Пермский рынок загородной недвижимости постепенно преодолевает последствия кризиса. Аналитики подчеркивают, что всплеск интереса к первичному коттеджному строительству был зарегистрирован весной текущего года. Однако клиенты, присматривающиеся к комфортному загородному жилью, по-прежнему существенно ограничены в своем выборе.
«На рынке организованного строительства (как и на рынке хаотичной застройки) наблюдается период стабилизации. По отдельным поселкам можно отметить изменения цен предложения как в сторону повышения, так и в сторону снижения на 3-5 тыс. руб./кв. м», - говорится в одном из отчетов аналитиков «Камской долины».
В наиболее сложной ситуации в посткризисный период оказались сегменты организованных коттеджных поселков эконом - и бизнес - класса (12-27 тыс. руб./кв. м и 28-50 тыс. руб./кв. м соответственно). «Сегмент «элит» (коттеджи в организованных поселках ценой свыше 50 тыс. руб. /кв.м) остался при своей доле, кризис почти не повлиял на платежеспособность категории покупателей, нацеленных именно на эту категорию недвижимости», - отмечает Надежда Шеломенцева, исполнительный директор департамента загородной недвижимости ГК «Перспектива».
Заместитель директора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин разделяет это мнение, уточняя, что в регионе рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в настоящее время не существует как такового. По его словам, есть отдельные направления, которые смогли пережить кризис, но чего-то кардинально нового предложить никто из застройщиков практически не может.
По данным аналитиков ГК Камская долина, сегодня на рынке ИЖС в Пермском крае представлено 75 коттеджных поселков, которые реализуются с разной степенью интенсивности. Предложение о покупке готовых домов по самым оптимистичным оценкам присутствует лишь в трети из них. В течение 2010-2011 годов 70% проектов, выходивших на рынок, подразумевают исключительно распродажу земельных участков под будущее строительство коттеджей. Причиной тому, по словам руководителя аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвиры Епишиной, служит выжидательная позиция девелоперов, опасающихся, что рынок и клиентская платежеспособность не наберут в обозримой перспективе докризисных оборотов.
Эксперты уверены: сегодняшнее состояние рынка – это наследие докризисного концептуального дефицита. В действительности доля находящихся в стадии реализации концептуально проработанных проектов поселков, которые предлагают владельцу не просто загородный участок без коммуникаций, а «образ жизни», крайне мала.
Эксперты объясняют этот факт тем, что на пике докризисного строительного бума девелоперы бросили все силы и ресурсы именно в этот сегмент. Однако они не учли, что успешная реализация подобных проектов, в отличие от строительства «под копирку» многоквартирных домов, в большей степени зависит от грамотно продуманной концепции. Для того, чтобы поправить положение, требуется скорректировать подходы к загородному строительству в целом.
Как отмечают участники рынка, кризис ударил в первую очередь по среднему классу, не способному претендовать на дорогостоящую загородную недвижимость ценового премиум-сегмента. По словам Эльвиры Епишиной, большинство покупателей сегодня настроены приобретать дома по цене от 17 до 25 тысяч рублей за квадратный метр. «Кризис не только ощутимо ударил по эконом-классу коттеджных поселков, но и повлиял на мировоззрение клиентов: теперь они нацелены на максимальную выгоду и минимальные затраты. Загородное жилье не относится к объектам первой необходимости, поэтому покупатели долго раздумывают, скрупулезно примериваются», - поясняет мотивацию потребителей эксперт.
Между тем, тенденцию к росту сектора загородной недвижимости отмечают в компании PAN City Group, которая ведет интенсивные продажи коттеджей с прилегающими участками в рамках проекта «Деревня Демидково». Здесь, по информации девелопера, за последние четыре месяца реализовано пять коттеджей (стоимость домовладения в пределах 30-40 млн рублей).
Генеральный директор ООО «ПАН» Владимир Федорченко считает восстановление сегмента премиум-коттеджей закономерным процессом. «Как и в случае с рынком многоквартирных домов, ИЖС «оживает» по схожему сценарию: после спада следует период, когда сделки совершаются по ценам, отличающимся от изначальных предложений, затем наступает время активного спроса, который провоцирует дальнейшее развитие рынка».
Владимир Федорченко уверен: в то время, как клиенты, ориентирующиеся на жилье эконом-класса, решают «квартирный вопрос», представители бизнес- и премиум-сегмента проявляют все больший интерес к загородной комфортной жизни. «По роду своей деятельности бизнесмены чаще всего владеют всей полнотой аналитической информации и поэтому склонны мыслить стратегически. Они, в частности, понимают, что цены, установившиеся на рынке ИЖС в период кризиса, имеют тенденцию к росту, поэтому предпочитают не откладывать подобные покупки в долгий ящик», - констатирует он.
Нельзя не заметить, что удержаться в премиум-сегменте во время кризиса удалось далеко не всем участникам рынка. Так, например, загородный поселок «Лесная сказка» (инициатором проекта выступали структуры, близкие к брату известного пермского девелопера Сергея Прохорова - Дмитрию Прохорову), позиционировавшийся в сегменте премиум-класса с соответствующими ценами, практически «заморожен». В частности, отдельные построенные на его территории коттеджи, не имеющие всех необходимых коммуникаций, продаются по средней, отнюдь не «элитной» цене в 26 тыс. руб./кв. м.
Между тем, аналитики полагают, что единичные случаи успешных продаж в премиум-сегменте не делают погоды на всем рынке организованных коттеджных поселков, основной фундамент которого составляют самые массовые проекты бизнес- и эконом-класса. В этих сегментах особого оживления пока, действительно, не наблюдается.
К примеру, ОАО «Пермглавснаб», по словам Владимира Занина, пока не планирует возводить коттеджные поселки, поскольку спрос на них все еще не очевиден. Так, в поселке Бережное, который компания начала застраивать еще в 2008 году, до сих пор не продан самый дорогой и самый большой по площади коттедж.
Но общая тенденция налицо. Полным ходом сегодня реализуют свои достаточно крупные проекты коттеджного строительства ПЗСП (поселок «Вернисаж») и Камская долина (очередной этап строительства загородного поселка «Южная усадьба»). Достаточно позитивным сигналом для рынка выглядит недавнее решение федерального игрока «Родекс-Груп» (на пермском рынке его представляет «Родекс-Юкон») разморозить проект коттеджного поселка «Строгановский посад» на 50 домов. Помочь в этом Родексу должен кредит, выданный пермским филиалом Россельхозбанка, первый транш которого составил 80 млн. рублей. По словам генерального директора ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» Игоря Мишина, уже в этом году жители первой очереди «Строгановского посада» смогут отметить новоселье. «В настоящий момент бизнес-климат Пермского края способствует расширению поля деятельности инвесторов,- оптимистично подчеркивает руководитель. - Прикамье входит в рейтинг топ-15 среди всех регионов РФ по инвестиционной перспективности».