В первом квартале 2011 года город ввел 371 тыс. кв. м жилья. Это на 4,5% меньше, чем по итогам первого квартала 2010 года. Тем не менее городские власти полны оптимизма. В апреле руководство комитета по строительству заявило, что через три-четыре года город будет вводить в строй 4-5 млн кв. м жилья ежегодно. То есть в два раза больше, чем вводилось последние два года. При этом цены, по прогнозам чиновников, расти в ближайшее время не станут. И итоги первого квартала этот прогноз подтверждают.
Председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил, что до конца года роста стоимости жилья ожидать не стоит. Если он и будет, то в пределах инфляции. Большинство участников рынка с этим прогнозом согласны. Но не все.
Кроме спроса и предложения, на цены первичного рынка влияет себестоимость, которая состоит из стоимости участка под застройку, стройматериалов (54% в себестоимости строительства) подрядных работ, подключения инженерии, затрат на создание социальной инфраструктуры (примерно 30%).
"Если при уплотнительной застройке подключаться к коммуникациям было сравнительно недорого (они находились рядом со стройкой), то сейчас на рынок вышли проекты комплексного освоения территории, где компаниям необходимо на первом этапе вложить большие собственные средства для формирования инфраструктурных объектов — тепломагистралей, дорог, электрических сетей. Это также сказывается на росте себестоимости. Рост на стабильном рынке недвижимости, который мы наблюдаем сейчас, превышает инфляцию на 2-3 процента. Однако само определение уровня инфляции не прозрачно — заявленные 8 процентов реально трансформируются в 18 процентов на полках магазинов. Поэтому если прогнозировать рост цен на недвижимость с учетом роста себестоимости в среднем на 1-2 процента в месяц (такая тенденция сегодня наметилась в компаниях-застройщиках), то среднегодовой рост в 12-15 процентов — вполне адекватный рост цен на стабильном рынке", — полагает Наталья Агрэ, директор по маркетингу компании КВС.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК, считает, что цены будут расти быстрее инфляции. "Стоимость квартир на первичном рынке увеличивается на процент больший, чем процент инфляции (примерно на 10-15 процентов в год). Это объясняется увеличением спроса на квартиры: люди снова стали интересоваться покупкой жилья, брать ипотечные кредиты, на рынок вернулись инвесторы — покупатели, которые вкладывают деньги в недвижимость".
Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО "Городская домостроительная компания", также считает, что по результатам первого квартала 2011 года можно говорить о сложившейся благоприятной ситуации и укреплении позитивных тенденций, развивавшихся на протяжении всего прошлого года. "Тем не менее в целом уровень спроса можно охарактеризовать как умеренный, и важно сохранять адекватность цены предложения. В первом квартале 2011 года компания ГДСК существенно не поднимала цены, провела две специальные акции, направленные на повышение доступности жилья для широкого круга покупателей", — рассказала она.
Аналитики говорят, что по итогам первого квартала 2011 года можно отметить тенденцию к покупке двух- и трехкомнатных квартир стоимостью около 4 млн рублей. Спрос на такие объекты увеличился в два раза по сравнению с однокомнатными квартирами. Основной спрос приходится на квартиры экономкласса, увеличивается интерес к домам бизнес-класса и в элитном сегменте.
"За первый квартал цены на жилье в новостройках увеличились примерно на 5 процентов, причем рост наблюдается практически во всех районах. Территориально остаются самыми востребованными районы, в которых строятся дома экономкласса", — сообщила директор департамента новостроек АН "Бекар" Ольга Литвиченко.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", отмечает, что стоимость квадратного метра растет со степенью готовности объекта. "Дома на нулевом цикле выходят с ценами на 5-10 процентов ниже среднерыночных. В целом за первый квартал стоимость квадратного метра строящегося жилья повысилась на 3-5 процентов", — приводит он данные своей компании.
Независимый взгляд
Совсем иные данные приводят не завязанные на стройку аналитики. "Цены в сегменте первичной недвижимости в марте снизились примерно на 0,5 процента", — говорит Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН.
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, рассказал, что, по его данным, с начала года цены на жилье на первичном рынке повысились на полпроцента и в среднем составили 72,3 тыс. руб. за квадратный метр, на вторичном рынке с начала года цены повысились также незначительно — на полтора процента — и составили в среднем 83 тыс. руб. за метр. "Объем предложения жилья на первичном рынке в I квартале 2011 года по сравнению с I кварталом 2010-го увеличился с 2,3 млн кв. м до 2,7 млн кв. м", — отметил господин Созинов.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, приводит такие данные: в I квартале 2011 года по сравнению с IV кварталом 2010 года произошел рост цен: на первичном рынке средняя цена увеличилась на 2,2%, на вторичном рынке — на 1,6%. "По состоянию на I квартал 2011 года самые низкие цены за квадратный метр на первичном рынке Санкт-Петербурга предлагаются в Красногвардейском и Фрунзенском районах. Самые дорогие квартиры по-прежнему находятся в Центральном и Петроградском районах, где предложение представлено в основном объектами элит- и бизнес-класса, что существенно повышает среднюю стоимость этих районов. В отличие от IV квартала 2010 года в I квартале 2011 года цены в Центральном районе выросли на 7,7 процента, а в Петроградском упали на 1,3 процента. Хочется отметить, что за прошедший год самыми стабильными были Кировский и Василеостровский районы, причем Василеостровский — это единственный район, который был меньше всего подвержен ценовым колебаниям с начала кризиса. С I квартала 2010 года в Московском, Приморском и Выборгском районах наблюдается стабильный рост и сохраняется положительная динамика цен на жилье", — рассказал господин Киямов.
К концу первого квартала ожидалось начало реализации квартир сразу в нескольких крупных проектах-милионниках. Это могло бы спровоцировать изменение цен на рынке в целом. Однако в реальности в продажу вышла только первая очередь Yellow Submarine. "При этом стоимость квартир в этом комплексе даже на старте была не самой низкой и составляла 50-60 тыс. рублей за квадратный метр", — рассказывает Елена Амирова. В результате средняя стоимость жилья на первичном рынке практически не изменилась.
В марте произошло увеличение ипотечных сделок — по сравнению с февралем их количество выросло примерно на 10%. Более того, ипотека в марте была настолько востребована у покупателей, что в некоторых банках на ее оформление надо было записываться за две недели. Вследствие увеличения популярности ипотечных программ в марте была отмечена тенденция, противоположная той, что сложилась к концу 2010 года: теперь банки стоят в очередях к застройщикам на аккредитацию. "Это открывает новые возможности относительно выбора банка и, в частности, программ для клиентов", — говорит эксперт АРИН.
По мнению специалистов АРИН, в ближайшие месяцы не следует ожидать существенных ценовых изменений. Лишь к концу второго квартала, в связи с началом продаж квартир в нескольких крупных жилых комплексах экономкласса, можно ожидать снижения среднестатистических цен в долевом строительстве.
Кризисная закалка
При этом участники рынка говорят о том, что себестоимость строительства начала постепенно расти. Строители, впрочем, пока сохраняют спокойствие и утверждают, что раз уж они пережили кризис, то снижение рентабельности им пережить точно по силам.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", отмечает: "Нормативная себестоимость строительства, по данным на начало года, составляет порядка 41-43 тыс. руб. за квадратный метр — такие цифры публиковались в открытых источниках со ссылкой на комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. Естественно, речь идет о социальных объектах и сегменте экономкласса, в котором стоимость квадратного метра для конечного покупателя немногим выше. Для небольших компаний, строящих один-два объекта и при этом имеющих долговые обязательства перед банками, подобный уровень рентабельности может быть уже неинтересен. Однако крупным застройщикам, осваивающим масштабные проекты, даже в таких условиях снижение прибыли не грозит", — говорит господин Берсиров. Он отмечает, что в последнее время на рынке наблюдается активное увеличение потребительского спроса. Растет число сделок на начальных стадиях строительства, увеличивается количество выданных ипотечных кредитов. "При этом существенных ценовых изменений на рынке недвижимости ждать не стоит. Скорее всего, рост цен до конца года будет по-прежнему укладываться в границы инфляции", — солидарен с главой строительного ведомства города господин Берсиров.
"Сегодня на строительном рынке остались в большинстве своем только крупные компании, которые смогли пережить кризис 2008-2009 годов. Кризис показал, что выживать в условиях роста ставок по кредитам и падения покупательского спроса смогли те, кто помимо строительства квартир на первичном рынке работал в других направлениях (производство строительных материалов, выполнение функций подрядчика и т. п.). Поэтому считаю, что запас прочности у сегодняшних лидеров строительной отрасли достаточно велик, тем более что активно заработала ипотека и упали ставки по кредитам под строительство", — говорит Наталия Агрэ.
Господин Еремин считает, что запас прочности у тех компаний, которые пережили кризис и сейчас полностью восстановились после него, велик. "Мы получили важный опыт работы в кризисных условиях, когда необходимо уделять особенное внимание себестоимости строительства, не снижая темпов и качества жилья. Новые технологические, логистические решения в числе ряда других факторов помогли нам в не самые простые времена — 2009-2010 годы — построить два квартала жилого района "Славянка" на 326 тыс. кв. м".
Марина Осадчая, ведущий аналитик "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), также полагает, что в целом на первичном рынке жилья отмечается рост цен. "С начала года средняя стоимость квадратного метра выросла на 3-4 процента в зависимости от стадии строительной готовности объектов. Однако стоит отметить, что повышение цен затронуло главным образом объекты класса "бизнес" и "элит" (плюс 5-6 процентов). Средняя цена метра в новостройках экономкласса увеличилась незначительно — всего на 2 процента. Если рассматривать динамику по типам квартир, то максимальное увеличение стоимости отмечается в многокомнатных квартирах (от трех и более комнат) — плюс 5-8 процентов и в квартирах-студиях — плюс 4 процента", — говорит госпожа Осадчая.
Старший вице-президент холдинга "Петротрест" Игорь Соколов также не верит в то, что строители будут спокойно переживать рост себестоимости: "В любом случае увеличение себестоимости так или иначе скажется на ценах на жилье. Кроме того, большинство экспертов прогнозирует рост количества сделок, восстановление спроса в ближайшие 1-1,5 года до докризисных показателей, а, соответственно, дальнейший рост цен на 1-3 процента в квартал. Поэтому маловероятно, что цены останутся на прежнем уровне".
Два пути
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, считает, что при росте себестоимости у строителей есть два пути: "Первый, когда застройщики "затягивают пояса", умеряют аппетиты и работают с меньшей маржей, продолжая поддерживать объемы строительства. Естественно, что в этом случае строители будут работать до какой-то критической точки (в минус и ноль никто, конечно же, работать не будет). Возьмем для примера условную цифру прибыли в 10 процентов, и если она устраивает застройщиков, то это позитивный сценарий развития. Причем позитивный для всех: и для покупателей, которые имеют возможность купить жилье; и для самих строителей, которые работают и зарабатывают — пусть и в меньшем объеме; и для всех компаний, связанных со строительной отраслью (подрядчиков, поставщиков, производителей материалов). При таком сценарии деньги "крутятся", что в целом на экономике сказывается положительно. Хуже, если застройщиков снижение рентабельности не устраивает и снизившуюся рентабельность они считают неприемлемой. В таком случае происходит сворачивание объемов строительства, компании замораживают свои инвестиционные программы, объем предложения сокращается. Естественно, что в какой-то критической точке перехлеста спроса и предложения возникает дефицит, и создаются предпосылки для роста цены как минимум на величину инфляции, чтобы строительные компании смогли поднимать цену вслед за ростом себестоимости, сохраняя и фиксируя свою маржу. Этот сценарий, с моей точки зрения, несет в себе некий депрессивный элемент, поскольку, естественно, сокращается объем заказов и работ, те предприятия и компании, которые работают со строительной отраслью, начинают частично уходить с рынка, высвобождать персонал и т. п. Кроме того, создаются предпосылки для усиления эффектов цикличности рынка", — резюмирует господин Пашков.