могут превратить девелоперов в реставраторов, предвидит корреспондент группы недвижимости Антон Белых
В середине марта новый мэр Москвы Сергей Собянин заявил о запрете любого нового строительство в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Но вряд ли это означает, что жители центральных районов столицы больше не услышат по соседству шума новых строек. Девелоперское сообщество сначала возмутилось, услышав новость, но потом, как рассказали мне несколько московских риэлторов и консультантов, рьяно взялось за осмотр обветшавших особняков и административных объектов. Новое строить нельзя, но ведь реконструкцию никто не отменял.
"Количество запросов на покупку старых зданий под реконструкцию в пределах ТТК выросло в разы",— признался один из консультантов. По словам риэлторов, наибольшим спросом сейчас пользуются объекты небольшой площади (до 2 тыс. кв. м), поскольку согласовывать их реконструкцию можно в префектуре, не выходя на уровень правительства Москвы, что повышает шансы на успех. Правда, в этом случае сильно размахнуться не получится: увеличить объем площадей можно будет максимум на 10% за счет цокольных этажей и подвалов. В целом, по словам юристов, сроки согласования проектов реконструкции могут составлять от одного года до двух лет. Если речь идет, по сути, о ремонте, то такой проект можно согласовать и вовсе за пару месяцев. Но в тех случаях, когда девелопер меняет конструкцию объекта, планировки или существенно увеличивает площадь здания, сроки согласования могут быть сопоставимы с полноценным девелоперским проектом (до 1,5-2 лет): пакет документов, который необходимо собрать для реализации такого проекта, практически сопоставим с новым строительством.
Но вот сами проекты реконструкции будут стоить застройщикам дороже, чем обычные стройки с нуля. Так, предельная инвестиционная себестоимость нового строительства в центре города составляет $3,5 тыс. за 1 кв. м (это с учетом всех согласований, подключений к коммуникациям и аренды). В случае же реконструкции, перед тем как начать проект, девелоперу придется сначала купить подходящий объект. Сейчас средние расценки на такие готовые к перестройке здания в пределах Садового кольца, по словам брокеров, уже стоят те же $3,5-4 тыс. за 1 кв. м. Еще $1,5-2 тыс. за 1 кв. м девелоперу-реставратору придется вложить в саму реконструкцию объекта. Впрочем, даже в этом случае все возможности заработать у застройщиков есть: розничные цены на готовые здания (как вновь построенные, так и прошедшие глубокую реконструкцию) сопоставимы и начинаются от $10 тыс. за 1 кв. м.
Некоторые девелоперы не спешат впадать в панику и превращаться в реставраторов. "Сначала застройщикам будут разрешать реализовывать проекты по новому строительству под видом реконструкции, а в перспективе новые стройки снова будут разрешены",— настаивают сразу несколько топ-менеджеров крупных строительных компаний. Сколько они готовы ждать, девелоперы не признаются, но отказываться добровольно от имеющихся площадок в центре и отдавать их под так полюбившиеся новой команде мэра паркинги пока не спешат.