Строительная отрасль Липецкой области последние три года демонстрирует стабильность. После бурного роста в 2007 году, когда объемы ввода жилья в регионе увеличились на 14%, с 2008 по 2010 год рынок прибавлял в среднем по 1% в год. Впрочем, местные строители надеются на оживление отрасли – прежде всего за счет запуска тех проектов, которые были приостановлены в кризис. Риелторы отмечают, что развитие рынка сдерживают низкий спрос и, как следствие, низкие цены на жилье в регионе.
Замороженные проекты оттаивают
По данным обладминистрации, в 2010 году в регионе построено и введено в эксплуатацию 736,8 тыс. кв. м жилья (101% к уровню 2009 года), непосредственно в Липецке – 394,6 тыс. кв. м (111% к уровню 2009 года). В последние три года рынок растет в среднем на 1-2% в год. Лишь в докризисном 2007 году строительный сектор региона продемонстрировал рывок – объемы введенного в эксплуатацию жилья к 2006 году тогда выросли на 14%.
Областные власти рассчитывают, что к 2015 году отрасли удастся достигнуть показателя ввода жилья 1 кв. м на человека в год (в 2011 году в пересчете на душу населения ввод жилья по планам составит 0,7 кв. м). Для выполнения этих планов уже в этом году рынок должен вырасти не менее чем на 3%, приблизившись к отметке 760 тыс. кв. м введенного в эксплуатацию жилья. За четыре месяца в области введено в эксплуатацию 156,94 тыс. кв. м жилья, что соответствует уровню в 102% по отношению к аналогичному периоду 2010 года (в Липецке в январе-апреле ввели 74,9 тыс. кв. м).
Напомним, что после начала экономического кризиса в 2008 году сразу несколько участников местного строительного рынка стали испытывать серьезные трудности – прежде всего ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК). Компания не могла расплатиться за аренду участков, кроме того, даже выставлялась на продажу, но, тем не менее, сумела сохранить лидерство на местном рынке. По итогам 2010 года ДСК возглавил рейтинг самых крупных застройщиков региона с 42,6 тыс. кв. м введенного в эксплуатацию жилья. На втором месте – областное ОАО «Липецкая ипотечная корпорация» (ЛИК, 34,6 тыс. кв. м), на третьем – ЗАО «БИСт» (16,8 тыс. кв. м), следом идут ООО «Глобус-98» (16,3 тыс. кв. м) и ОАО «СУ-11» (15,6 тыс. кв. м).
Гендиректор ДСК Иван Зиборов рассказал BG, что в 2010 году компания сдала в эксплуатацию шесть многоквартирных домов: пять на улице 50 лет НЛМК и один в 28-м микрорайоне. В текущем году компания уже готовит к сдаче жилье общей площадью не менее чем 36,3 тыс. кв. м, в том числе дом в 29-м микрорайоне. Напомним, что тендер горадминистрации на освоение участка площадью 19,3 га под строительство 29-го микрорайона ДСК выиграл еще летом 2007 года. По словам господина Зиборова, компания уже закладывает новые фундаменты в 29-м микрорайоне, где собирается построить к 2013 году не менее 70 тыс. кв. м жилья из запланированных генпланом 156,3 тыс.
Параллельно ДСК пытается осваивать новые технологии. По словам господина Зиборова, компания намерена начать в 2011-2012 годах строительство кирпично-каркасных домов. «Кирпично-каркасная технология популярна во всем мире, считается даже, что она пришла на смену панельному домостроению. Наружные стены в каркасно-кирпичных домах выполнены в виде кирпичной кладки с эффективным утеплителем, а внутренние перегородки – из железобетонных панелей. Технология очень выгодна для застройщиков, поскольку существенно снижает себестоимость и сроки возведения объекта», – пояснил главный инженер ДСК Виктор Шалов. Он добавил, что технология позволяет строить квартиры с любой планировкой: «Каркас – это целый этаж без внутренних перегородок. Там хоть футбольное поле построить можно». В Липецке до сих пор нет ни одного дома, построенного по данной технологии (в областном центре строятся в основном кирпично-панельные дома улучшенной планировки). «Такая технология уже применяется в Воронеже, Белгороде, Старом Осколе. Поэтому мы тоже будем осваивать производство колонн и ригелей из железобетона, необходимых для строительства таких домов», – пояснил господин Зиборов.
Контролируемая областью ЛИК, по словам ее гендиректора Евгения Губанова, загружена работой «на ближайшие пять-шесть лет». Сейчас корпорация достраивает микрорайон «Университетский» – в юго-западной части города, при выезде на Елецкое шоссе. Проект предполагает строительство не менее 216 тыс. кв. м жилья на участке 39,2 га, а также дополнительную инфраструктуру, в том числе не менее двух автопарковок на 300 машиномест каждая, школу и детские сады. Он будет рассчитан примерно на 19-20 тыс. жителей. В кризис темпы работ в «Университетском» упали – изначально предполагалось его достроить уже в 2010 году. На сегодня в микрорайоне сдано в эксплуатацию 11 многоквартирных домов – это почти 100 тыс. кв. м жилья. Кроме того, в сентябре 2010 года в микрорайоне было завершено строительство школы на 960 учащихся. В 2011 году ЛИК сдаст в эксплуатацию еще четыре дома и детский сад на 110 мест, а завершить строительство жилья в «Университетском» планируется в 2012 году. Общий объем вложений в строительство микрорайона составит свыше $200 млн.
Еще одним масштабным проектом корпорации, анонсированным до кризиса, является строительство микрорайона «Елецкий», расположенного неподалеку от «Университетского». В 2007 году заявлялось, что на участке площадью 65,5 га будет построено не менее 303,36 тыс. кв. м жилья, а также поликлиника на 337 посещений в смену, два детских сада по 260 мест, две школы на тысячу учеников каждая, спорткомплекс, социальные объекты, АЗС, многоэтажные автостоянки на 3,6 тыс. мест и торгово-развлекательный комплекс. Общий объем вложений анонсировался на уровне $500 млн, а строительство компания намеревалась завершить к 2013 году. Проект должен был кредитовать Сбербанк, и он даже предоставил около 300 млн руб. под прокладку коммуникаций, однако в кризис строительство «Елецкого» было приостановлено. В ЛИК посчитали более целесообразным сосредоточиться на достройке «Университетского». В итоге лишь к концу этого года корпорация намерена начать освоение площадки под микрорайон «Елецкий». Сейчас ЛИК ведет корректировку проекта и готовится к началу застройки.
Среди крупнейших объектов комплексной застройки Липецка участники рынка отмечают также 28-й микрорайон. На площади 22,7 га должны расположиться три градостроительных комплекса – это 21 жилое здание общей площадью более 180 тыс. кв. м. Три дома площадью 27,2 тыс. кв. м уже сданы в 2010 году, еще 18 домов площадью 137 тыс. кв. м в процессе строительства. В этом году будут достроены еще четыре дома площадью 25 тыс. кв. м, школа и детский сад. Объектом занимаются сразу несколько компаний – ДСК, «Свой дом», ООО «Главлипецкстрой», ЗАО «Созидание» и другие.
Стоит отметить, что готовится строительство 32-го и 33-го микрорайонов – это еще более 385 тыс. кв. м на площади 48,9 га. Площадкой займется стройкомплекс ОАО «Новолипецкий меткомбинат» (НЛМК), но пока компания лишь ведет разработку проектно-сметной документации. От более подробных комментариев в НЛМК отказались.
Впрочем, помимо комплексного освоения площадок под новые микрорайоны, продолжается развитие центра города – прежде всего на освободившихся площадках закрытых промпредприятий. Так, входящее в пятерку крупнейших застройщиков ЗАО «БИСт», а также ЗАО «Промстрой» осваивают 32 га на месте бывшего радиаторного завода. В общей сложности там будет построено более 195 тыс. кв. м жилья. Примечательно, что даже на площадках в центре города девелоперы почти не строят элитного жилья, боясь не найти на него должного спроса. Так, в 2010 году лишь ООО «Компания „Регионстрой“» сдала в эксплуатацию дом с крупногабаритными квартирами современной планировки и подземной автостоянкой на улице Интернациональной. Анонсированное еще до кризиса обанкротившейся Строительно-финансовой группой Тимофея Солоневича строительство элитного жилкомплекса площадью 70 тыс. кв. м на улице Игнатьева так и не началось.
Индивидуальный девелопмент
Примечательно, что по данным обладминистрации около 70% введенного в области жилья в 2010 году (512 тыс. кв. м) – это индивидуальное жилье (в Липецке – 181,1 тыс. кв. м). По сути, именно индивидуальные застройщики, а не профильные девелоперы формируют основную долю рынка. Впрочем, в областном центре объемы малоэтажной застройки невелики. Среди наиболее крупных проектов – проект областного ОАО «Свой дом» на улице Ангарской, где будут построены коттеджи общей площадью около 23 тыс. кв. м. Уже введено в эксплуатацию 29 коттеджей площадью 4,8 тыс. кв. м. Некоторые участники рынка также не исключают, что обратятся к проектам малоэтажной застройки. В частности, в ДСК говорят, что «охотно возьмутся за такой проект», если компании удастся получить земельный участок под коттеджную застройку. Кроме того, малоэтажная многоквартирная застройка составит основу Романова – города-спутника областного центра, еще одного замороженного в кризис проекта, строительство которого должно возобновиться в текущем году. Город-спутник Липецка расположится между трассой Липецк – Воронеж и объездной дорогой, огибающей Липецк с запада и севера и выходящей на трассу Орел – Тамбов. На земельном участке площадью 5 тыс. га планируют построить 6 млн кв. м жилья (что примерно равно половине жилого фонда Липецка), в том числе первой очередью – 1,4 млн кв. м. Напомним, что проект был впервые анонсирован еще пять лет назад, в 2006 году он вошел в число победителей конкурса экспериментальных инвестпроектов Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой). Тогда победители тендера получали госгарантии по займам на обеспечение строек необходимой коммунальной инфраструктурой, субсидии на возмещение части затрат по займам, а также средства на обеспечение районов застройки автодорогами. Для строительства первой очереди Романова две компании, учредителем которых является обладминистрация, в 2006 году выкупили и зарегистрировали права на 1,3 тыс. га. Сегодня основными земельными участками в Романове владеет ЛИК (1261 га), но пока непосредственно застройкой занимаются ОАО «Свой дом» (на собственных 106 га) и Некоммерческое партнерство собственников земельных участков, осваивающие отдельные участки. ОАО «Свой дом» планирует до конца 2011 года построить и сдать в эксплуатацию жилой поселок на 100 домов экономкласса площадью от 90 до 130 кв. м. В обладминистрации сообщили, что в этом году в Романове будут введены в эксплуатацию первые малоэтажные жилые дома общей площадью 13,8 тыс. кв. м. Ориентировочная общая стоимость проекта Романово – 222 млрд руб. Застройщиками уже освоено 440 млн (собственные средства компаний), из областного бюджета на проект выделено 11,9 млн руб.
Спрос рождает ценообразование
«Все условия для нового рывка в развитии жилищного строительства в Липецке уже есть, – считает Евгений Губанов. – Банки стали активнее работать в сфере ипотечного кредитования, есть несколько федеральных и областных программ стимулирования спроса на жилье. Рынок оживает после кризиса, а спрос на жилье, как и цены, приближается к докризисному уровню. Сейчас 35-40 тыс. руб. стоит 1 кв. м в кирпичном доме, панельные дешевле. Наибольшим спросом пользуются малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры».
Впрочем, не все участники рынка так оптимистичны. Иван Зиборов отмечает, что квартиры в 17-этажных кирпично-панельных домах улучшенной планировки продаются плохо. «Причина не в цене – они не намного дороже, а в больших площадях квартир. Не все готовы содержать их, оплачивая дорогую «коммуналку» . Спрос есть в основном на малогабаритное жилье экономкласса», – пояснил господин Зиборов. По его словам, ДСК последние два года не пользуется кредитами, отказался от работы по схеме долевого строительства и продает только готовые квартиры под заселение. «Затянули пояса и работаем», – резюмирует господин Зиборов. Ряд других застройщиков, в том числе «Липецкстрой», тоже уже не ведут долевое строительство, продавая только готовые квартиры. Риелторы согласны, что предложение на рынке жилья на сегодня превышает спрос, а пока эта ситуация не изменится, застройщики не будут активно вести застройку новых микрорайонов, поскольку вынуждены продавать квартиры дешево. «Новостроек сейчас в Липецке как грибов после дождя, – утверждает директор ЗАО «Городское агентство недвижимости» Антон Чернышев. – Дефицита жилья нет, а новостройки сейчас брать выгоднее, чем „вторичку“. В целом по городу в продаже единовременно бывает не менее 1,5 тыс. квартир, в то время как высокого спроса на жилье нет». По мнению господина Чернышева, одной из причин такой ситуации на рынке является ситуация на НЛМК. «Если до кризиса на меткомбинате были высокие зарплаты, а у сотрудников – ощущение стабильности, то последние два года показали, что даже на таком промышленном гиганте могут сокращать рабочие дни и, соответственно, уменьшать зарплату», – пояснил господин Чернышев. По его словам, низкий спрос вынуждает застройщиков продавать жилье по ценам, которые гораздо ниже докризисных: «В среднем по Липецку до кризиса цена за 1 кв. м превышала 40 тыс. руб. Сейчас она ниже 40 тыс. руб.». Причем, как подчеркивает господин Чернышев, если после кризиса цены немного пошли вверх и в 2010 году стабилизировались, то в 2011-м снова началось снижение. «ДСК сейчас вынужден продавать 1 кв. м в новостройках по 28 тыс. руб., ЛИК – от 31 тыс. руб., СУ-11 – от 35 тыс. руб., СУ-5 – от 32 тыс. руб.», – пояснил эксперт. Впрочем, сегодняшнее снижение цен он объясняет сезонностью и надеется на оживление рынка к осени: «Люди вернутся с отдыха, рынок активизируется, а цены будут расти вплоть до февраля, а потом, возможно, опять незначительно упадут». Резких колебаний цен на жилье господин Чернышев не ожидает.
Игорь Трунов, директор агентства недвижимости «Риелторский центр», согласен, что «рынок сейчас вялый». «Низкие цены и отсутствие точного понимания, как ситуация будет развиваться дальше, ведут к снижению инвестиционного интереса. Раньше липчане старались вложить свободные средства в недвижимость, в том числе в долевку, потому что понимали, что однокомнатная квартира, купленная за 1 млн руб., уже через два месяца будет стоить 1,2 млн руб. А сейчас однозначной уверенности в быстром росте стоимости недвижимости уже нет, из-за этого с рынка и ушло большинство покупателей-инвесторов». По мнению господина Трунова, «стабильно вялое» состояние рынка может продолжаться не один год. Впрочем, сами липецкие строители в неофициальных разговорах отмечают, что «пузырь на строительном рынке надували как раз покупатели-инвесторы, поэтому их уход в чем-то даже полезен – пусть станет понятен реальный спрос на жилье, чтобы строители смогли строить адекватные сегодняшней реальности планы на будущее».