэр города Кен Ливингстон, наоборот, отверг расширенный список исторических мест Лондона, подлежащих защите.
