Финансовые возможности потенциальных покупателей жилья, серьезно сократившиеся во время финансового кризиса, побудили строителей пересмотреть объем малогабаритного жилья в строящихся объектах. Доля однокомнатных квартир и студий за последние три года существенно выросла. Однако теперь, когда покупательная способность населения постепенно улучшается, выросший объем предложения однушек заставляет некоторых специалистов прогнозировать некое затоваривание рынка этим продуктом. Впрочем, строители считают, что переизбытка однушек возникнуть не может. С ними согласны и аналитики рынка.
Директор департамента новостроек АН "Бекар" Ольга Литвиченко отмечает, что наиболее ликвидными объектами на первичном рынке до сих пор остаются студии и однокомнатные квартиры до 33 кв. м стоимостью от 2 млн рублей. "Строительные компании составляют квартирограмму с учетом реалий рынка, поэтому количество однушек будет преобладать на рынке. Существует тенденция к тому, что многие застройщики расширяют площадь однокомнатных квартир. На сегодняшний день примерное соотношение по всем сегментам первичного рынка выглядит следующим образом: 50 процентов квартир в новостройках составляют однокомнатные квартиры, 35 процентов — двухкомнатные, 15 процентов — квартиры с тремя и более комнатами. Такое соотношение полностью отражает реалии спроса на рынке, и поэтому это не влияет на стоимость объектов", — говорит госпожа Литвиченко.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", говорит, что соотношение 50% однушек, 40% двушек, 10% трешек является "золотым". Оно проверено годами и от кризисов не зависит.
Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", согласна с тем, что во время кризиса многие застройщики пересмотрели свои проекты, чтобы внести изменения в планировки, увеличить количество более мелких квартир и уменьшить долю больших. "Однако несмотря на это, существуют определенные потребности населения и, если квартира приобреталась не с инвестиционной целью, а для жизни, эти потребности диктуют квартирографию жилья", — говорит она. По словам госпожи Денисовой, спрос на однокомнатные квартиры до сих пор остается высоким. Это и квартиры для жизни одиноких людей, молодых семей, квартиры для инвестирования. "Сейчас не наблюдается дисбаланса двух- и трехкомнатных квартир в интенсивно застраиваемых районах, таких как Приморский; в районах, где был ввод большого объема жилья, оставался большой объем нереализованных двух- и трехкомнатных квартир. Застройщики уже работают над ситуацией пересмотра проектов, сейчас ведутся работы по приведению квартирографии объектов в норму. Дом, который в основном состоит из однокомнатных квартир и студий, рассматривается жильцами как временное проживание, как аналог общежития, поэтому в таких домах большие квартиры раскупаются довольно плохо. Нужно соблюдать разумный баланс, застройщики это прекрасно понимают и делают все, чтобы выровнять сложившуюся ситуацию", — предостерегает она.
Эту мысль поддерживает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест": "Жилые комплексы, в которых соблюден оптимальный баланс по количеству одно-, двух- и трехкомнатных квартир, более привлекательны для покупателя: статус такого дома автоматически выше, чем у объекта, который состоит только из однокомнатных квартир и студий".
Яна Долотова, заместитель директора направления "Новое строительство" АН "Итака", говорит, что ряд проектов в Московском районе не подразумевает наличия трехкомнатных квартир в принципе, и это — здесь она согласна с коллегой из "БФА-Девелопмент" — является серьезной маркетинговой ошибкой. Хотя обилие однушек в строящемся жилье, по ее мнению, гасит их недостаток на "вторичке" и позволяет удовлетворить актуальный спрос.
За кризисом не успели
Не припоминают девелоперы и реконцепции жилых комплексов, которые начали строиться в кризис. Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие", говорит, что ее компания не зафиксировала сколь-либо значительных изменений проектов возводимых жилых комплексов в сторону увеличения количества однокомнатных квартир. Таким образом, соотношение одно-, двух-, трехкомнатных и многокомнатных квартир в строящихся жилых комплексах осталось прежним.
Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" считает, что перепроектирование в сфере премиального домостроения — случай скорее исключительный. "Так что в ситуации с однокомнатными квартирами в период кризиса были зафиксированы единичные случаи, когда девелоперы изменяли проект в пользу увеличения числа однокомнатных квартир и квартир-студий".
Заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова считает, что никакого дисбаланса в квартирографии строящегося жилья нет: "Ситуация не в том, что застройщики старались строить больше однокомнатных квартир в кризис. Строили то, что было заложено в проект, а проект утверждается еще до начала строительства и, соответственно, кризиса. Скорее акцент в продвижении объектов был сделан на продажу именно малогабаритных квартир, так как они наиболее рентабельны и в период сложной экономической ситуации, действительно продавались лучше. В любом случае, в проекты типового жилья закладывают большое количество однушек, так как на них есть спрос, но так было и до кризиса".
Участники рынка сомневаются в том, что существует опасность перенасыщения рынка однокомнатными квартирами, на них стабильно держится хороший спрос, как и, кстати, на малогабаритные двушки. "Если говорить о ценах, то стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры значительно отличается от двух- и трехкомнатной, но это не некая тенденция, а закон рынка, и он явно не связан с дефицитом квартир больших площадей. Несмотря на то, что кризис миновал и строительная отрасль начинает оживляться, значительных изменений в уровне жизни и платежеспособности у населения не произошло, а потому, дефицита квартир больших метражей в перспективе не ожидается", — прогнозирует госпожи Тужилова.
Дело в рекламе
Ольга Пономарева, директор по маркетингу УК "Старт Девелопмент", считает, что о "переборе" и "нехватке" можно судить не только по наличию в предложении или количестве сделок, но и по динамике цен. "Так, в период с III квартала 2008 года (докризисный пик цен) до IV квартала 2010 года самое существенное падение цен наблюдалось именно в квартирах-студиях и составило 21 процент, по трехкомнатным квартирам падение составило 17,5 процента за этот период, а по одно- и двухкомнатным квартирам — 16,5 и 15 процентов соответственно. С другой стороны, в период с IV квартала 2010 года по I квартал 2011 года (период относительно резкого роста цен) в цене выросли в первую очередь трехкомнатные квартиры (на 5,2 процента), а за ними и студии (на 4,6 процента). Рост стоимости одно- и двухкомнатных квартир составил 3,7 и 3,6 процента соответственно", — говорит госпожа Пономарева. Таким образом, она делает вывод, что одно- и двухкомнатные квартиры наиболее устойчивы при колебаниях на рынке, а цены на студии и трехкомнатные квартиры, напротив, наиболее волатильны и более существенно реагируют на изменение рыночной ситуации. Поэтому, как и ранее, застройщики основной объем предложения будут формировать именно в формате одно- и двухкомнатных квартир как наименее рисковом продукте, оставляя за менее ликвидными трехкомнатными квартирами и квартирами-студиями меньшую долю. Вряд ли мы сможем увидеть перебор одного вида квартир и нехватку другого, так как на спрос на тот или иной вид квартир влияют не только доходы населения, но и демографическая ситуация, которая в последние годы оставляет желать лучшего", — говорит госпожа Пономаренко.
Дефицита трешек не будет
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, также недоумевает: "Откуда взялось мнение, будто однушек у нас перебор, мне непонятно. Если обратить внимание на данные по продажам и по ценам, то мне очевидно, что за последнее время ликвидные однушки в значительной степени вымыты с рынка и продаются они уже на этапе строительства. Я считаю, что однушек много не бывает".
Николай Пашков также сомневается, что рынок ощутит нехватку двушек и трешек. "Периодически при очередном изменении конъюнктуры рынка я уже не первый раз слышу такие выступления. Но, как правило, нехватки трешек на нашем рынке я не наблюдал. По двушкам — такая же ситуация. Единственное, если речь идет о квартире небольшого метража и при этом с рациональной планировкой, тогда это ходовой, ликвидный товар. Но в целом ходовыми объектами у нас являются однокомнатные и квартиры-студии. Любая активизация спроса на рынке, в первую очередь, вымывает эти квартиры", — говорит он.
Генеральный директор петербургского подразделения шведского концерна "NCC Жилищное строительство" Юусо Хиетанен солидарен с коллегой из Knight Frank: "Мы не разделяем опасения относительно возможного дисбаланса и острой нехватки просторных двух- и трехкомнатных квартир. Сегодня девелоперы, помня о кризисе, очень чутко следят за спросом и настроением покупателей. Они, скорее всего, будут плавно подстраиваться под нужды потребителей, и рынок не ощутит заметного дефицита".
По мнению Николая Гражданкина, дефицита двушек и трешек не будет еще и потому, что за время кризиса этого жилья, как более дорогого, у строителей накопилось достаточно.
А вот Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), полагает, что нехватка двух- и трехкомнатных квартир пока ярко не ощущается, однако со временем, по его мнению, такая проблема может возникнуть: "Спрос на такие квартиры сейчас восстанавливается опережающими темпами: люди спешат воспользоваться привлекательными ценами, которые пока еще предлагают застройщики, и увеличивают свою жилплощадь".