Купить недвижимость за границей, находясь в России, сегодня не сложнее, чем организовать собственный отпуск через интернет. Но и получить вместо дома своей мечты кота в мешке так же просто. О том, чего следует опасаться при покупке жилья за рубежом вслепую.
Структура спроса
Спрос россиян на зарубежную недвижимость по сравнению с 2009 годом увеличился в среднем на 30—40%. В 2011 году, по оценкам экспертов, темпы роста будут еще больше. При этом лучше всего себя чувствует сегмент недорогого (в пределах €100 тыс.) жилья — во многом благодаря реализации отложенного спроса и проседанию рынка. Здесь цены снизились в среднем на 20%, а по отдельным проектам — на 50%.
Зато основные направления, где россияне стремятся обзавестись собственным жильем, за последние годы почти не изменились. Юлия Тишкова, специалист по зарубежной недвижимости консультационноаналитического агентства AVC Real Estate, отмечает: «На конец декабря прошлого года по числу запросов у нас лидировала Германия (35,7%), на втором месте была Испания (16,8%), на третьем — США (15,4%), далее шли Латвия (13,4%), Италия — преимущественно Калабрия (10,9%), Болгария (3,8%)». Однако если в странах первой тройки лидеров за 100 тыс. евро можно купить скромную квартиру (апартаменты) с одной спальней, расположенную на окраине региона, то в Болгарии, Южной Италии и Прибалтике за эту сумму можно стать владельцем просторных апартаментов до 100 кв. м в относительной близости от моря.
В некоторых странах действует льготный режим для иностранцев, покупающих там более или менее дорогое жилье. Например, в Латвии в 2010 году был принят закон, позволяющий гражданам других государств получить вид на жительство, если они покупают недвижимость стоимостью от 100 тыс. евро (чем безуспешно пытался воспользоваться бывший московский мэр Юрий Лужков). По данным российских риэлторских агентств, после этого заметно возросло число наших граждан, желающих инвестировать в латвийскую недвижимость, прежде всего в Юрмале, которая и без того давно считается «русским» курортом.
Излюбленные нашими гражданами Турция и Египет постепенно сдают лидерские позиции. На международной выставке недвижимости Invest Show, прошедшей в Москве 11—12 марта, у стендов этих стран ажиотажа не наблюдалась, несмотря на то что предложения здесь одни из самых дешевых. Наталья Завалишина, генеральный директор агентства «МиэльDPM», так объясняет эту тенденцию: «Мы еще год назад отказались работать с Турцией и Египтом — слишком высокие риски для покупателя в этих странах. При низкой стоимости недвижимости у застройщиков очень часто отсутствует разрешительная документация на землю и строительство, изза этого велика опасность, что проект будет заморожен или существенно изменен не в лучшую сторону». Наибольшим спросом на Invest Show, которая по числу посетителей значительно уступала февральской выставке «Болгарский дом», пользовались та же Болгария, Латвия, бюджетные варианты Испании и Черногории (в пределах 100 тыс. евро).
Не сходя с места
Любой объект недвижимости за рубежом можно найти и купить в России — в офисах риэлторских агентств или на многочисленных специализированных выставках. Задача клиента — по фото и видеоматериалам выбрать понравившийся дом или апартаменты, а все операции с документами, перелеты, осмотр объекта осуществляет представитель компаниизастройщика или риэлтор. Практика приобретения недвижимости вслепую допустима, только если посредник, помогающий заключить сделку, имеет большой опыт и хорошую репутацию на рынке. При этом нужно помнить несколько принципиально важных вещей.
Главное, советуют специалисты, не гнаться за экстремально дешевыми квадратными метрами, где бы ни оформлялась сделка куплипродажи — в Москве или за рубежом. Щедрость застройщиков не может быть выше рыночной конъюнктуры. «Мой брат два года назад купил квартиру в Бургасе (Болгария),— рассказывает Леонид, пришедший на выставку „Болгарский дом“ в „Тишинке“.— Отказаться от столь заманчивого предложения было невозможно: 500 метров до моря, две огромные спальни, отделка, к тому же всего 400 евро за квадратный метр. Летом все было в порядке, а зимой стены, сделанные из гипсокартона, разбухли, штукатурка осыпалась, полы раздулись. Ремонтировать бесполезно, да и дорого, теперь не можем продать».
Станислава Димитрова, руководитель отдела продаж болгарской строительной компании Dinevi Group, подтверждает слова Леонида: «Та недвижимость, которая продается по бросовым ценам, просто неликвидна: либо плохой район, либо недопустимо низкое качество строительных материалов, либо застройщик обанкротился. Качественная ликвидная недвижимость не может стоить менее 1 тыс. евро за квадратный метр. Такова конъюнктура рынка».
Кроме того, важно понимать, с какой именно целью приобретается тот или иной объект недвижимости — для проживания, сдачи в аренду или последующей перепродажи. В каждом случае свои специфические риски, которые нужно просчитывать минимум на шаг вперед. «Тенденция покупать жилье не глядя была характерна для западных инвесторов, прежде всего англичан, до 2008 года,— объясняет Наталья Завалишина.— Они массово скупали недвижимость по всему миру, с тем чтобы после выгодно ее перепродать, то есть входили в строительство как в инвестиционный проект. Наиболее популярной схемой инвестирован ия была следующая: 33% от общей стоимости объекта вносилось на начальном этапе строительства, следующие 33% — когда была готова коробка здания, и еще 33% — на финальном этапе. Входя в проект на ранней стадии, когда первый взнос составлял 10% от его конечной стоимости, к моменту следующего платежа свое участие в нем можно было перепродать и получить дополнительную прибыль — в особо удачных случаях до 50%». Но для того чтобы действовать по этой схеме сегодня, нужно хорошо чувствовать рынок, иначе никакого дохода купленный объект недвижимости не принесет».
Российский же покупатель редко ведет себя как инвестор, предпочитая приобретать недвижимость для проживания, а не для последующей перепродажи. Отчасти изза того, что в России все еще слабо развита система ипотечного кредитования, отчасти изза низкой финансовой грамотности.
С широко закрытыми глазами
Москвичи Ирина и Сергей, пришедшие в Гостиный Двор на выставку «Домэкспо», прошлым летом решились на покупку недвижимости в Турции: «Знакомые посоветовали хороший готовый комплекс в Анталье, где сами приобрели апартаменты. Предложение было соблазнительное — первая береговая линия, 120 квадратных метров и всего за 90 тыс. евро. Мы быстро оформили все документы здесь, в Москве, и сразу внесли всю сумму. В Турции мы отдыхали не раз, так что достаточно ясно представляли себе, что нас ждет. Впервые побывать в своих апартаментах нам удалось только спустя четыре месяца, во время отпуска. В принципе наши ожидания оправдались — и качество отделки, и сервис, и вид из окна были замечательными. То, что мы видели на фотографиях, совпало с реальной картинкой. Вот только район, вопреки обещаниям риэлторов, оказался слишком шумным. Вокруг нашего комплекса — круглосуточные бары, клубы, открытые дискотеки. Для туристической молодежи — рай, но для тех, кто хочет относительной тишины и покоя,— испорченный отдых. Если бы мы заранее знали, в какой среде придется проводить отпуск, никогда бы не согласились на эту покупку. К тому же в этом году у нас должен появиться ребенок, так что вариант с Турцией точно придется менять на чтото более спокойное и, судя по всему, дорогое».
Немало подобных историй можно было услышать на московских выставках зарубежной недвижимости, прошедших друг за другом с начала 2011 года. Многие из тех, кто неправильно вложился в покупку заграничного жилья, приходили сюда проконсультироваться со специалистами и подыскать более надежные варианты приобретения недвижимости за рубежом.
Эксперты рынка отмечают, что покупка жилых и тем более коммерческих объектов вслепую сегодня чрезвычайно большая редкость. Российский покупатель после кризиса стал более осмотрительным, расчетливым и теперь долго взвешивает все «за» и «против», прежде чем решиться на приобретение собственного жилья за рубежом.
Если недвижимость покупается с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, следует быть вдвойне осторожным: зарабатывать сегодня на рынке недвижимости очень сложно. В любом случае прежде, чем вкладывать деньги в какойто даже самый привлекательный проект, специалисты рекомендуют тщательно изучить специфику рынка того региона, где планируется приобретение недвижимости. То, что сегодня кажется выгодным и потенциально ликвидным, завтра может обернуться серьезными убытками.