Объединение Москвы с областью немного напоминает слияние Западного и Восточного Берлина 20 лет назад. Точно так же объединились две территории с серьезным разрывом в экономике, разными традициями и правами собственности. Даже переезд правительства имел место — как планируется и у нас. И что же из этого получилось?
Объем инвестиций
Административно все оказалось на удивление несложно. Оба Берлина все еще были поделены на исторически сложившиеся районы, которые безо всякого передела стали частями нового города. Мэрия и земельное правительство обосновались в Красной Ратуше неподалеку от Александерплатц, а немецкое правительство, которое тогда располагалось в уютном Бонне, стало потихоньку готовиться к переезду в холодный северо-восточный город. Но вместе с правительством в новый Берлин потекли и инвестиции — государственные и частные. Восточному Берлину предстоял капитальный ремонт.
Состояние недвижимости в Восточном Берлине, в отличие от Берлина Западного, было крайне запущенным. Правительство ГДР в свое время сконцентрировало свои усилия на застройке окраин города унылыми типовыми панельными домами, полностью оставив без внимания старую застройку рубежа XIX-XX веков в центре Восточного Берлина, на которую после падения Берлинской стены как раз и возник наибольший спрос. Фактически рядом с центром Восточного Берлина находились целые кварталы добротных, основательных пяти-шестиэтажных многоквартирных домов, чудом, а скорее по замыслу советского военного руководства практически не пострадавшие от бомбежек во время Второй мировой войны, оснащение которых, однако, соответствовало началу XX века. К примеру, центральное или хотя бы газовое отопление, ванная, а иногда и туалет в квартире не были стандартом. Поэтому после падения Берлинской стены и объединения Берлина в восточноберлинское жилье сразу стали вкладываться государственные средства. Всего же в Берлине за все это время было модернизировано почти 400 тыс. квартир, из них 340 тыс.— в Восточном Берлине, а общий объем государственных и частных инвестиций в санирование города составил 24,5 млрд марок (примерно $15 млрд).
Особенно заманчивыми для частных инвесторов были два фактора. Переезд правительства обещал скорейшее превращение Берлина в динамично развивающийся мегаполис — развитие бизнеса, создание новых рабочих мест, увеличение населения, расцвет культуры и всего остального, что положено столице, а вместе со всем этим и рост цен на аренду недвижимости. Для города, где 85% населения арендует жилье, это особенно актуально. В то же время восточноберлинские цены на недвижимость на момент воссоединения были невелики. За 1 млн марок ($625 тыс. в то время) можно было приобрести многоквартирный дом для сдачи жилья внаем, а за 220 тыс. марок — отдельный дом-коттедж на территории города. Для сравнения: в Западном Берлине — 3,2 млн и 600 тыс. марок соответственно.
Стирание разницы
Инвестиции в недвижимость Восточного Берлина в первое десятилетие после объединения оправдывали себя: к концу 90-х годов ХХ века (1998 год) среднестатистическая цена за многоквартирный дом достигла 3,1 млн марок ($1,7 млн в то время) на Востоке, оставаясь в районе 3,2 млн марок на Западе. Всего же оборот берлинского рынка недвижимости с 1991 по 1996 год вырос с 7 млрд до 21,2 млрд марок. Но уже к 2000 году он составлял только лишь 13,7 млрд марок. Эйфория по поводу динамичного развития рынка недвижимости закончилась, хотя восточные районы Берлина все еще оставляли надежду.
Несмотря на расцвет некоторых новых районов Берлина, надежды на расцвет всего города в целом, увы, не оправдались. Крупные предприятия не торопились переезжать в новую столицу вместе с правительством. Активно развивались только медийные и лоббистские структуры, креативный бизнес (кино, мода, шоу-бизнес) и разного рода сервис. Уровень безработицы — от 14% до 19% в разные годы за последние десять лет. Платежеспособность населения также оставляла желать лучшего. Средние цены на аренду жилья долгое время оставались достаточно невысокими: в 2009 году — в среднем €5,6 за 1 кв./ м. Для сравнения: в Мюнхене — €11,6, во Франкфурте — €10.
Тем не менее развитие рынка недвижимости в восточных районах Берлина продолжалось. Если цены на многоквартирные дома на Западе упали с €1,74 млн в 1999 году до €1,42 млн в 2008 году, то на Востоке они по-прежнему росли — с €647 тыс. в 1999 году до €1,27 млн в 2008-м. Тенденция очевидна: разница между Западным и Восточным Берлином неумолимо стирается. Более важным фактором, чем геополитическое расположение, становится при прочих равных престижность района. При этом интенсивное развитие восточных районов спровоцировало динамику роста рынка недвижимости и приток населения. На Западе же традиционно престижные районы Шарлоттенбург, Вильмерсдорф и частично Целенсдорф также не сдавали своих позиций все 20 лет. Так, наиболее высокие цены (от €2 тыс. за 1 кв. м, от 35% до 50% всех продаж) наблюдаются как в восточных районах Митте, Панков и Фридрихсхайн, так и в западных районах Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Кройцберг, а наиболее низкие (€1,2 тыс. за 1 кв. м, от 50% до 70% продаж) в западных районах Шпандау, Райникендорф и Нойкелльн и восточном районе Марцан.
В 2008 году по сравнению с 1999 годом население всех восточных районов Берлина, кроме Марцана и Лихтенберга, возросло на 25,5%, тогда как западные районы, из тех, что вообще могли похвастаться увеличением населения, зарегистрировали все вместе только 7% прироста. Новому среднестатистическому берлинцу от 18 до 30 лет, он переезжает из западных земель в восточно-берлинский район Митте. И готов платить выросшую за последние два года плату за аренду — в среднем €6,84 за 1 кв. м.