Московские риэлтерские фирмы пережили небывалый взлет в 1995-1997 годах, когда на рынке появлялось огромное количество приватизированных квартир, и падение — в 1998 году, когда московские квартиры ежедневно падали в цене, но покупатели так и не находились. Сейчас рынок внешне стабилен. Однако все без исключения риэлтеры понимают, что работать по старинке уже нельзя. Им предстоит сделать выбор — объединяться или ждать прихода западных компаний, под крылом у которых они получат шанс возродить бизнес.
Рынок риэлтерских услуг в России принципиально отличается от рынка недвижимости в любой из развитых стран. Помимо состава участников рынка иначе выглядит сама роль риэлтера в сделках. "За рубежом в сделке с недвижимостью участвует несколько фирм с различным профилем деятельности,— объясняет начальник отдела вторичной недвижимости риэлтерской компании 'Вавилон' Владимир Краснослободский.— А у нас все сваливают на риэлтера".
Большинство российских риэлтерских компаний отличается от западных коллег более индивидуальным подходом к работе каждого агента и менее индивидуальным подходом агента к каждому клиенту. Следствием такого стиля работы наших риэлтеров является их низкая эффективность: агент российской фирмы приносит компании в среднем $500 в месяц, а работник российского представительства западной риэлтерской компании — в десять раз больше.
По словам Сергея Рябокобылко, главы компании Stiles & Riabokobylko, многие российские компании пытаются освоить максимальное количество операций. Это приносит сиюминутную выгоду. Но в долгосрочной перспективе выгоднее работать с постоянными клиентами, не гоняясь за увеличением их числа. Особенно это справедливо для услуг по консалтингу. "Наш принцип — пусть клиентов будет меньше, но пусть они будут нашими постоянными партнерами,— говорит господин Рябокобылко.— За 2000 год мы совершили 200 сделок с 95 клиентами, то есть с каждым работали в среднем два раза". Понятно, что ориентация на постоянных клиентов будет эффективна только при четкой технологии работы: в этом случае выгода достигается за счет экономии сил и времени, затрачиваемых, например, на детальное знакомство с клиентом. Более высокую технологичность бизнеса западных компаний признают и российские риэлтеры.
"То, что бизнес в иностранных компаниях более технологичен, заметно даже по тому, как у них поставлена работа по приему посетителей",— отмечает исполняющий обязанности начальника отдела нежилых помещений компании МИАН Алексей Андрианов. Однако и у российских риэлтеров есть свои преимущества. "Российские риэлтеры лучше знают рынок",— считает заместитель генерального директора МИАН Наталья Орлова. "Они более самостоятельны в принятии решений и вообще в работе,— отмечает господин Андрианов,— однако практика, когда один человек занимался, например, и офисами, и квартирами, безусловно, порочна". Наиболее уверенно российские риэлтеры чувствуют себя на вторичном рынке жилья: тут у них более проработанные технологии. По словам начальника отдела маркетинга компании "Пересвет-Инвест" Виталия Новикова, западные риэлтеры, работающие на московском вторичном рынке квартир, далеко не в первых рядах. Главное же отличие нашего рынка квартир от западного — это наличие так называемых черных маклеров, которые работают без лицензий. По оценке господина Новикова, они обеспечивают до 30% вторичного рынка квартир в Москве.
При всей специфике местного рынка некоторые схемы работы все же перенимаются у иностранных риэлтеров их российскими коллегами. Один из примеров — эксклюзивный договор. Заключение такого контракта между клиентом и риэлтером означает, что клиент поручает продажу своего имущества только одной компании, а риэлтер обязуется совершить сделку в определенный срок. В российской практике эксклюзивный договор в основном страхует риэлтера от напрасного труда, в то время как в мировой практике это механизм разделения рисков по сделке между агентом продавца и агентом покупателя.
В подвешенном состоянии
Еще одним важным отличием российского риэлтерского рынка является неопределенность в вопросе владения землей. Собственно, рынок недвижимости по своей природе должен вырастать из земельного рынка. На рынке земли больше обороты, соответственно, больше и обороты компаний, работающих на нем. Соответственно, больше их финансовые возможности. Они могут позволить себе инвестировать в строительство и работать по низкодоходным схемам. По словам Сергея Козловского, главы компании "Инком", в России отсутствие законодательного определения прав собственности на землю тормозит приход инвесторов.
"Из-за отсутствия земельного рынка и законодательного определения прав собственности на землю больше всех страдает рынок индустриальной недвижимости, так как это отпугивает инвесторов, и не только иностранных. На рынок офисов это не влияет. За шесть-семь лет его формирования уже все утряслось",— утверждает Алексей Андрианов из компании МИАН.
Равнодушие некоторых риэлтеров к земельному вопросу доходит до того, что они даже не интересуются содержанием Земельного кодекса, обсуждаемого Думой. Гораздо более важным фактором, сдерживающим развитие российского рынка недвижимости, признаются огрехи в существующем законодательстве. "Развитие рынка недвижимости тормозится неразработанностью соответствующего законодательства и непрозрачностью рынка",— считает глава отдела исследований компании Stiles & Riabokobylko Надежда Пушкина. Например, изменение вычетов стоимости недвижимости за счет амортизации на несколько процентов может существенно повлиять на сумму налога на недвижимость. Выигрыш в 10-15% налога на недвижимость может поглотить доход в 6-7%, обычный для сделок с недвижимостью.
Риэлтеры, специализирующиеся на работе с жильем, также считают несовершенство законодательства серьезной проблемой. "Самое главное — это незащищенность покупателя от проблем, которые могут возникнуть после приобретения им недвижимости",— отмечает представитель компании "Вавилон" Владимир Краснослободский. Решение этой проблемы он видит в том, чтобы ввести обязательное государственное страхование сделок с недвижимостью (отсутствие государственных страховых компаний господина Краснослободского почему-то не смущает.— Ъ).
"Когда права собственности на землю будут определены, будет большой интерес к ее приобретению. Но не все риэлтерские агентства смогут работать на земельном рынке",— считает Виталий Новиков из компании "Пересвет-Инвест". По мнению Алексея Андрианова, "определение прав собственности на землю повлечет за собой всплеск интереса потенциальных инвесторов к недвижимости". Также при появлении полноценного рынка земли станет возможным ускорение вывода за пределы Москвы промышленных предприятий. В настоящий момент для ряда промышленных предприятий расположение в черте Москвы является помехой для развития. Так, попытка привести производство на ГУП "Мосхимфармпрепараты" имени Семашко к стандартам GMP (международный стандарт, принятый в фармацевтической промышленности) оказалась неудачной, потому что это было невозможно на нынешней территории завода. Если бы на землю был спрос, фармацевтическое предприятие можно было бы вывести за пределы города и заодно реконструировать производство на деньги, полученные от продажи участка в городе.
Впрочем, далеко не все риэлтерские компании считают земельный вопрос краеугольным камнем рынка недвижимости. "В отсутствии рынка земли мы не видим большой проблемы: любая цена — предмет договора между участниками сделки",— считает господин Рябокобылко.
Невостребованность многих технологий, широко представленных на мировом рынке риэлтерских услуг, в России связана не столько с отсутствием рынка земли, сколько с общей нестабильностью, в том числе и законодательства. По мнению господина Рябокобылко, "законодательное определение прав собственности на землю сделает более прозрачной схему приобретения недвижимости и инвестиций в проекты, связанные с ней". Интересно, что само решение вопроса с правами собственности на землю не всегда ассоциируется участниками рынка с существенным повышением надежности и стабильности. Как говорили Ъ риэлтеры, "сейчас примут Земельный кодекс, а потом придет новый президент, сменится правительство и состав Думы, и его отменят. Кто поручится, что этого не будет?"
Еще одним следствием организации нормального рынка земли, особенно в случае благоприятного развития событий, может стать приход в Россию крупных иностранных риэлтерских компаний. По убеждению главы компании МЦБН Константина Попова, это вопрос времени. По его мнению, наиболее вероятной схемой работы новых иностранных риэлтеров на российском рынке будет франчайзинг. В качестве арендаторов торговой марки выступят уже существующие российские компании.
Если эти прогнозы сбудутся, через несколько лет количество риэлтеров на московском рынке может существенно сократиться. Шесть-семь наиболее крупных российских риэлтеров останутся, арендаторов торговой марки иностранных риэлтеров (или иным способом ассоциированных с ними компаний) станет больше, а ряд некрупных российских риэлтеров, по всей видимости, будут вынуждены покинуть сцену или объединиться в более крупные компании.
Пока же слияние компаний, столь обычное для зарубежных рынков, для России является скорее исключением. В результате корпоративная структура российских риэлтерских компаний существенно отличается от структуры западных. Московские риэлтерские компании, которые принято считать западными, на самом деле (за одним исключением — Jones Lang LaSalle) являются арендаторами торговой марки западных компаний или их представительствами. При этом и московские отделения, и представительства международных компаний отличаются от отделений в других странах. Поскольку на большую часть риэлтерских услуг в Москве нет спроса или спрос составляет три-четыре услуги в год, что недостаточно для того, чтобы предоставление данной услуги было выгодным для риэлтера, число подразделений и число сотрудников гораздо меньше. Технологии работы западных компаний в Москве — такие же, как и во всем мире.
НАТАЛЬЯ Ъ-ЛЕПЕСТКОВА