На финишной прямой

За последние пять лет доля жилья на первичном рынке, продающаяся с отделкой, выросла в три раза. Однако до европейских показателей петербургским строителям еще расти и расти. По оценкам специалистов, к западным стандартам сдачи жилья рынок придет только через 10 лет.

Большинство участников рынка считают, что у жилья с отделкой практически нет минусов. Ведь когда дом сдан, в него тут же можно заехать. Это существенно облегчает покупку жилья для тех, кто разменивает квартиру или улучшает жилищные условия, продавая предыдущую. Для всей этой огромной группы потребителей раньше единственной возможность была сделка со вторичным рынком, сегодня появилась мощная альтернатива. Отделка дает возможность покупателю сэкономить на ремонте, так как отделка от застройщика будет дешевле (за счет опта по материалами и непосредственно работам). Кроме того, новоселы испытывают несравнимо меньше дискомфорта от длительного процесса ремонта в соседних квартирах, который может растянуться на пару лет после въезда в новую квартиру.

"Эконом" не экономит на отделке

"Можно проиллюстрировать эту тенденцию цифрами: 63 процента предложения на рынке сегодня в той или иной форме учитывает отделку (включенную в стоимость метра или за дополнительную оплату). Наиболее существенное изменение на рынке жилья с отделкой с 2006 года заключается в том, что резко увеличилась доля жилья, сдающегося с отделкой (включенной в цену метра) в сегменте "эконом". Также в экономклассе жилья существенно улучшилось качество применяемых материалов и качество самих отделочных работ. При этом и в бизнес-сегменте, и в "элите" качество осталось неизменным, и застройщики по-прежнему чаще продают отделку как дополнительную опцию", — говорит Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента "Главстрой СПб".

Однако, по словам большинства аналитиков, пока доля жилья "под ключ" не превышает 15%.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург", говорит, что в Европе доля квартир с отделкой на первичном рынке велика — около 80%. "На российском рынке эта доля пока значительно ниже, примерно 15 процентов. Но если сравнивать с ситуацией трех-пятилетней давности, когда этот показатель едва достигал пяти процентов, то положительная динамика заметна. В настоящее время все крупные застройщики (например, ГДСК, YIT, "ЛенСпецСМУ", ЛЭК, "Строительный трест") предлагают квартиры с вариантами отделки", — говорит госпожа Васильева.

Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), подсчитал, что сегодня доля строящихся объектов без отделки составляет 36%. "25 процентов объектов предлагается под чистовую отделку, 13 процентов — с чистовой отделкой. Еще четверть составляют объекты, где застройщики предлагают разные варианты отделки (чистовая, под чистовую)", — говорит господин Коваленко.

Кризис отделал рынок

Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Петербурге, полагает, что мощный толчок к зарождению нового тренда на рынке задал кризис, заставивший застройщиков задуматься о "приманках" для покупателя. Если до кризиса доля новостроек с ремонтом не превышала 2-3% в общем объеме предложения, то за последние 1,5-2 года их доля возросла до 10-15%. Сегодня отделка предлагается в основном в квартирах экономкласса.

Генеральный директор ООО "Центр развития проектов "Петербургская недвижимость"" Олег Пашин отмечает, что за последние пять лет ситуация с качеством отделки поменялась очень существенно. Еще несколько лет назад на рынке существовал только один вид отделки — это так называемая "муниципальная" отделка, которая включала в себя самые бюджетные варианты обоев, линолеума и сантехники. Такую отделку застройщики производили исключительно в домах экономкласса, в расчете на покупателей с ограниченными финансовыми возможностями, не имеющих возможности вкладываться в ремонт квартиры. Несколько лет назад на рынке появились примеры качественной и дорогой отделки, преимущественно в объектах западных компаний. В отличие от "муниципальной", эта отделка отличалась высококачественными материалами и практически приближалась к уровню отделки квартир на европейских рынках, разве что без мебели и бытовой техники. Однако за счет финансовой нагрузки на квадратный метр такая услуга была доступна далеко не всем покупателям, к тому же многие покупатели в сегментах "бизнес" и "премиум" предпочитали делать ремонт самостоятельно, учитывая индивидуальные потребности и предпочтения. "Сейчас эволюция рынка отделки привела к появлению третьего, компромиссного вида отделки. Это отделка качественными материалами при относительно небольшом удорожании квадратного метра жилья (4-5 тыс. на кв. м). Такая отделка включает в себя улучшенные опции во всех видах материалов: вместо дешевых обоев обои под покраску, побелка потолков высококачественной краской, ламинат в качестве напольного покрытия, отделка кафелем помещений санузлов, сантехника европейских производителей. При этом если раньше покупателю, как правило, выбор "с отделкой или без" не предоставлялся (в рамках одного проекта все квартиры стандартно отделывались или не отделывались), сейчас человек может сделать такой выбор. Однако к европейскому уровню отделки, который включает в себя не только отделочные материалы, но и установку мебели и бытовой техники, мы придем еще не скоро. В первую очередь потому что покупатель сегодня еще не готов переплачивать за эти опции при покупке строящейся квартиры — многие планируют производить эти траты самостоятельно и постепенно, после получения ключей", — говорит господин Пашин.

Предложение квартир с отделкой свойственно, в первую очередь, для массового рынка жилья.

Удорожание квартиры при ее приобретении с отделкой может составить около 10% от стоимости. Иногда застройщики предлагают отделку бесплатно в качестве подарка, но это непостоянные меры, которые либо стимулируют единовременный платеж, либо продажи как таковые, когда появляются сложности с реализацией квартир.

Генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев говорит, что сейчас в экономклассе доля квартир с отделкой составляет порядка 30% от общего числа предложения. "Кроме того, застройщики стали предлагать более конкурентоспособные предложения — возможность выбора отделочных материалов, возможность отказа от отделки с сохранением денег", — рассуждает господин Васильев.

Директор департамента новостроек АН " Бекар" Ольга Литвиченко говорит, что в скандинавских странах 80% жилья сдается с полной меблировкой, 20% — под чистовую отделку. "В Болгарии это соотношение составляет 50 на 50. В Испании, Италии квартиры сдаются только с меблировкой", — говорит она.

Директор по маркетингу "ЮИТ Дом" Екатерина Гуртовая рассказывает: "У наших клиентов есть возможность выбора из двух вариантов — "базовая финская отделка" и "финская отделка под ключ". При выборе первого варианта все грязные и пыльные этапы работ будут уже выполнены, квартира полностью подготовлена под отделку — то есть под собственный дизайнерский проект клиента. При втором варианте понадобятся еще меньшие моральные усилия и финансовые вложения — пожалуй, только в плане меблировки квартиры и создания уюта с помощью декоративных элементов".

Генеральный директор "NCC Жилищное строительство" Юусо Хиетанен обращает внимание на то, что сдача готового жилья — это не способ получить дополнительную прибыль, а лишь возможность получить дополнительное конкурентное преимущество, предложив клиенту особенный продукт.

"Стоит заметить, что западный клиент имеет возможность выбирать из множества разнообразных вариантов отделки и с самого начала вовлечен в процесс разработки дизайн-проекта своей квартиры", — говорит Юусо Хиетанен. У нас же, как правило, говорит Ольга Литвиченко, покупатель пока может выбирать лишь из двух-трех вариантов.

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", отмечает, что чем ближе срок сдачи, тем большее количество клиентов выражает желание получить ключи от полностью готовой к новоселью квартиры.

Элита на финише

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, считает, что в будущем чистовая отделка придет и на первичный рынок элитной недвижимости: "Бытует мнение, что чем выше сегмент (бизнес-класс, элита), тем менее востребована отделка — покупатели все равно будут делать "под себя", и у каждого — свой индивидуальный вкус. Действительно, есть определенное количество людей, которые хотят индивидуальную отделку и интерьер "под себя", обладающий своими специфическими функциями. Но я абсолютно уверен, что в сегментах дорогого жилья такие покупатели не составляют абсолютного большинства. При этом для многих из таких покупателей данный "индивидуализм" не является неким неотъемлемым душевным качеством, а просто на рынке элементарно нет достойного предложения, выполненного в современном стиле с использованием качественных материалов. Сейчас постепенно предложения квартир "под ключ" начинают внедряться и в бизнес-класс. По моему мнению, в течение двух-трех лет такие предложения будут появляться и в элитном сегменте. Согласно нашим прогнозам, в ближайшие 10 лет в основной массе проектов мы придем к западной практике, когда готовые квартиры будут сдаваться "под ключ"".

С Николаем Пашковым не согласна Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"": "Несмотря на множество маркетинговых копий, сломанных вокруг этого вопроса, на сегодняшний момент предложения по приобретению премиального жилья с отделкой на первичном рынке единичны. Совершенный раритет — квартиры с меблировкой. Мы убеждены, что предложение по отделке эффективно в сегменте не выше бизнес-класса. Скоро мы планируем вывести на рынок принципиально новый для нас проект — жилой комплекс бизнес-класса на пр. Медиков, 10. В двух корпусах этого комплекса мы планируем квартиры с отделкой под ключ. Одновременно будем предлагать и традиционный для нас вариант — с подготовкой под отделку".

Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"", полагает: "Учитывая сложившийся тренд в России, мы прогнозируем значительный рост доли квартир с отделкой в сегменте mass-market в среднесрочной перспективе".

Олег Привалов