Несмотря на общий подъем после кризиса, продажи восстановились не у всех девелоперов: на рынке до сих пор есть дома, квартиры в которых практически не продаются. Как правило, такие объекты относятся к сегменту дорогого жилья и, будучи запущены еще до кризиса, оказались невостребованными в новой экономической реальности.
Риск недостроя
До начала финансового кризиса в Москве покупали абсолютно любое жилье, что и стало причиной появления на рынке целого ряда проектов, которые создавались без разработки хоть какой-то концепции и строились лишь в расчете на то, что ажиотажный спрос на жилье сохранится еще долго. Но экономическая рецессия спутала таким девелоперам все карты.
Когда финансовый кризис дошел до России, продажи квартир начали падать у всех девелоперов независимо от того, качественный был проект или нет. В той экономической реальности, которая существовала в течение всего 2009 года, продаваться могли только те проекты, девелоперы которых пошли на существенные уступки и сильно снизили цены. Например, девелопер "Ведис Групп" в кризис продавал квартиры в своем проекте "Марфино" по ценам, которые были в полтора-два раза ниже средних по рынку. Благодаря этому компании удалось привлечь покупателей, которые поверили в будущее проекта и своими деньгами обеспечили процветание компании. Но таких девелоперов, как "Ведис", было немного, поэтому общие объемы продаж по рынку упали более чем вдвое.
Однако уже в конце 2009 — начале 2010 годов рынок начал восстанавливаться, а покупатели стали реализовывать накопленный за кризисный год отложенный спрос. К середине 2010 года стало понятно, что рынок жилья вышел из комы и объемы продаж квартир будут стабильно расти. Но рынок и сами покупатели за время кризиса сильно изменились, и если раньше мощная рекламная кампания вкупе с именем девелопера практически гарантировали успех даже не слишком удачному проекту, то теперь покупатели стали более разборчивыми и начали обращать больше внимания на качественные характеристики проекта и его стоимость.
Как следствие, на московском рынке жилья появились проекты-изгои, продать квартиры в которых стало очень сложно. Для покупателей приобретение квартиры в таком доме чревато целым рядом рисков, главный из которых состоит в том, что без притока денег дольщиков такой дом может либо вовсе превратиться в недострой, либо будет строиться очень долго.
Бум экономкласса
Как отмечают эксперты, больше всего таких проектов приходится на бизнес-класс и элитную недвижимость, а в экономклассе такие проекты единичны.
"Квартиры экономкласса пользуются стабильно высоким спросом, и при условии адекватной цены и наличия времени продать можно даже не слишком удачный проект",— считает коммерческий директор интернет-агентства недвижимости NA Group Евгений Данилов. По его словам, у покупателей жилья экономкласса менее высокие требования к качеству проектов и с ними застройщикам гораздо проще работать. Поэтому на рынке жилья экономкласса плохо продаются только те проекты, которые находятся на ранней стадии строительства и перспективы завершения которых выглядят туманными. "Сегмент экономкласса пользуется стабильным спросом,— подтверждает гендиректор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Взлет таких застройщиков, как "Ведис Групп" и "Мортон", в кризисный период является одним из подтверждений интереса покупателей к недорогому новому жилью. Основные сложности возникают в сегменте бизнес-класса, где немало жилых комплексов, в отношении которых застройщики не определились как с ценовым, так и с имиджевым позиционированием".
В экономклассе относительно низкие темпы продаж могут наблюдаться лишь в тех объектах, где либо не ведется строительство, либо квартиры продаются по "серым" схемам, не гарантирующим покупателям никаких прав. "Всегда медленно идут продажи по вексельным схемам или через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы,— отмечает управляющий партнер TEKTA Group Андрей Биржин.— При сопоставимой цене и качестве строительства покупатели всегда предпочтут квартиры, реализуемые в соответствии с 214-ФЗ по договорам долевого участия, так как для покупателя это наиболее удобная и безопасная схема приобретения". "Серые" схемы оформления отпугивают покупателей только на нулевых циклах строительства и в случае, когда на рынке существует альтернативный проект в том же ценовом диапазоне, продажи в котором осуществляются в соответствии с 214-ФЗ, уточняет директор отделения "МИЦ-Недвижимость" Ирина Игнаткина. Кроме того, проблемы с продажами могут испытывать те комплексы, где девелопер существенно завышает цену.
"Перед тем как сделать такое серьезное приобретение, как квартира, покупатели весьма тщательно изучают рынок,— комментирует Андрей Биржин.— Они просматривают все объекты в интересующем районе и хорошо знают цены предложения. С помощью телефонного обзвона и изучения сайтов застройщиков и агентств недвижимости несложно составить диапазон цен на жилые комплексы того или иного класса. И если проект выбивается из этого ценового диапазона, то добиться высокого темпа продаж будет невозможно". По оценкам Марии Литинецкой, плохо продается жилье и в тех домах, где была спроектирована слишком большая площадь квартир — например, однокомнатные квартиры имеют площадь около 56 кв. м, двухкомнатные — 80-90 кв. м, хотя относятся к нижнему сегменту бизнес-класса или эконому, где потребителей интересуют дома с меньшими по площади квартирами. "Проблемы при продаже возникают еще и в том случае, если стройка надолго замораживалась и очень медленно набирает обороты, так как у потенциальных покупателей возникают вполне обоснованные опасения того, что риски недостроя при покупке очень высоки",— резюмирует Ирина Игнаткина.
Дорого и долго
Однако в бизнес-классе и элитном сегменте проектов, где продажи практически не идут, куда больше. Как отмечает гендиректор Dream Team Realty Александр Дьяченко, чаще всего в дорогом сегменте плохо продаются проекты, где заявленная цена не соответствует их качеству. "Продажи не шли в основном в тех комплексах, где стоимость квадратного метра изначально была завышена и не подвергалась снижению в кризис",— соглашается гендиректор компании EliteCenter Карен Мелконян. Такие ситуации встречаются, например, если проект начинал создаваться еще в докризисный период и его высокая себестоимость не оставляет возможности для гибкой ценовой политики, полагает гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая. Кроме того, по словам Александра Дьяченко, продажи могут стоять из-за несоответствия концепции комплекса его местоположению, а также если девелопер предпочитает не работать с риэлторами, а продавать проект собственными силами.
В пример проектов, где продажи практически стоят, участники рынка приводят ЖК Novel House в 3-м Кадашевском переулке, который реализует ООО РАС. Кроме того, продажи стоят в жилых комплексах по адресам: Еропкинский переулок, 16 (застройщик "Аркада Траст"); Малый Козихинский переулок, 7/9 и 14 (застройщик "Стройинком") и ряде других мелких проектов. Также, по словам участников рынка, сложности с продажами испытывает ЖК "Академ-Палас" (застройщик ОСК). Этот комплекс, несмотря на удачное местоположение, имеет ряд проблем с документацией, что не дает застройщику возможности продавать квартиры по 214-ФЗ. "Несколько раз застройщик запускал рекламные кампании по продажам жилья, однако до реальных сделок дело не доходило",— рассказывает один из риэлторов.
И все-таки они продаются
Впрочем, сразу несколько опрошенных экспертов считает, что если политика московской мэрии, препятствующая развитию нового жилищного строительства, останется неизменной, то квартиры начнут продаваться даже в самых неудачных проектах. Фактически любой дом, строительные работы на котором ведутся достаточно интенсивно, будет пользоваться спросом, говорит Евгений Скоморовский.
"Сейчас в Москве практически не ведется новое строительство, что в перспективе может спровоцировать рост цен на жилье и ажиотажный спрос, который наблюдался на рынке до кризиса",— утверждает Евгений Данилов. По данным директора департамента жилой недвижимости Intermark Savills Дмитрия Халина, на рынке бизнес-класса, к примеру, осталось лишь 20% нереализованных квартир. "И если даже в таких проектах продажи идут медленно, это чаще всего означает, что в доме остались не самые удачные квартиры, которые всегда продаются медленнее",— добавляет эксперт. "На рынке Москвы спрос превышает предложение, поэтому во всех проектах продажи идут — где-то чуть лучше, где-то чуть хуже",— подтверждает директор департамента элитной жилой недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По мнению Карена Мелконяна, наблюдавшийся на рынке рост цен позволяет застройщикам продавать квартиры даже в переоцененных домах, так как цены на них уже сравнялись со среднерыночными.
Кот в мешке
Тем не менее покупателям следует с большой осторожностью подходить к покупке квартиры в доме, где продажи стоят или идут медленнее, чем в среднем по рынку. Дело в том, что такие проекты очень часто превращаются в долгострои, а в некоторых случаях (если у девелоперов нет доступа к кредитным ресурсам) могут и вовсе остаться недостроенными. "Чем менее активно продается дом, тем менее активно он строится,— констатирует управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.— Впрочем, как правило, речь не идет об элитных объектах, среди которых могут быть дорогие клубные дома, которые априори продаются медленно в силу высокой стоимости квартир".
Поэтому покупателям на стадии приобретения квартиры необходимо иметь в виду этот фактор. Однако понять, что продажи в том или ином доме идут не очень хорошо, сложно: ни один здравомыслящий девелопер или риэлтор никогда не признается в этом. Следовательно, чтобы проверить, пользуется ли проект популярностью, покупателю необходимо искать какие-то обходные пути. К примеру, можно позвонить в отдел продаж застройщика и попросить предложить разные варианты квартир.
Если проект продается на рынке давно, а квартир покупателю предложат много, это верный признак того, что дом продается медленно. "Самый простой способ сразу понять, как идут продажи,— съездить на строительную площадку,— считает Андрей Биржин.— Если там стоит один экскаватор и ходят два-три мигранта в робах или вообще никого нет, то с продажами сразу все становится понятно. Если же на площадке активная деятельность, работа идет круглосуточно, то есть смысл поторопиться с покупкой — квартиры в таком доме расходятся очень быстро". Такого же мнения придерживается и Евгений Скоморовский: "Первым и самым важным звонком, сигнализирующим о наличии проблем с продажами, является отсутствие строительной активности на объекте. Отследите динамику на объекте на протяжении двух недель, пообщайтесь с охраной на стройплощадке, узнайте, сколько строителей реально работает на объекте — уже этого будет достаточно, чтобы сформировать собственное представление о его востребованности". Константин Ковалев добавляет, что покупателю, который сомневается в том, насколько активно продаются квартиры в доме, следует приехать в отдел продаж дома в выходной день: "Если в отделе продаж в период высокой активности, допустим, в субботний день, мало людей, то это говорит о многом". Также, по его словам, можно собрать информацию о проектах в консалтинговых компаниях, которые отслеживают динамику продаж на многих стройках. Но консультанты могут и соврать, а вот глас народа обмануть сложнее. Поэтому, по словам Андрея Биржина, покупателям можно изучать форумы, где обсуждается тот или иной проект. "Сейчас таких форумов очень много, для потенциального покупателя это очень ценный источник информации, поскольку там можно узнать об объекте практически все — вплоть до того, насколько вежливо разговаривают риэлторы в отделе продаж",— говорит эксперт.
Впрочем, не стоит забывать, что высокие темпы продаж не всегда гарантия того, что дом будет достроен или девелопер будет соблюдать заявленные сроки строительства. В частности, высокие темпы продаж в короткие временные промежутки могут быть следствием вынужденного снижения цен, которое применяет застройщик, чтобы хоть как-то вернуть покупателей. Поэтому если девелопер выставляет слишком низкие цены, то это тоже не повод радоваться и нести ему свои деньги, особенно если строительство дома находится на ранней стадии. Верно и обратное: низкие темпы продаж далеко не всегда следствие низкого спроса, поскольку нередко более выгодные квартиры застройщики придерживают и не выпускают в продажу практически до полного завершения дома.