В общем русле
Глобальные рынки недвижимости восстанавливаются. Где-то быстрее, где-то медленнее растет заполняемость объектов коммерческой недвижимости, увеличиваются ставки аренды, постепенно оживляется спрос на жилье. Российский рынок следует общим трендам, хотя, как говорят эксперты, продолжает сохранять и свои особенности. Одно из базовых отличий заключается в том, что российский рынок входил в кризис примерно на год позже, чем большинство европейских стран. Поэтому те тенденции, которые уже явным образом присутствуют на западных рынках, пока только отдельными намеками проявляются в России.
Большинство рынков коммерческой недвижимости во всем мире прошли нижнюю точку и находятся в стадии роста. "Сейчас инвестиционные фонды активно рассматривают рынки Восточной и Центральный Европы, что подтверждается результатами опроса Colliers International. Интенсивное развитие показывают и страны Западной Европы. Мы видим интерес и большое количество заключаемых сделок в этих регионах, что может привести к снижению ставок капитализации. Инвесторы, ожидающие сохранения высокой доходности, будут обращать свои взоры и на российские проекты", — говорит Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург".
Основное отличие рынка коммерческой недвижимости в России это по-прежнему высокие ставки по финансированию по сравнению с европейскими. Но, несмотря на это, у нас проходит большое количество сделок. Да, в Европе инвесторы более осторожные, в России — высокий спрос на объекты обеспечивается за счет внутренних покупателей. Наличие этого спроса позволяет нам поддерживать более высокий уровень цен на объекты.
"Российский рынок недвижимости, как и многие развивающиеся и молодые, показывал достаточно резкие колебания: до кризиса он быстро рос, а с конца 2008 года до 2010-го по большинству сегментов происходила достаточно большая коррекция. На фоне более развитых экономик отечественный рынок менее стабилен. С другой стороны, в настоящий момент по большинству сегментов рынка недвижимости Санкт-Петербурга кризисные явления практически преодолены, и снова начинается рост, а в ряде сегментов в течение ближайшего года может возникнуть ситуация, когда спрос превышает предложение. Это, своего рода, издержки такого молодого и "неустоявшегося" рынка", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Если говорить об элитной недвижимости, то цены на самые ликвидные проекты (с хорошим местоположением и грамотной концепцией) не изменились. Кризис внес заметные коррективы и в этот сегмент, проведя четкий водораздел между качественными проектами и теми, кто по тем или иным параметрам не дотягивал до соответствующего класса.
Эксперты указывают на то, что российский рынок коммерческой недвижимости возник относительно недавно. Предшественниками нынешних бизнес-центров были административные здания НИИ, торговых центров — универмаги, логистические центры отсутствовали в принципе. Первый этап становления коммерческой недвижимости был связан с перестройкой существующих форматов под новые нужды рынка. На этом этапе спрос в значительной мере превышал предложение, которое, по сути, отсутствовало. Спрос съедал все, что было построено. При этом критерием успешности объекта была его локация. Чем лучше место, тем выше была ставка. Заполнение рынка шло по географическому принципу, качество объекта не играло роли. "Сегодня первая волна коммерческой недвижимости морально устарела. Локация утратила значение определяющего фактора для цены и успешности объекта. Потребитель стал обращать внимание на качество. В связи с этим определяющей тенденцией становится строительство качественных объектов, соответствующих заявленному классу. В Европе каждый сегмент уже насыщен качественными объектами, поэтому девелоперы вынуждены работать над уникальными форматами, искать новые продукты, которые будут пользоваться спросом ближайшие 10 лет", — рассуждает о рынках Европы и России Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По его мнению, в западных странах в сегменте офисной недвижимости будут более активно развиватьсяо проекты грин-девелопмента, в торговой — ритейл-парки. В складской недвижимости объекты будут адаптироваться под дистрибуторские схемы крупных производителей. "При работе над успешным проектом ставка делается на его уникальность, новизну для рынка. В то время как в России пока еще можно тиражировать успешные концепции, они будут успешны, так как качественные площади сегодня в дефиците, несмотря на перенасыщение рынка в отдельных сегментах. В сегменте жилого строительства спрос значительно опережает предложение, при нынешних темпах строительства сущесвтующего спроса хватит еще на 20 лет", — оптимистичен господин Волошин.
Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев говорит, что российский рынок коммерческой недвижимости восстанавливается менее динамично, чем большинство развитых стран, в которых наблюдается подъем арендных ставок, рост объема предложения и спроса. "Это связано с тем, что рынок недвижимости в России намного меньше, чем в других государствах, а также присутствие на нем инвесторов, в том числе иностранных, невелико. Но существует потенциал увеличения спроса, а значит, и потенциал к росту рынка в целом", — резюмирует господин Андреев.
Рост интереса инвесторов
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ отмечает: "Если говорить о мировых рынках недвижимости, то можно выделить несколько основных тенденций. Во-первых, идет постепенное увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Увеличение в 2010 году составило 44 процента по отношению к 2009 году. Во-вторых, страны БРИК привлекают все больше внимания со стороны инвесторов. Если несколько лет назад объем инвестиций в страны БРИК составлял всего 7 процентов от мирового капитала, то по итогам I квартала 2011 года он вырос до 13 процентов. В-третьих, инвесторы продолжают ориентироваться на основные рынки недвижимости в ключевых городах, зарекомендовавших себя в предыдущие годы. К таким городам относится, в том числе и Москва. Стоит отметить, что кризисный период оказал существенное влияние на готовность инвесторов идти на риск. Наблюдавшаяся в прежние годы готовность рисковать качеством приобретаемого проекта в угоду его текущим высоким экономическим показателям отошла на задний план". Также госпожа Лежнева отмечает, что ускоряется рост арендных ставок в качественных премиальных объектах в большинстве крупных городов с развитой экономикой.
Рынок жилья во многих европейских странах, особенно в экономически развитых, не сильно пострадал в кризисный период и оставался определенным "островком" стабильности для инвесторов. В курортных же регионах, например, в Испании, Дубаи и отчасти на Кипре, он значительно пострадал в силу большого объема инвестиционного спроса.
Теему Хелпполайнен (Teemu Helppolainen), первый вице-президент бизнес-сегмента "Международные услуги по строительству" концерна ЮИТ говорит, что до кризиса везде во всем мире наблюдался бум продаж жилой недвижимости. "Сегодня же, если говорить в целом, глобальный рынок не показывает активного роста. Конечно, есть страны, где превалирует положительная динамика, например Финляндия. Но все же в большинстве стран рынок не растет. Если говорить о рынке новостроек в России, то здесь влияние финансового кризиса еще ощутимо — в последние два года в Москве было очень мало запусков, поэтому объем новых предложений на рынке не растет. Тем не менее, спрос на жилье повышается, в основном в сегменте небольших квартир — они раскупаются в первую очередь. Конечно, в данной ситуации растет цена на подобные предложения", — говорит господин Хелпполайнен.
Основной же тенденцией способствующей повышению спроса, является непрекращающийся рост рынка ипотечного кредитования, проценты начали снижаться еще в 2010 году, и сейчас эта динамика продолжается. Активно растет доля клиентов, приобретающих жилье в кредит, по данным ЮИТ, она составляет уже более 30% от всех сделок по продаже жилья в новостройках.
Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН "Итака", считает, что жилой рынок тормозится в России и из-за советского наследия: "Современная Россия унаследовала структуру домовладения от Советского Союза, тем самым значительно затормозив развитие рынка жилья. Также оставляет желать лучшего уровень среднего дохода населения, доступность ипотечных кредитов. Зарубежные девелоперы нацелены на срок окупаемости проектов не ранее 10 лет, это дает возможность существования и развития доходных домов. Подобная практика в России пока не имела успеха. В основном из-за нестабильного дохода жителей, а также из-за особенностей развития экономики в стране, не позволяющих сделать арендные ставки более доступными".
Крепкий середняк
Александр Эльстер, коммерческий директор проекта "Меркурий Сити", не согласен с тем, что глобальные рынки развиваются в общем русле: "Есть рынки (например, в США, Испании, Ирландии или Латвии), которые очень сильно пострадали от мирового кризиса. Несмотря на то, что на некоторых из них отмечается небольшое оживление, по большому счету они находятся в стагнации. С другой стороны, есть, например, китайский рынок, который активно развивается. При этом некоторые эксперты говорят, что здесь может образоваться новый "мыльный пузырь". Российский рынок, который тоже сильно пострадал в кризис, находится где-то посередине. Активность заметно увеличилась (например, московский рынок жилья по количеству сделок в отдельные месяцы 2011 превзошел докризисные показатели), и цены понемногу (особенно с учетом укрепления рубля) подбираются к уровням 2007-2008 годов", — рассуждает господин Эльстер.
Если же говорить о более прикладных вещах, то, по мнению господина Эльстера, российский рынок, безусловно, постепенно начинает приближаться к мировым стандартам. "Так, все большее распространение получает продажа квартир с отделкой. Оптимизируются площади: если раньше элитное жилье ассоциировалось с огромными квартирами или домами, то теперь все большее значение приобретают оптимальные планировочные решения, поскольку покупатели не хотят платить за лишние квадратные метры. Эта же тенденция наблюдается и в эконом-классе, где появляются проекты с минимальными площадями квартир, которые за счет низкой цены пользуются спросом. То есть девелоперы все больше поворачиваются в сторону покупателя, что как раз свойственно зарубежным рынкам", — говорит господин Эльстер.
Новые принципы
Марина Липецкая, руководитель проектного направления Центра стратегических разработок "Северо-Запад" говоря о новых тенденциях на рынке жилья, произошедших во время кризиса, вспоминает США. Сложнее всего пришлось жилью в пригородах — оно и в прежние годы теряло популярность, а теперь чуть ли не половина домов опустела.
На уровне целого ряда государств (США — как показательный пример) в самый разгар кризиса были запущены программы модернизации городских территорий — как центральных районов, так и депрессивных, периферийных зон, испытывающих долгое время отток жителей, снижение качества человеческого капитала. Задача была — возродить инвестиции в здания. Понятно, что при этом потребовалось пересмотреть некоторые принципы повышения привлекательности городов для капитала, точнее, для тех, кто им обладает, — наиболее потребительски и социально активных групп. Именно на повышение привлекательности для жизни, комфорта среды, "осовременивание" общественных зон, транспорта и прочее была направлена львиная доля средств. "Парадокс: чтобы вновь заселить пригороды, потребовалось сделать их непохожими на пригороды, то есть довести плотность среды и активность пространства до уровня современного города. В результате — рынки недвижимости, как и экономическая активность, рабочие места, начали восстанавливаться сначала в городах, которые удержали положительный миграционный прирост "нового" среднего класса", — рассказала госпожа Липецкая.
Но и деловой сектор на Западе был вынужден изменить подход к ведению своего бизнеса: девелоперы пересмотрели принципы реализации инвестиционных проектов, риелторам пришлось искать новые идеи для продажи объектов.
"В российских городах рынки недвижимости, как известно, также испытали резкий спад, но и подъем на них начался довольно скоро. Говорить о длительной депрессии сектора не приходится — восстановились и объемы вводов, и цены. Но вот укоренились ли новые принципы реализации проектов — это большой вопрос. Есть ряд девелоперских компаний, которые сильно поменялись внутренне — кризис на них повлиял. Но большая часть по-прежнему "осваивает пятна" с целью получения максимальной краткосрочной выгоды, а не работает в логике совместного — с представителями сектора, другими участниками городской экономической жизни, властями, жителями, наконец, — развития территории, ничто их не стимулирует тратить силы и средства на обеспечение долгосрочной устойчивости и комфорта среды города.
Качество вводимых объектов, вероятно, просто "вынуждено" было улучшиться. На пике рынка можно было продать практически все по завышенной цене. Если сравнивать вводимые сейчас объекты, то их внутреннее устройство не сильно уступает зарубежным аналогам — это индивидуальный дизайн, современная внутренняя планировка, стоимость материалов, отделка — даже лучше", — радуется за россиян госпожа Липецкая.
Однако среда, в которую ставятся новостройки — окружающий ландшафт, их культурная и инженерная связь с городом, в котором они возводятся, — по-прежнему не соответствует подходу, который реализуется в городах, развивающихся по парадигме устойчивого развития.
"Вероятно, огрехи, небрежности, оставшиеся от периода "взрывного" роста рынков недвижимости середины 2000-х, такие как окраинные кварталы на сотни тысяч метров, не обеспеченные ни транспортной, ни социальной, ни рекреационной инфраструктурой, нашим городам еще предстоит прочувствовать и исправить. Хотелось бы думать, что это произойдет. Для этого необходимо, чтобы появился новый "массовый" слой горожан, для которых критерии качества городской среды будут критически важны, и городские власти и девелоперы, которые прислушаются к этим группам", — рассуждает госпожа Липецкая.
Александр Хрусталев, генеральный директор "НДВ СПб", владелец группы НДВ, среди черт, которые отличают российский рынок от общемирового и отчасти смягчает влияние кризиса, называет то, что здесь строится недостаточно жилья, менее 0,5 кв. м на человека, тогда как этот показатель должен быть в два раза больше. "Таким образом, российский рынок недвижимости дефицитен по определению, несмотря на относительно небольшую покупательскую способность и неразвитость ипотечного кредитования", — заключает господин Хрусталев.