Недавнее слияние риэлтерских компаний "Инком" и "Московская центральная биржа недвижимости" (МЦБН) — первый пример объединения двух крупных участников рынка недвижимости в России. О том, как на российском риэлтерском рынке выглядят классические механизмы корпоративной конкуренции, корреспонденту Ъ НАТАЛЬЕ Ъ-ЛЕПЕСТКОВОЙ рассказывают руководители объединившихся компаний — СЕРГЕЙ КОЗЛОВСКИЙ ("Инком") и КОНСТАНТИН ПОПОВ (МЦБН).
— Почему слияния риэлтерских компаний — столь редкое явление?
С. К.: Слияние компаний — это элемент культуры бизнеса, для становления которой нужно время. В нашей стране подобные процессы характерны для тех субъектов рынка, корпоративная культура которых стремится к мировым стандартам. На сравнительно молодом рынке таких компаний пока немного. Пока, к сожалению, мелкие и средние компании (а точнее, их директора) слишком ценят свою независимость. Для большинства руководителей некрупных компаний сама мысль о необходимости разделения своей власти в компании неприемлема, хотя бы в силу неумения установить партнерские отношения в бизнесе — ведь значительно проще единолично руководить, нежели прислушиваться и учитывать мнения многочисленных акционеров.
К сожалению, стандартная реакция некрупного агентства на происходящие изменения внешних условий — сокращение собственных издержек, в том числе и на качество обслуживания потребителей. В результате по качеству предоставляемых услуг эти компании отстают от требований рынка. А крупные компании часто представляют собой конгломерат слабо связанных между собой отделений, который иногда распадается, в то время как необходимым условием объединения является такая организационная модель построения компаний, которая обеспечивает централизованное управление всеми ресурсами фирмы и единые стандарты и методы работы.
— Есть ли принципиальные различия в корпоративной структуре российских и западных риэлтерских компаний?
К. П.: Одним из главных отличий корпоративных структур российских и западных риэлтерских компаний является повсеместное использование за рубежом франчайзинга. Экономически покупка франшизы часто оказывается более выгодным делом, чем "раскрутка" брэнда с нуля и отработка собственных технологий ведения бизнеса. Правда, необходимо заметить, что ведение такого бизнеса связано с обязательным соблюдением установленных головной компанией стандартов, причем соблюдение этих стандартов действительно контролируется.
К числу таких глобальных риэлтерских компаний на рынке недвижимости США можно отнести, например, компанию Century 21 или Re/Max, имеющих по 6300 и 3700 офисов и объединяющих 110 тыс. и 74 тыс. профессиональных риэлтеров соответственно.
— Насколько существенны различия между российскими и иностранными риэлтерами в технологиях бизнеса? Скажем, как происходит сделка с недвижимостью в США и какие специальные компании в ней участвуют?
К. П.: После того как американский риэлтер провел свою часть работы, т. е. нашел продавца и покупателя, убедил их согласиться на сделку, к процессу подключается title-company. Специалисты именно этой компании проверяют весь пакет документов объекта с момента его попадания в так называемый title (реестр собственников недвижимости.— Ъ) — пусть даже за 300 лет. Затем title страхуется. На каждой территории существуют пять-десять конкурирующих между собой title-company, как правило — частных.
Затем в дело включается ипотечная компания. Ее сотрудники занимаются поисками наиболее выгодных условий для получения кредита. Далее специальная служба собирает сопутствующие документы, необходимые для проведения сделки: справку о состоянии дома, инженерной сети и кровли, справку санэпидемического контроля и т. д. В России же весь комплекс услуг оказывает один риэлтер.
— Насколько развитие рынка недвижимости и риэлтерских услуг ограничено отсутствием рынка земли?
С. К.: Говорить о полном отсутствии рынка земли в России не совсем корректно. Действующее федеральное и местное законодательство (применительно к Московской области.— Ъ) допускает возникновение права собственности на землю у физических и юридических лиц. Соответственно, существует и рыночный оборот земельных участков. К тому же существует оборот субправ на землю, в частности возможен переход от одного лица к другому права на приватизацию земельного участка, права владения, права аренды.
Отсутствие полноценного гражданского оборота земли в Москве несколько тормозит развитие лишь строго определенных сегментов рынка, в частности рынка коммерческой недвижимости. Однако подобное положение дел создает определенные трудности не только для риэлтеров. Проблема гораздо шире. Снижается привлекательность инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры. Сводится к минимуму возможность привлечения частных инвесторов для решения проблемы вывода промышленных предприятий и рекультивации земель. Да и предприятия могли бы успешнее решать свои финансовые проблемы, имея в своем распоряжении такой актив, как земля.
Вместе с тем хотелось бы отметить, что поспешность в решении "земельного вопроса" недопустима. Потенциальные операторы рынка городских земель должны "дозреть". Необходимо создать полноценную систему кадастрового учета, разработать и принять правовые нормы, в разумных пределах ограничивающие целевое назначение земли.
— Как повлияет на рынок недвижимости законодательное определение права собственности на землю?
С. К.: Безусловно, положительно. Прочная законодательная база существенно облегчит работу риэлтерам, создаст предпосылки для дальнейшего развития многих сегментов рынка недвижимости. Активизируется рынок загородной и коммерческой недвижимости, поскольку проще и понятнее станет процедура совершения сделок с землей. Субъекты рынка гораздо меньше будут зависеть от настроения конкретного чиновника. В перспективе агентства недвижимости получат возможность выступать в качестве полноценных девелоперов.
— Насколько вероятен приход на российский рынок иностранных риэлтерских компаний, которые пока на нем не представлены? Если это будет происходить, то в каком виде?
К. П.: На наш взгляд, приход глобальных риэлтерских компаний в Россию — это только вопрос времени. Оставить без внимания рынок недвижимости с многомиллиардным потенциалом — непозволительная роскошь! Однако пока у руководства этих компаний, по-видимому, остаются опасения, связанные как с непредсказуемостью российской экономики, так и со спецификой самого российского рынка недвижимости, информация о котором, по существу, на Западе отсутствует.