Девелоперы складской недвижимости массово размораживают остановленные в кризис проекты и запускают новые. По итогам года в Москове и Московской области будет построено почти в два раза больше складов, чем в 2010 году,— почти 600 тыс. кв. м.
По данным Colliers International, общий объем рынка складской недвижимости Московского региона на июль 2011 года составлял 7,36 млн кв. м. На пике рынка, в 2007-2008 годах, ставки аренды составляли $130-140 за 1 кв. м в год, а ежегодно девелоперы вводили в эксплуатацию 650-800 тыс. кв. м складской недвижимости. Но уже в конце 2008 года ставки начали снижаться и к середине 2009 года упали до $90-105 за 1 кв. м, а уровень вакантных площадей вырос с 1-3% до 19-25%. Как отмечает заместитель директора отдела складских помещений Jones Lang LaSalle Антон Алябьев, в новых складских комплексах тогда пустовало до 50% помещений, а в наименее удачных проектах уровень вакансий мог достигать и 90%.
Столь резкое снижение спроса сказалось на объемах строительства. Если в 2009 году, когда в строй вводились начатые до кризиса проекты, было построено, по данным Astera/BNP Paribas, 720 тыс. кв. м новых складов, то в 2010-м этот показатель упал до 370 тыс. кв. м. "Девелоперы массово начали замораживать стройки в 2009 году, поскольку возводить новые объекты при тех ставках стало невыгодно",— поясняет управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.
7,36 миллионов квадратных метров
складской недвижимости находилось в Москве и Московской области в июле 2011 года
Восстановление рынка складской недвижимости началось осенью 2010 года. По итогам прошлого года, по данным Cushman & Wakefield, объем поглощения складских площадей (количество купленных и арендованных помещений) составил 727 тыс. кв. м, что почти в два раза выше объемов нового строительства. При этом большая часть сделок пришлась на второе полугодие. Но окончательно рынок восстановился лишь в первом полугодии 2011 года. По данным Jones Lang LaSalle, объем поглощений складов только в первом полугодии составил 762 тыс. кв. м, а объемы ввода новых площадей — лишь 165 тыс. кв. м (всего по итогам 2011 года будет построено 450-600 тыс. кв. м складов). Самой крупной сделкой на рынке стала аренда X5 Retail Group 75 тыс. кв. м в логопарке "Ногинск" (девелопер — Raven Russia). Дефицит предложения качественных складов уже привел к росту ставок аренды, которые по итогам первого полугодия увеличились до $130 за 1 кв. м в год против $110-115 в январе 2011-го. Уровень же вакантных площадей в складах класса А с начала года снизился до 2%, а в классе В — до 10,3%, говорит директор департамента аналитики Colliers International Татьяна Калюжнова.
Рост ставок и дефицит предложения позволили девелоперам разморозить стройки и начать новые проекты. Так, компания Ghelamco анонсировала строительство логистического парка "Дмитров" (300 тыс. кв. м) на Дмитровском шоссе, MLP начала строительство второй очереди "MLP-Подольск" (80 тыс. кв. м), Giffels заявила о планах строительства второй очереди складского комплекса "Южные врата" (60 тыс. кв. м), а Raven Russia приступила к реализации второй фазы логопарка "Климовск" (около 55 тыс. кв. м). Впрочем, все эти проекты будут введены в эксплуатацию не ранее середины 2012 года, поэтому в ближайшее время на рынке будет ощущаться дефицит готовых складских площадей, отмечают Михаил Гец и Антон Алябьев. По прогнозу Татьяны Калюжновой, ставки аренды до конца года могут вырасти еще на 10% и достигнуть $140 за 1 кв. м уже к осени 2011-го.