Квартиры в строящихся домах в Санкт-Петербурге стоят в два-три раза дешевле, чем в Москве, и взлета цен на питерскую жилую недвижимость эксперты до конца года не прогнозируют. Правда, желающим поселиться в историческом центре все же стоит поторопиться: здесь реализуются последние масштабные проекты, и уже с 2013 года объем предложения начнет сокращаться.
Разница классов
Разрыв цен на первичном рынке жилья Москвы и Санкт-Петербурга повышается вместе с его качеством: в северной столице квартиры массового спроса продаются дешевле в 1,7 раза, в бизнес-классе — в 1,9 раза (данные Colliers International), а стоимость элитной недвижимости в марте в среднем была ниже в 2,8 раза (данные Knight Frank St. Petersburg). Причины этого эксперты видят не только в темпах выхода из кризиса. "Разница цен в экономклассе ощущается для новостроек в пределах городских границ: в Москве для них мест практически не осталось, в то время как в Санкт-Петербурге еще есть территории для строительства жилья любого класса. А элитная недвижимость Москвы изначально имеет более высокий класс, учитывая значительное число уникальных объектов, которые практически отсутствуют в Петербурге",— рассказывает заместитель генерального директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (ПН), к началу второго квартала 2011 года средняя цена квартир массового спроса в обжитых районах Санкт-Петербурга составляла 72,4 тыс. руб./кв. м (от 66,0 тыс. руб./кв. м в сегменте "эконом" до 79,5 тыс. руб./кв. м в сегменте "комфорт"). В пригородах (Курортный, Петродворцовый, Пушкинский, Колпинский районы Санкт-Петербурга) квартиры продавались за 58,3 тыс. руб./кв. м (от 47 тыс. руб./кв. м в сегменте "эконом" до 72,8 тыс. руб./кв. м в сегменте "комфорт"). Жилье бизнес-класса в обжитых районах стоило 101,2 тыс. руб./кв. м, в пригородах — 89,3 тыс. руб./кв. м. Элитные квартиры в обжитых районах в среднем продавались за 204,7 тыс. руб./кв. м: сегмент "люкс" — за 186,2 тыс. руб./кв. м, сегмент "премиум" — за 263,5 тыс. руб./кв. м. При этом рост цен на петербургском рынке до конца года не превысит пределов инфляции, полагают эксперты.
По данным ПН, объем первичного рынка Петербурга и пригородной зоны в первом квартале 2011 года составил около 5,5 млн кв. м. В продаже появилось более 6 тыс. квартир площадью 351,3 тыс. кв. м, только в обжитых районах города было продано 412 тыс. кв. м первичного жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года продажи в первом квартале 2011 года выросли на 4,6%. Суммарная площадь непроданных квартир в строящихся жилых объектах в пределах границ города на 1 апреля 2011 года составила 1,93 млн кв. м.
Если в 2010 году в Петербурге было введено в эксплуатацию около 2,7 млн кв. м жилья, то в этом году, по данным Penny Lane Realty Saint Petersburg, планируется ввести не менее 3 млн кв. м (с января по май введено 733 тыс. кв. м). Относительно дальнейших перспектив прогнозы экспертов расходятся: согласно обещаниям городских властей, через три-четыре года Петербург сможет ежегодно вводить до 4-5 млн кв. м жилья, однако в АН "Бекар" считают более реалистичными планы увеличить к 2016 году количество вводимого жилья до 3,5 млн кв. м. "Такой рост невозможен в более короткие сроки в связи с тем, что в настоящее время рынок строительства является инерционным",— отмечает господин Сандалов.
Курс на комплексное освоение
Новое жилье массового спроса в Санкт-Петербурге строится преимущественно на территориях комплексного освоения. Выведенные на продажу квартиры предлагаются практически во всех отдаленных районах города и ближайших пригородах. Среди крупных проектов квартальной застройки — "Северная долина" (застройщик — "Главстрой-СПб"), "Юбилейный квартал" ("ЛенспецСМУ"), "Балтийская жемчужина" (Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания), "Новый Оккервиль" ("Отделстрой"), "Новая Ижора" и "Московская славянка" ("Балтрос"), "Семь столиц" (Setl City), Yellow Submarine ("Пионер"), "Южный" "Восток" и "Долгоозерный" (ГДСК), "Девяткино" ("Арсенал-Недвижимость") и "Капитал" ("Строительный трест").
"Положительная динамика в данном сегменте объясняется постепенным переходом девелоперов от уплотнительной застройки к развитию и редевелопменту больших территорий и подтверждает, что будущее все-таки за этими проектами, а точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс. При условии что будут вырабатываться эффективные механизмы взаимодействия инвесторов и государства при реализации крупных проектов, их доля на рынке строящегося жилья СПб и ЛО в ближайшие пять-десять лет может вырасти до 60-65%",— говорит генеральный директор ООО "Центр развития проектов "Петербургская недвижимость"" Олег Пашин.
Воссозданная бывшая дача Воронихина соединена стеклянной галереей с основным современным зданием элитной "Каменноостровской коллекции"
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
На начальной стадии строительства находится проект "Триумф-Парк" от Mirland Development Corporation. Уже после кризиса начал анонсироваться проект развития города-спутника "Южный" от компании "Старт-Девелопмент" (выход на площадку планируется в 2013 году). Можно отметить недавнее заявление компаний Lipsanen & Co. и "Лемминкяйнен" о развитии территории Сталепрокатного завода (строительные работы должны начаться в 2012 году). Компания "Главстрой" продолжает подготовку проекта "Шкапина-Розенштейна". Из новых проектов 2009-2011 годов заявлены проекты "Конная Лахта", где после намыва территории в течение ближайших лет начнется строительство, проект компании НОВАТЭК в Курортном районе, несколько проектов в районе Пулковских высот. В 2011 году компания "Лидер Групп" приступила к реализации комплексного освоения намывной территории Морского фасада на Васильевском острове, перечисляет господин Пашин.
В целом, по оценке ПН, на территории Санкт-Петербурга, пригородов и области сегодня заявлен 101 проект комплексного освоения общим объемом около 64 млн кв. м жилья. Из них в продаже находится 21 проект, в которых продается более 2 млн кв. м. Доля проектов комплексного освоения, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья составляет около 40%, при этом они составили более половины (56,7%) новых проектов, выведенных на рынок в 2010 году (в 2009 году — только 40,3%). Доля проектов редевелопмента городских территорий составляет около 16% от общего объема крупных проектов (порядка 10 млн кв. м), тогда как до кризиса эта доля не превышала 10%.
"Именно такой формат дает возможность строительства жилья нового поколения с более высоким уровнем качества. Он позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта",— резюмирует заместитель генерального директора АН "Балтрос" Анна Корсакова.
При этом глава Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков полагает, что предложение типового жилья в ближайшее время также будет формироваться в новых кварталах Юго-Западной и Северо-Приморской части города — на участках, приобретенных еще до кризиса, но не задействованных в первой волне проектов, а также на территориях, прилегающих к сложившейся жилой застройке (например, проект "Аврора" от Городской домостроительной компании). "Через несколько лет большую долю предложения смогут занять и кварталы, подпавшие под программу реновации",— добавляет господин Пашков. Впрочем, состоявшиеся в июне первые публичные слушания по этому проекту продемонстрировали, что выигравшая городской конкурс на снос хрущевок в 22 кварталах города компания "СПб Реновация" уже на старте столкнулась с протестами градозащитников и жителей ряда запланированных под снос малоэтажных кварталов.
Посткризисные перспективы
Анна Корсакова отмечает тенденцию роста спроса на жилье комфорт-класса, а также снижение спроса на малогабаритные квартиры и повышение интереса к покупке двух- и трехкомнатных квартир. "Цена, которую покупатели готовы платить за двухкомнатную квартиру площадью 65 кв. м с кухней 12 кв. м и жилой площадью 35 кв. м, кладовой и балконом начинается от 4,5 млн руб. Согласно проведенному анкетированию, основные покупатели — семейные люди в возрасте 27-45 лет с одним или двумя детьми, которые покупают квартиры для улучшения своих жилищных условий. Доля иногородних покупателей составляет около 10%",— уточняет госпожа Корсакова. При этом местоположение, по ее словам, перестало иметь решающее значение при поиске жилья эконом- и комфорт-классов. Сейчас потребитель охотно приобретает жилье даже на окраинах и в ближнем пригороде, если там создана хорошая инфраструктура.
"С точки зрения инвестиционной привлекательности считаю, что в ближайшие годы жилые объекты будут приобретать в подавляющем большинстве случаев для собственного проживания",— оценивает ситуацию Николай Пашков.— Но с увеличением масштаба проекта необходимо ориентироваться на более широкий круг покупателей. Как правило, это достигается за счет некоторого снижения классности объекта. Наиболее заметна эта тенденция будет в элитном сегменте, где станет меньше проектов клубных домов. Доля остальных сегментов в общем объеме предложения будет плавно расти за счет понижения класса". По прогнозу господина Пашкова, в более высоком ценовом сегменте также будет наблюдаться укрупнение проектов за счет редевелопмента непрофильных площадок и создания крупных жилых комплексов.
"Северная долина" у станции метро "Парнас" — один из крупнейших проектов комплексного освоения территорий
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Элиту ждет дефицит
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что из-за кризиса многие девелоперы заморозили свои проекты и в итоге предложение элитных квартир при отсутствии новых проектов в последнее время сокращалось. По состоянию на начало апреля в продаже на первичном рынке находилось немногим более 1 тыс. квартир, и сейчас на первичном рынке сложно найти в готовом доме ликвидную квартиру дешевле $5 тыс. /кв. м. При этом спрос в течение квартала оставался стабильным — за три месяца застройщики реализовали около 100 квартир. В итоге впервые за послекризисный период ряд компаний поднял цены. Однако подорожание не превысило 2-4% и на среднюю цену по рынку корректировки не оказали существенного влияния. По данным Colliers International, по итогам первого квартала 2011 года на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга в продаже находилось около 174 тыс. кв. м недвижимости — в основном в Центральном и Петроградском районах.
По оценке Ольги Клушиной, заместителя коммерческого директора ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" (входит в группу ЛСР), структура предложения и спроса в высоком ценовом сегменте практически совпадает, при этом более всего востребована качественная премиальная недвижимость, где спрос (71%) даже несколько превышает предложение (63%). В 2012 году планируется вывести в продажу около 80 тыс. кв. м нового жилья. "Для удовлетворения спроса этого достаточно. Однако дефицит пятен под застройку очевиден, возведение объектов в историческом центре сопряжено с дополнительными согласованиями. Если ситуация не изменится, то к 2013 году с большой долей вероятности можно прогнозировать сокращение объема предложения",— говорит госпожа Клушина. Одними из последних проектов масштабной элитной застройки могут оказаться возводимые ЛСР "Парадный квартал" и "Смольный квартал". В 2012 году строительство элитного дом на 500 квартир с видом на Смольный собор и Неву планирует начать и "ЮИТ Санкт-Петербург" ("дочка" финского YIT), которая в мае приобрела 2,9 га бывшей фабрики "Мягкая мебель" рядом со Смольным. На это же время запланирован и старт продаж.
Эксперты Colliers International отмечают, что ключевыми критериями для выбора квартиры наряду с престижностью местоположения становится сам продукт: инженерная начинка квартиры, объемно-планировочные решения и уровень технического оснащения здания, благоустройство территории, уровень сервиса в доме, обеспеченность парковочными местами. Новая тенденция, которая продолжит свое развитие в 2011 году,— продажа квартир с отделкой и иногда с полной меблировкой. По мнению Павла Пикалева, главы Penny Lane Realty Saint Petersburg, сдача домов с готовыми квартирами с отделкой, иногда с опцией меблировки станет общей тенденцией во всех сегментах.