Рынок офисной недвижимости вернулся на докризисный уровень
На рынке офисной недвижимости Екатеринбурга уже второй год наблюдается стабильность. Предложение по-прежнему превышает спрос, однако количество вакантных площадей сократилось по сравнению с прошлым годом на 3%. При этом, ввод новых объектов, по мнению участников рынка, удержит арендные ставки на существующем уровне.
Рынок офисной недвижимости вернулся на докризисный уровень, считает генеральный директор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев. По его словам, сегодня офисная недвижимость стала объектом внимания консервативных инвесторов, которых волнует сохранение стоимости актива больше, чем его доходность. «Особенно востребованы офисные помещения в качественных центрах, с единым собственником и управляющей компанией», — считает господин Ананьев.
Впрочем, по данным аналитиков, доля вакантных площадей в качественных деловых центрах по-прежнему велика. По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, уровень вакантных площадей в качественном сегменте (А, В+, В) в первом квартале 2011 года составил около 17%. (90 тыс. кв. метров). Для сравнения, по итогам аналогичного периода прошлого года этот показатель составлял около 20% (105 тыс. кв. метров). Вместе с тем, по словам господина Октаева, естественный для рынка уровень вакантных площадей, свидетельствующий о здоровом балансе спроса и предложения и обеспечивающий поступательное развитие рынка должен составлять не более 10%. «По нашим оценкам, рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге готов к ежегодному вводу не более 70-80 тыс. кв. метров качественных арендопригодных площадей. Все, что будет построено сверху, скорее всего, пополнит объемы вакантных площадей», — добавил Константин Октаев.
Ожидается, что в 2011 году в уральской столице будут введены восемь деловых центров, общей площадью 285,6 тыс. кв. метров. По словам заместителя председателя комитета по бытовому обслуживанию населения администрации Екатеринбурга Олега Китаева, в 2011 году запланирован ввод четырех объектов класса А, общей площадью 221,6 тыс. кв. метров — это «Высоцкий», «Саммит», «AVS», «Венский дом», а также четырех объектов класса В, общей площадью 64 тыс. тыс. кв. метров, среди которых «Карнеол», «Филитц». «Ввод такого количества офисных помещений связан с тем, что в 2010 году остался ряд объектов, которые фактически были достроены, но не были введены в эксплуатацию», — рассказывает Валерий Ананьев. Вместе с тем принципиально новых зданий, по мнению совладельца «Малышева — 73» Игоря Заводовского, в ближайшее время ждать не стоит. «Речь идет о зданиях, под которые нужно покупать землю, согласовывать все инстанции и начинать строить с нуля. Думаю, смысла в реализации таких проектов пока нет. Дело в том, что сегодня нужно начинать строить под конкретный спрос, и учитывать, что весь процесс займет достаточно много времени», — считает господин Заводовский. При этом он не исключает, что в ближайшем будущем спрос на офисы будет выше, чем предложение, что, скорее всего, приведет к увеличению существующей арендной ставки.
По словам полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрея Бриля, гарантий ввода этих восьми деловых центров пока нет. «Сколько из них и в каком объеме попадет на рынок, неизвестно. Поэтому говорить о перенасыщенности или дефиците пока не стоит. Хотя, надо понимать идет, что сейчас идет процесс практически полного заполнения дефицита в сегменте качественной недвижимости и появление свободных площадей в так называемой неформатной недвижимости», — рассказал господин Бриль.
В целом, по данным Олега Китаева, на 1 мая 2011 года в Екатеринбурге действуют 67 деловых центров, общей площадью 742,9 тыс. кв. метров. Часть из них уже прошла классификацию Гильдией управляющих компаний и девелоперов. По словам Андрея Бриля, работа по классификации продолжалась в течение двух последних лет и за это время классы были присвоены 48 деловым центрам. «Четыре из них получили класс A (БЦ „Сенат”, Центр международной торговли, торгово-офисный центр „Европа” и БЦ „Палладиум”). Основной массе присвоен класс В, восемь деловых центров получили класс B+ и два — класс C», — рассказал господин Бриль. По его словам, на первом этапе эксперты классифицировали основную массу объектов, что позволит в дальнейшем работать только со вновь построенными, а также проверять статус существующих объектов. «Помимо того, что теперь у нас есть твердая основа для дальнейшего планирования инвестиций в этом сегменте недвижимости, проведенная работа важна и для дальнейшего планирования стратегии развития города», — рассказал Андрей Бриль. При этом он добавил, что у экспертов возникали проблемы с желанием владельцев сертифицировать свои объекты. Так, изначально сертификация проходила по принципу добровольности: «В конце прошлого года банки, инвесторы и представители властей просили нас не ждать желающих, а классифицировать бизнес-центры самим, что мы и сделали. Теперь, если они не согласны с нашими результатами, могут обратиться в нашу согласительную комиссию, которая традиционно принимает все вопросы», — отметил господин Бриль, добавив, что пока таких обращений не было.
Что касается арендных ставок, то эксперты единогласно высказали мнение, что существенных изменений в течение года ждать не стоит. Ценовые показатели, возможно, будут корректироваться за счет изменения ценовой политики конкретного игрока рынка, тем не менее, оставаясь достаточно стабильным. Стоит отметить, что по данным УПН, арендные ставки в Екатеринбурге за последний год практически не изменились. Так, в первом квартале 2010 года арендная ставка в офисных зданиях класса А составляла 1 тыс. 360 рублей за 1 кв. метр, в начале этого года — 1 тыс. 390 рублей, в офисах класса В: в 2010 году было 750 рублей, сейчас — 760 рублей за 1 кв. метр.