Деловая неподвижность
Нижегородский рынок офисной недвижимости выходит из кризиса. Арендные ставки плавно поднимаются вверх, в финальную стадию строительства выходят сразу несколько бизнес-центров. Вместе с тем эксперты указывают, что на восстановительную динамику по-прежнему будут оказывать давление низкий платежеспособный спрос и избыток свободных офисных площадей. Поэтому в среднесрочной перспективе объемы рынка будут увеличиваться не более чем на 10% в год
Арендатор закрепился
На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости и офисных площадей Нижнего Новгорода, по оценкам экспертов, наблюдается избыток свободных помещений. Повлиять на баланс спроса и предложения в этом сегменте не смог даже кризис, изза которого были заморожены многие инвестпроекты, поскольку новые экономические условия скорректировали и спрос на помещения. «Столкнувшись с проблемами, арендаторы, если и не переезжали в более дешевые офисы, то принимали решение отказаться от части занимаемых площадей, внедряя более компактную рассадку сотрудников,— вспоминает руководитель аналитического центра „Индикаторы нижегородской недвижимости“ (АЦ ИНН) Алексей Чемоданов.— Другие вовсе не смогли преодолеть испытание и были вынуждены закрыть свой бизнес». При этом, по его словам, сегодня на рынке не наблюдается массовой офисной миграции компаний в более качественные и дорогостоящие бизнесцентры. «Переезжают те, кто уже давно это планировал,— продолжает господин Чемоданов.— Арендаторы в целом предпочитают пока воздержаться от переезда, не желая нести дополнительные издержки, связанные с ним».
Вместе с тем, как отмечает Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM — компании, специализирующейся на консалтинге в сфере торговой недвижимости, по сравнению с 2009—2010 годами на нижегородском рынке офисных площадей наблюдаются пусть и «не принципиальные», но позитивные изменения. По словам консультанта по региональным проектам консалтинговой компании Cushman&Wakefield Елены Стрюковой, сегодня наибольшим спросом пользуются помещения от 50 кв. м до 200 кв. м с отделкой. «Подобные предложения на рынке есть,— продолжает она.— Вопрос только в том, на какой уровень комфорта и, соответственно, цены рассчитывает арендатор». При этом госпожа Стрюкова отмечает, что впервые после кризиса в последние полгода регистрируются запросы на помещения площадью 500—600 кв.м. «В данном случае арендаторы часто готовы выполнять отделку самостоятельно»,— говорит она, добавляя, что возникновение такого спроса отчасти позволяет говорить о начале восстановления рынка. Свидетельством этому может служить незначительный рост арендных ставок. Так, по оценкам АЦ ИНН, за последние полгода в среднем по городу стоимость аренды офисных площадей возросла на 8—10%. «Осенью 2010 года этот показатель достиг самого низкого уровня за последние три года: в среднем по Нижнему Новгороду он оказался на четверть ниже, чем в конце 2008 года, что соответствует уровню лета 2007 года»,— комментирует Алексей Чемоданов. Именно поэтому, по его словам, арендные ставки выйдут на докризисный уровень еще не скоро.
Почем офис для народа
По результатам мониторинга, производимого специалистами АЦ ИНН, на начало апреля 2011 года в среднем по городу стоимость аренды одного квадратного метра офисных площадей составляла 543 руб. Самые высокие ставки зафиксированы в центре Нижегородского района — в среднем 763 руб. за 1 кв. м, тогда как на окраинах района примерно на 15—20% дешевле. В свою очередь самые низкие ставки аренды офисных площадей в городе отмечаются в Приокском районе (в среднем 417 руб. за 1 кв. м). В АЦ ИНН это объясняют затрудненным транспортным сообщением с деловым центром Нижнего Новгорода. В заречной части города аренда одного квадратного метра офисных площадей на начало апреля стоила от 443 руб. (на Автозаводе) до 501 руб. (в Канавино).
Согласно предварительным данным мониторинга арендных ставок помещений в бизнесцентрах города, также проведенного аналитиками АЦ ИНН, в апреле сложилась следующая ситуация. Стоимость аренды офисов в объектах класса А колеблется в пределах от 900 руб. до 1,5 тыс. руб. Столь широкий диапазон Алексей Чемоданов, в частности, объясняет ценовой политикой Центра международной торговли в Нижнем Новгороде (ЦМТ), в котором, несмотря на значительный объем свободных площадей, поддерживается высокий уровень ставок. Помещения в бизнесцентрах класса B обошлись арендаторам в апреле в размере от 500 руб. до 1 тыс. руб. за 1 кв. м в деловом центре города и в 500—800 руб. за 1 кв. м вне его. При этом площади в бизнесцентрах класса C стоили от 550 до 800 руб. за 1 кв. м в центральной части города и 300—600 руб. за ее пределами. Господин Чемоданов обращает внимание на широкий диапазон ставок в нижегородских бизнесцентрах. Во многом это происходит изза отсутствия должного порядка в классификации объектов, когда далеко не все бизнесцентры отвечают заявленной категории. «Данная проблема вскоре может быть решена,— говорит он.— Дело в том, что в Нижнем Новгороде начала свою работу комиссия по сертификации бизнесцентров в соответствии со стандартом Всероссийской гильдии управляющих и девелоперов». В целом же мониторинг показывает, что рынок офисных площадей в городе попрежнему отличается пестротой как по размеру ставок, так и по качеству предложения. Например, на Рождественской улице рядом могут находиться современные офисные объекты и перестроенные под офисные нужды здания рубежа XIX — XX веков, причем арендная ставка у последних бывает подчас выше, чем у более «молодого» соседа.
Впервые после кризиса в последние полгода регистрируются запросы на помещения площадью 500 — 600 кв. м.
Перестали падать
По мнению Екатерины Гресс, серьезный скачок цен на ренду офисов в 2011 году мало–вероятен. «Такие факторы, как увеличение налогов на заработную плату и рост тарифов на электроэнергию, будут стимулировать бизнес сокращать издержки, в том числе и на аренду помещений,— считает она.— Кроме того, в 2011—2012 годах планируется открытие как минимум трех бизнесцентров („КМСити“, „Эсквайр“ и „Пражский Квартал“), а это в совокупности 35 тыс. кв. м новых офисных площадей». «Да и уровень свободных помещений в уже построенных качественных бизнесцентрах еще достаточно высок»,— добавляет Елена Стрюкова. Таким образом, в ближайшее время для рынка будет попрежнему характерно преобладание предложения над спросом, уверены эксперты. Как прогнозирует Алексей Чемоданов, стоимость аренды в городе в среднесрочной перспективе будет расти очень медленными темпами. «Рынок сейчас стабилизировался на нижней границе, то есть, по сути, только перестал падать,— объясняет он.— Кроме того, объективная экономическая ситуация свидетельствует о том, что кризис еще не преодолен, а значит, в основной массе у бизнеса отсутствуют факторы для расширения, переезда в помещения с большей площадью».
По мнению экспертов, именно изза сохранившейся пока экономической нестабильности офисная недвижимость не пользуется особой популярностью у девелоперов. По крайней мере в Нижнем Новгороде новые объекты пока не закладываются. «Сейчас достраивается часть объектов, которые компании начинали еще в 2007—2008 годах»,— указывает Алексей Чемоданов. «В настоящее время, вкладывая деньги в офисную недвижимость в Нижнем Новгороде, инвестор сталкивается с серьезными рисками и с перспективой длительного срока окупаемости»,— говорит Екатерина Гресс. Елена Стрюкова добавляет, что сроки окупаемости и прибыльность объекта зависят от класса здания: «В регионах, где спрос на бизнесцентры класса А ограничен в основном международными и крупными федеральными компаниями, более стабильные показатели по заполняемости и срокам окупаемости показывают качественные объекты класса В и Вплюс». В целом, по ее словам, сегодня относительно неплохое время для покупки офисных площадей в бизнесцентрах, однако проблема заключается в том, что в городе не так много объектов высокой степени готовности, а сроки реализации многих новых проектов перенесены на 2012 год.
Как прогнозируют консультанты IDEM, настоящее оживление на нижегородском рынке офисной недвижимости произойдет не ранее 2013—2014 годов, да и то при благоприятной экономической ситуации в стране и позитивных условиях для бизнеса в городе. «Вакантные площади будут заняты офисами местных фирм и развивающихся в Нижнем Новгороде иногородних компаний, что приведет к платежеспособному спросу на новые бизнесцентры всех классов»,— считает Екатерина Гресс. По мнению эксперта, еще один фактор, который будет способствовать появлению новых проектов,— децентрализация зданий администрации города и области. «Давно декларируемые планы по созданию в других частях города, например на Стрелке, альтернативного делового центра могут быть осуществлены при переносе некоторых административных учреждений из центра города в заречную часть»,— заключает госпожа Гресс.