Бережливая архитектура
На рынке жилой недвижимости Петербурга появляются новые игроки, увеличивается конкуренция, меняются "правила игры" и требования клиентов. Каким должно быть современное жилье? Как создать квартиру, которая понравится покупателю и будет выгодной для застройщика? Эти вопросы обсуждали участники круглого стола "Пространство современного здания: "бережливая" архитектура".
Евгений Богданов, генеральный директор компании Rumpu:
Застройщик — это классический инвестор, которого в конечном счете интересует только то, сколько денег он получит после реализации конкретного проекта. Соответственно, задачи, которые перед ним стоят, — это быстрее и дешевле строить и быстрее продавать. У каждой компании есть свое ноу-хау, но я уверен, что существует еще пространство для совершенствования. Архитектура — ядро любого строительного объекта. Порядка 80% успеха проекта закладывается именно на этапе архитектурной проработки объекта. Мне кажется очень интересным опыт наших соседей финнов. Архитектор в Финляндии реализует комплексный подход, начиная от планирования и заканчивая инженерными сетями, давая инвестору возможность иметь представление обо всех затратах, которые ему придется понести в течение реализации проекта. И такого распространенного понятия для нас, как повторяемость, у них нет: объекты не копируются, каждый раз они прорабатываются заново. Около 30 лет назад в Финляндии происходил постоянный рост цен, и клиент уже не был готов покупать квартиры по возрастающей цене. Мой партнер, Юкка Тикканен, разработал концепт, который доказал свою жизнеспособность и успешность и который потенциально можно было бы использовать на российском рынке.
Юкка Тикканен, главный архитектор Архитектурного бюро Юкки Тикканена:
Мы столкнулись с очень серьезной конкуренцией на рынке и выработали определенные подходы, связанные с уменьшением площади квартир и снижением себестоимости. Чего в итоге хочет каждый покупатель квартиры? Он ищет возможность приобрести как можно более дешевое жилье. Во всем мире основным спросом пользуются небольшие квартиры — 1-2-комнатные, в которых живет одна семья. Эти квартиры могут быть еще меньше и при этом находить своего покупателя. Можно спроектировать квартиру, в которой будет сауна, жилая комната, кухня, это все будет объединено, и общая площадь этой квартиры будет всего лишь 56 кв. м. Самая обычная практика в финской квартире — иметь прихожую минимального размера. Но в России чаще принята схема, при которой имеются переходы из коридоров во все жилые комнаты.
Стоимость строительства определяется общим количеством метров, которые можно построить. А доход, который получит инвестор, будет определяться тем, какое количество этих метров будет продано. Мы подсчитали соотношение проданной площади к общей площади для типовых российских и финских объектов. В Финляндии этот показатель на 12-16% выше, чем в России. В финских проектах до 30% меньше углов, на 15% меньше площадь фасада, с одной и той же общей площадью здания. За счет этого повышается экономическая эффективность.
Чтобы добиваться этого, финский архитектор начинает работать с техническими деталями с самого начала проектировки здания. Архитектура — это весь комплекс решений: инженерии, квартирографии, материалов. Только все это вместе дает финальный результат. Кроме того, многие СНиПы и нормы, которые применяются в России, требуют доработки. Только тогда можно будет говорить о реализации рыночных способов повышения эффективности архитектуры.
Сергей Цыцин, руководитель Архитектурной мастерской Цыцина:
Мы на российском рынке 22 года, спроектировано и введено в эксплуатацию 1,35 млн кв. м объектов различного назначения. Из этого объема большая часть — жилье. Из жилья большая часть — доступное жилье. Вопрос актуальный, и он действительно заставляет архитекторов задумываться, чтобы найти экономичные и одновременно эстетичные решения. Архитектура здания состоит из разных частей. Хорошая внутренняя планировка квартир — очень важно, потому что это фактически продукт, который потребляется человеком. Также очень важна эффективная и комфортная планировка участка, микрорайона, квартала. Потом идут технологические и экономические аспекты строительства, решение социальных проблем. Эстетика среды не на последнем месте. Это очень важно, потому что это радует людей, побуждает людей покупать квартиры при прочих равных условиях. Если в элитном жилье на первом месте комфорт и эстетика, то и у доступного жилья эстетика должна быть, но важнее планировочная экономичность, эффективность и технологичность возведения.
У нас однокомнатная квартира-студия может считаться однокомнатной, а двухкомнатная, если интегрированы кухня и общая комната, называется однокомнатной. Это большая психологическая проблема для покупателей. Европейская планировка, безусловно, более эффективна, она лучше помогает организовать пространство. Но квартира комнату теряет в названии.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК:
Мы мечты об эффективном пространстве реализовали еще в 2001 году. Десять лет исполнилось нашим "реалам". Жить хорошо, судя по отзывам наших дольщиков. Эти "реалы" и "суперреалы" продаются лучше всех. Во всех крупных проектах количество таких квартир мы увеличили.
То, что предлагается в качестве планировок финских квартир, было реализовано в советские времена: по-русски это называется "распашонка". Квартира с проходной комнатой — это вариант для семьи из двух человек. Если говорить о семье с детьми, то все комнаты должны быть отдельными. Я думаю, что большинство застройщиков со мной согласятся. Для существования на первом этапе, пока не обзавелся семьей, "реал" и "суперреал" — это очень выгодный формат.
Опыт практической деятельности показывает, что все компании, которые осмеливаются экспериментировать, оказываются в проигрыше. Законодательство меняется, а пять раз менять проект — это сложно и затратно. Финским архитекторам такое даже не снилось.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "СТАРТ Девелопмент":
В нашем проекте "Золотые ключи" мы строим небольшие дома как аналог квартирам. Реализуем концепцию, подобную финской. Например, в доме площадью 55 кв. м — два этажа. Первый этаж — единое общее пространство: кухня-гостиная, столовая. А на втором этаже две спальни. В большом доме (95 кв. м) — уже три спальни.
Когда мы разрабатывали планировки, мы сотрудничали с американскими архитекторами, и на то, чтобы спроектировать несколько домов, потратили несколько месяцев. Какие-то элементы иностранной архитектуры у нас приживаются, какие-то нет. Например, архитекторы пытались создать пространство с выходом из санузла на кухню. Это оказалось категорически неприемлемо для наших покупателей.
Илья Еременко, генеральный директор Setl City:
С точки зрения планировок, каждый район, концепция дома требуют определенных планировочных решений в зависимости от того, что представлено на рынке, что хотят потребители. Многие квартиры, успешные на Западе, не воспринимаются российскими потребителями, наши люди привыкли думать по старинке. Тенденция обновления идет, но процесс этот будет очень долгим, и я бы сильно не экспериментировал с новыми продуктами. Единственное, что мы делаем, — красивые холлы, делаем красивую отделку, но это воспринимает небольшое количество людей.
Фасады — это выбор конкретного застройщика. И он должен понимать, что определенные "фишки" влияют на принятие покупателем решения, где он будет покупать квартиру. Можно сделать пластиковое остекление, потратить 35 млн. Мы сделали витражи и потратили 94 млн. Дорого? Дорого. Неэффективно? Неэффективно. Красиво? Красиво. Люди готовы за это платить. Мы потратили лишнюю тысячу рублей на продаваемый метр, люди готовы платить две. Сэкономили? Не сэкономили. Заработали? Заработали. Это осознанное решение. Любой элемент — это осознанное решение. Можно сделать дороже, можно дешевле. Надо считать баланс между себестоимостью и продажной ценой. У кого больше, тот и выигрывает.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу ЗАО "ЮИТ Лентек":
У нас есть опыт применения как европейских планировок, так и стандартных российских. Когда финская компания выходила на рынок, все проекты реализовывались совместно с финскими архитекторами, которые очень многое привносили в планировочные и инженерные решения. Компания приняла решение: инженерные решения, не всегда стандартные для российского рынка, сохранить во всех объектах, поскольку они востребованы потребителем. И ощущение в квартирах другое, и комфорт проживания категорически другой. Трапы в санузлах позволяют не затапливать соседей, блоки для коммуникаций — не иметь никаких труб внутри квартиры и свободно расставлять любую мебель. Нет привычных нам стояков у окон, и даже в экономклассе — принудительная вентиляция.
Есть определенная категория покупателей, которые понимают, как жить в "европейской" квартире, в нестандартной планировке. Но ключевой мотив у клиентов, приобретающих экономкласс, — это в минимальных метрах жить максимальным числом людей. Для этого им не нужна гостиная, нужна просто большая кухня.
Архитектура скандинавского типа вписывается в наши районы массовой застройки. Поэтому мы собираемся поддерживать визуальные решения наших объектов в скандинавском стиле. Но, учитывая российское нормативное регулирование, о копировании финского опыта речь идти не может. Только об использовании элементов западной архитектуры.
Алексей Сойкинен, заместитель управляющего Фондом капитального строительства и реконструкции комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга:
Мы строим только за бюджетные средства, предоставляем квартиры только жилищному комитету. Это расселенцы, очередники, ликвидаторы-чернобыльцы — льготные категории. Они жилье не покупают, оно им предоставляется. В прошлом году была крупная программа — ветеранское жилье, было построено около 300 тыс. кв. м. Естественно, при таком строительстве мы не занимаемся экспериментами, у нас все в классическом стиле. Небольшие однокомнатные квартиры, порядка 40 кв. м, даже чуть меньше — и минимизация затрат. Потому что нас очень четко регламентирует Минэкономразвития — не больше 44 тыс. рублей за кв. м.
Игорь Зырянов, генеральный директор NORDROOD:
В марте было исследование по экономклассу — чего хотят покупатели. И в реальности получается, что они хотят за три — три с половиной миллиона приобрести дом с участком, чтобы там была инфраструктура и желательно какие-то вещи для детей. Загородный рынок быстрее откликнулся на уменьшение площадей и изменения архитектуры: площади домов уменьшились до 80-100 кв. м. Уменьшение площади на загородном рынке уже идет. Клиент может себе второй дом купить. А город более консервативен. Мы ездили в Америку, смотрели проекты: там они могут ставить домик, второй, третий, делая акцент на зоны для детей, на инфраструктуру, на зелень. Может быть, у нас этот тренд приживется, хотя очень трудно сравнивать: разные климатические зоны.
Игорь Водопьянов, генеральный директор УК "Теорема":
У меня такое ощущение, что все рассчитывают на то, что россиянин разбогатеет и начнет покупать более хорошие квартиры в более приятных на вид домах. Но у тех, у кого только появились деньги, эстетические представления довольно странные. Если выехать за пределы города и посмотреть, что они себе строят за свой счет, можно понять, что в их представлении является прекрасным. Мы не должны строить то, что сейчас строим: это совершенно ужасные проекты. Если приехать на Поклонную гору и посмотреть вокруг — это какой-то кошмар. Люди живут в гигантских домах по 25-30 этажей, в которых никогда не будет нормальных ТСЖ, никогда не будет community. Город не только на рынок должен смотреть, но и думать о том, во что превратятся эти комплексы через 30 лет — в трущобы.
Татьяна Шахнова, заместитель генерального директора, главный архитектор "ЭталонПроект":
В Скандинавии нет требований по инсоляции, но у нас они есть, и никуда от них не деться в ближайшей перспективе. Количество углов напрямую связано с нормами по инсоляции. На 80 процентов эти ломаные лоджии — тоже результат выполнения требований по инсоляции. Тот, у кого нет этих проблем, даже представления не имеет, насколько количество углов увеличивается именно из-за этой ситуации.
Гульнора Мизафарова, руководитель департамента недвижимости холдинга "УИМП":
Все-таки рынок определяет будущий покупатель квартир. Пока он выбирает такие дома, они будут строиться. Если говорить о проектах жилого строительства, которые сейчас реализуются, нельзя обобщать. Многие компании строят неплохо. Что касается фасадов, есть остекление, есть элементы фасадов, благодаря которым можно и эстетические принципы соблюсти, и никаких норм не нарушить.
Светлана Гаранина, руководитель управления капитального строительства "Петрополь":
Фасадом тут мало что изменишь, потому что фасады определяются внутренним планировочным объемом. Учитывая нормативные документы, которые сейчас действуют, исходя из спроса, мы задаем архитекторам такую пропорцию: сначала — квартиры-студии площадью 26-28 квадратных метров, их не менее 30%. Они продаются в первую очередь: мы еще только получили разрешение на строительство, а очередь уже стоит. Получается, что 30% — студии, 35% — однокомнатные квартиры (от 30 кв. м), 25% — двухкомнатные и 10% мы закладываем трехкомнатных квартир. Всего 10% — и все равно они "зависают". Исходя из этого количества квартир, архитектор вынужден делать эти фасады. Проще все-таки настоять на том, чтобы изменили нормы.
Галина Грибенникова, главный архитектор ЗАО "Балтийская жемчужина":
Формат экономкласса — это не совсем наш формат. Рынок диктует свои законы, и мы прислушиваемся к таким веяниям. Скандинавская архитектура — это, во-первых, скандинавский стиль жизни. Китайская компания очень восприимчива к последним европейским веяниям, и мы используем некоторые элементы скандинавской архитектуры — как планировки, так и внешние черты. Нашей компании очень импонирует экономическая составляющая скандинавского жилья, мы будем это изучать. Лишний угол на фасаде — это не только светозатеняющий элемент, но и большие энергопотери. Мы делаем лаконичный плоский фасад — это экономично с точки зрения энергоэффективности. Вопрос комфорта для покупателя связан еще и с тем, как жилье будет эксплуатироваться. Я знаю, что у многих строительных компаний есть свои эксплуатирующие компании. И мы тоже не бросаем покупателей после того, как сдаем жилье.
Сергей Бойцов, главный архитектор ГК "Арсенал-Недвижимость":
Не могу не согласиться с тем, что пожарные нормы, нормы по инсоляции и прочие нормы осложняют жизнь застройщику. Но нормативное регулирование необходимо. Наша задача — не только построить, но и нормально эксплуатировать здание. Если все ужать до минимума, снова будут пожары, да и санитарные нормы без учета инсоляции ухудшаются: возникают грибки и т. д. Меня как потребителя эти нормы устраивают.
Мы сейчас тоже работаем в секторе "эконом". И основная наша задача — в увеличении коэффициента продаваемой площади. Мы это решаем за счет мест общего пользования. Чем меньше они запроектированы, тем больше жилой площади. Удешевление строительства также может быть за счет этажности: чем больше площади на маленьком пятачке, тем более экономично.
Александр Шубин, директор по развитию компании "СПб Реновация":
На рынке должно быть место всем. И скандинавский опыт, и американский, и российский. Другое дело, что у нас есть здания, которые никак не исправить. Мы разработали несколько концепций сноса хрущевок, в том числе с глубокой переработкой и последующим использованием отходов. Посмотрели баланс денежных средств: обременений много, экономика по ряду кварталов пограничная. Мы работаем на то, чтобы сократить издержки, но компания достаточно молодая, такого опыта не имеем. Если говорить об инженерных решениях, то мы также применяем финские разработки. Оптимизировали многие конструктивные вещи. Снизили коэффициент расходования армирования. Нам удалось снизить расходы, связанные со строительной себестоимостью, примерно на 20-25%. С точки зрения архитектуры вопрос сложный: у нас есть "расселенцы" и есть рынок, который нужно сегментировать. Сегодня у людей есть определенное количество денежных средств, которые они готовы вложить в покупку жилья. И есть ряд тенденций, которые будут менять требования покупателя: рост тарифов, квартплаты. Мы проанализировали законодательную базу: за 2009-2013 годы рост квартплаты составит 78%. Через 3-5 лет человек, покупающий квартиру, будет иметь принципиально другой подход.