Сложности выбора

Выбор управляющей организации (УО) для многоквартирного дома, как выясняют с удивлением многие жители этих самых домов, является обязанностью каждого собственника помещений. Как рассказывают юристы, вопрос выбора управляющей организации, вмененный всем собственникам, при этом остается загадочным для них: обретенные населением после приватизации право и обязанность не сопровождались юридическим ликбезом. Рынок же управления многоквартирными домами в цивилизованном виде еще только формируется, поэтому разобраться в нем порой непросто.

Согласно Жилищному кодексу, выбор способа управления осуществляется исключительно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Как рассказывает Юрий Халимовский, старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп", собственники помещений в многоквартирных домах выбирают способ управления из трех возможных: непосредственное управление самими собственниками; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; привлечение к обслуживанию дома управляющей организации. При этом, как показывает практика, выбор способа управления многоквартирным домом зачастую осуществляется посредством голосования за или против конкретной управляющей организации, предложенной группой инициативных жителей своим более инертным соседям.

Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark group, рассказывает, что способ управления домом, выбранный на общем собрании и закрепленный в протоколе, может быть выбран и изменен на основании решения жильцов. Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа. Решения, принятые таким кворумом, являются обязательными для исполнения всеми жителями этого дома.

Если в течение года собственники в многоквартирном доме не выбрали способ управления своим домом или выбранная ими форма управления не была реализована, на помощь приходят администрации районов Петербурга. Как рассказывает Евгения Петрова, этим органам власти вменено право проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома.

Новые дома — новые сложности

Городские власти помогают в управлении домов не только в случае пассивности собственников или их неспособности договориться о выборе управляющей организации. Согласно июньским поправкам в Жилищный кодекс, в определенный момент муниципалы определяют УО для только что построенных домов. На стадии сдачи дома застройщик является единственным собственником дома и, соответственно, его управляющей организацией. После сдачи дома застройщик обязан передать его муниципальным органам, которые в свою очередь в рамках конкурсной процедуры выбирают для многоквартирной постройки управляющую компанию. Эта УК работает в доме до тех пор, пока 50% площади нового дома не перейдет в собственность жильцов. И уже тогда, имея кворум, эта "критическая масса" собственников проводит собрание, на котором избирает форму управления своим домом. Согласно соображениям законотворцев, подобный порядок застрахует жильцов от безальтернативных УК, созданных застройщиком, или ТСЖ, подконтрольного застройщику через аффилированных с ним должностных лиц.

Как рассказывает Евгений Пургин, председатель совета СРО "Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере", предоставлять качественные услуги могут как частные компании, никак не связанные с застройщиком, так и создаваемые им.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", заверяет, что стоимость обслуживания как сторонними частными управляющими компаниями, так и созданными застройщиками определяется набором услуг. "Обычно они (цены УК, создаваемых застройщиками. — "Дом") сопоставимы с рыночными ценами", — говорит господин Гражданкин, замечая, что из финансовых соображений для клиента нет особой разницы, из каких УК ему выбирать.

Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, обращает внимание на то, что сейчас смешались понятия "управляющая компания" и "товарищество собственников жилья". "Важно понимать, что УК реализует лишь те задачи, которые перед ней ставит ТСЖ. Стоимость обслуживания и его качество не зависят от того, внутренняя или внешняя УК привлечена. Я согласен, что у строительной УК есть соблазн покрывать недочеты строительства за счет собственников жилья. Но самые большие злоупотребления существуют там, где УК и ТСЖ представлены в одном лице. Есть много примеров, когда группа жильцов инициировала смену управляющей компании и создавала ТСЖ не ради улучшения качества обслуживания, а с целью личного заработка", — говорит господин Гришин.

Государственные жилкомсервисы, по мнению Евгения Пургина, имеют ограниченное будущее. "Их все равно растащат, у них уже сейчас в управлении находятся единицы домов. Позиция руководителей жилкомсервисов — это позиция временщиков", — считает господин Пургин. По его оценке, главной мотиваций глав жилкомсервисов — увести в собственные частные компании как можно больше клиентов. В доказательство своих слов глава Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере приводит в пример ситуации, когда названия частной компании отличаются от традиционного наименования государственных жилкомсервисов лишь местом расположения кавычки, что путает жителей. Однако при этом собственники квартир в новом доме имеют полное право выбрать жилкомсервис своей управляющей организацией.

Владимир Семенов, председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района, видит смысл управления домами силами ТСЖ или жилкомсервисов в центральной части города. "В нашем районе дома небольшие, соответственно, и выручка от работы в них тоже. В старом фонде, который влечет за собой множество ограничений и обязательств, частным управляющим компаниям работать неинтересно. Поэтому у нас в основном дома обслуживают себя сами или привлекают к работе жилкомсервисы", — говорит господин Семенов.

Как выбрать добросовестную компанию

Если же вы склоняетесь к тому, чтобы вашим многоэтажным домом управляла частная УК, специалисты могут посоветовать ряд правил.

Главным советом от Юрия Халимовского, юриста "Пепеляев Групп", является рекомендация собственникам быть "проактивными и осмотрительными". "Необходимо не запускать вопрос управления многоквартирным домом, не доводить его до конкурса, проводимого органом местного самоуправления. Сначала целесообразно обсудить варианты управления и выбрать на собрании один из способов, после чего  — если это не было сделано заранее — активной группой собственников создать выборку УО, подобрать информацию о них", — делится господин Халимовский. По его словам, информация доступна из интернета, включая не только новостные агентства, но и форумы (но там она может быть подчищена, отредактирована либо искажена заказными комментариями, поэтому доверять им на 100% не следует), из региональных и местных газет. "Следует проверить сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов, посмотреть, в каких делах и с каким результатом участвует (участвовала) та или иная УО. При возможности узнать, какие еще дома находятся в управлении этой УО, следует пообщаться с жителями этих домов (причем разного возраста и социального положения), чтобы получить информацию из разных уст. Далее — выбрать компанию, проанализировать предлагаемый ею договор, перечень работ и услуг, убедиться, что объем работ и услуг и плата за них понятны и могут быть заранее рассчитаны. Только после этого заключать договор. Если уж ситуация доведена до проведения муниципального конкурса, целесообразно отслеживать его проведение и оформление, чтобы впоследствии при необходимости попытаться оспорить его результаты. В общем, это довольно масштабная акция по сбору и анализу информации", — заключает Юрий Халимовский. Но это может того стоить, говорит юрист, если учесть, сколько неприятностей может доставить недобросовестная УО жильцам.

Мария Козлова, юрист коммерческой практики Rightmark group, советует обратиться в городской жилищный комитет, где жителям многоквартирных домов предоставят информацию обо всех жилкомсервисах. Гарантом надежности частной УК, по словам госпожи Козловой, является членство в саморегулируемой организации. "Ведь для вступления в СРО компания должна соответствовать определенным требованиям, а в дальнейшем УК обязана соблюдать установленные в данной СРО стандарты и правила осуществления деятельности. СРО со своей стороны обеспечивает дополнительную имущественную ответственность каждого ее члена перед потребителями произведенных услуг", — говорит Мария Козлова.

Евгений Пургин, полагающий, что будущее за частными управляющими компаниями, советует выбирать стороннюю УО, учитывая прошлый опыт всех жильцов. "Нужно пообщаться, выяснить, у кого из жителей дома какой опыт работы с управляющими компаниями в их прошлых домах. Неплохо узнать в близлежащих домах, какие УК работают в них, кого порекомендуют соседи", — говорит господин Пургин. По его словам, знакомство с офисом управляющей компании тоже даст немало для оценки ее работоспособности — фирмы-однодневки не в состоянии позволить себе приличный офис, да и не заинтересованы в нем.

При въезде в новый дом юристы советуют обратить внимание на ряд нюансов. "Если дом или жилье приобретаются у застройщика, необходимо в СМИ и интернете выяснить, какие он еще строил объекты, какие там УО, есть ли недовольство, в том числе суды с этими УО (по данным официальных сайтов), пообщаться непосредственно с жителями. Может настораживать ситуация, при которой у большинства объектов застройщика одна УО или УО разные, но у них одни должностные лица. Это явный признак связи УО с застройщиком. Само по себе это не плохо и не хорошо, но требует проверки "проблемности" осуществляемого УО управления домами", — советует Юрий Халимовский. Аналогичные действия юрист рекомендует и при приобретении вторичного жилья, в особенности не так давно построенного.

Мария Козлова из Rightmark group советует: "Перед заключением договора с новой УК необходимо обратить внимание на вопросы об ответственности УК за некачественное оказание услуг,  а также на основания и порядок расторжения договора по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что в УК, как правило, уже есть свой типовой договор.  При этом зачастую УК избегают подробного описания оснований ответственности, расторжения договора, порядка изменения тарифов. Но договор на то и договор, что условия определяются по соглашению сторон и УК не вправе навязывать собственникам условия, которые их не устраивают. Все условия должны быть согласованы обеими сторонами (собранием и УК), а не установлены УК в одностороннем порядке.

Согласно данным, собранным Ассоциацией управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере, в реестр добросовестных компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства, входят следующие компании: ООО "РЭС ТСВ", АНО "Муниципальное строительство и ремонт", ЗАО "Строительное управление — 31" ,ООО "УК "Стакс"", ЗАО "Петроэлектросбыт", ООО "Охта-Сервис", ООО "РЭО "Наш дом"", ЗАО "ПРЭО "Сети и системы"", ООО "Прокси", ООО "Грейс", ООО "Оргтехремстрой", ЗАО "Теплоучет", ООО "Профисервис", ООО "МФЗ-Сервис".

Влада Гасникова