В 2010 году нижегородские строительные компании, еще не до конца оправившиеся от последствий экономической нестабильности, начали активно развиваться в сегменте жилья эконом-класса. Благодаря доступным малогабариткам и малоэтажным домам в регионе удалось построить и зарегистрировать на 3% больше жилья, чем в 2009 году. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы строители продолжат развивать именно эти два направления, что позволит региону пусть незначительно, но все же наращивать объемы вводимого жилья.
Согласно официальной статистике министерства строительства Нижегородской области, в 2010 году в регионе в эксплуатацию было введено 1,452 млн кв. м жилья, что на 3% больше, чем в кризисном 2009 году. Сохраняется тенденция к увеличению объемов жилья в индивидуальном и малоэтажном сегменте — по подсчетам специалистов, там было введено почти 930 тыс. кв.м, в то время как аналогичный многоквартирный показатель оказался куда ниже — 522,3 тыс. кв.м. Эксперты объясняют это тем, что в последнее время в регионе активно работают сразу несколько государственных программ, которые направлены на стимулирование строительства индивидуального и малоэтажного жилья.
«В кризисном 2009 году статистику по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) подгоняли регистрацией неоформленных домовладений — местные администрации и Федеральная регистрационная служба активно содействовали домовладельцам, регистрируя все, чуть ли не до бань. А вот в прошлом году действительно появились более реальные объемы, во многом за счет госзаказа жилья по программам — „детисироты“, „жилье для молодых специалистов“»,— говорит директор по маркетингу ООО «ЖилстройНН» Ольга Сажина. Росту сегмента ИЖС также активно поспособствовали прошлогодние лесные пожары, от которых в Нижегородской области пострадало 42 населенных пункта. После ликвидации стихии федеральные власти распорядились выделить по 3 млн руб. каждой семье погорельцев для восстановления домов. «Только в наиболее пострадавшем Выксунском районе было построено свыше 700 домов. Но даже без учета домов для погорельцев индивидуальное и малоэтажное строительство по госзаказу развивалось на Бору, в Семенове, Богородске, Сарове, Бутурлинском, Гагинском и других районах»,— рассказывает исполнительный директор Нижегородской ассоциации малоэтажного строительства (НАМС) Шамиль Мансуров. Господин Мансуров при этом признает, что не весь объем ИЖС, учтенный статистикой, действительно построен в прошлом году — около половины его пришлось на регистрацию ранее возведенных домов. «Однако это нормально, такая ситуация характерна не только для ИЖС, но и для многоквартирного строительства»,— поясняет эксперт. По мнению аналитиков, именно благодаря господдержке сегмента ИЖС жилищное строительство активнее всего развивалось в области, на которую пришлось 75% от общего объема введенных объектов.
Что же касается Нижнего Новгорода, то здесь, согласно оценкам городской администрации, в 2010 году объем введенного жилья снизился почти на 25% по отношению к аналогичному показателю 2009 года — 375,4 тыс. кв. м жилья вместо 500 тыс. кв.м. Такое снижение объемов директор городского департамента строительства Алексей Янченко объясняет «общепринятой практикой строителей привлекать деньги покупателей еще на стадии рытья котлована». «В 2009 году остановилась почти треть строек. При этом большинство компаний сразу заявили, что доведут до завершения начатые объекты, но новыми заниматься не будут. Учитывая, что жизненный цикл строительства дома длительный, показатели ввода многоквартирного жилья сокращались, что, естественно, повлияло и на показатели 2010 года»,— отмечает господин Янченко. В свою очередь министр строительства региона Владимир Челомин добавляет, что пагубное влияние на нижегородский рынок жилья оказал не только финансовый кризис, но и действия недобросовестных застройщиков. «Ситуацию усугубили дела о банкротстве таких строительных компаний, как ООО НОСТР, ЗАО «Наш дом» и других. Не оправдали себя предусмотренные федеральным законодательством (ФЗ214 — BG) гарантии для дольщиков в виде обязательной госрегистрации договоров долевого участия, а также право залога в отношении строящегося многоквартирного дома и земельного участка, предоставленного застройщику»,— говорит министр. Это подтверждает и статистика. Так, по данным муниципалитета, только в Нижнем Новгороде насчитывается свыше 30 долгостроев.
Ньюхрущевки
Последствия финансовой нестабильности в экономике породили в Нижнем Новгороде новый вид жилой застройки. В 2010 году повсеместно начали внедрять так называемые «антикризисные проекты» — малогабаритные квартиры с муниципальной отделкой, с площадью однокомнатной квартиры около 30 кв. м, двухкомнатной — не более 45. Изначально бюджетные квартиры в типовых панельных домах в массовую серию запустил «ЖилстройНН», стремившийся в первую очередь сохранить свое производство. Вслед за ним к строительству антикризисного жилья подключились и другие компании. «Сначала „ЖилстройНН“ предлагал такие квартиры по 35 тыс. руб. за 1 кв. м, а „СтартСтрой“ — по 36 тыс. за 1 кв. м аналогичной площади. За счет этих весьма привлекательных цен строители остались на коне. Только у „ЖилстрояНН“ на их квартиры в жилом комплексе „Водный мир“ выстроилась очередь в две тысячи человек, желающих заключить договоры долевого участия»,— вспоминает директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. Однако, по ее словам, уже в феврале 2011 года обе компании подняли цены на квартиры в уже готовых домах до 40 и 46 тыс. руб. соответственно. Однако это не отпугнуло покупателей, так как в условиях невысокого платежеспособного спроса новая однокомнатная квартира за 1,2 млн руб. выглядит для горожан попрежнему привлекательно. Благодаря антикризисным проектам «ЖилстройНН» получил в Нижнем Новгороде площадки под строительство домов в нескольких районах города (в прошлом году компания построила пять таких десятиэтажных домов в общей сложности на 700 квартир — BG). «Мы просчитали стоимость „коробки“ без учета стоимости земли и коммуникаций и сформировали производственный цикл, позволяющий строить один дом за шесть месяцев. С нашей экономикой пока получается держать цены на уровне 40 тыс. руб. за 1 кв. м, и это обеспечивает нам спрос, который мы пока не в силах удовлетворить. К примеру, на наш проект в Приокском районе уже получено более двух тысяч предварительных заявок»,— отмечает директор по маркетингу «ЖилстройНН» Ольга Сажина. По ее словам, в этом году компания планирует построить около 100 тыс. кв. м жилья, тогда как в 2010 году ими было сдано около 75 тыс. жилых и коммерческих площадей.
Эксперты считают, что ажиотажный спрос на антикризисные малогабаритки стал возможен, в частности, и потому, что банки возобновили выдачу сравнительно доступных ипотечных кредитов. «Сбербанк, например, предоставляет кредиты на жилье при условии первоначального взноса всего 10%, а в случае, если клиент оплачивает 50% стоимости жилья, то он может рассчитывать на кредит со ставкой в 8% годовых»,— указывает Елена Соловьева. Однако, по ее оценке, большинство жилищных кредитов оформляются на сумму до миллиона рублей, ведь основная масса покупателей рассчитывает на недорогие квартиры как в новых домах, так и на вторичном рынке. «Однушки в хрущевках, брежневках — самый ходовой товар. Что же касается жилья бизнескласса в среднем по 4—5 млн руб. за квартиру, то спрос на него весьма небольшой. В 2010 году застройщики в основном распродавали квартиры в уже сданных домах»,— продолжает госпожа Соловьева. Спрос на комфортабельные элитные квартиры большой площади, по словам Ольги Сажиной, наглядно демонстрируют продажи в их «Доме на Нижегородской»: в месяц заключается не более одной сделки. «Но это так и должно быть. Человек, готовый выложить за квартиру сумму от 12 млн руб.,— клиент штучный», — заключила госпожа Сажина.
Комплексный крен на пригороды
В ближайшие годы основным направлением жилищного строительства региональные власти считают развитие ИЖС как в районных центрах, так и в ближайших пригородах Нижнего Новгорода. Уже сейчас акцент делается на комплексную застройку с одновременным созданием инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Область получила возможность обкатать комплексный подход при восстановлении сгоревших от лесных пожаров поселков. Сейчас в качестве пилотных проектов в Борском районе ведется комплексная застройка «Боталово2» «Боталово3» и «Боталово4». Согласно областной программе, на стимулирование малоэтажного строительства в 2011—2013 годах планируется направить почти 3,4 млрд руб. «Одна из главных задач — обеспечить земельные участки под ИЖС и малоэтажку инженерной и транспортной инфраструктурой»,— говорит Владимир Челомин, отмечая, что основная часть бюджетных средств будет направлена на создание сетей.
Действительно, проблема доступности таких поселков прямо влияет на интерес покупателей. «Рост ИЖС пока идет за счет государства, Нижегородская область еще в 2007 году решила сместить акценты на малоэтажную застройку в районах. В том же Борском районе строятся несколько типов домов экономкласса. По нашему опыту, наибольшим спросом пользуются дома площадью 80—120 кв. м с верхней планкой цены до 3,5 млн руб. Во время презентации несколько десятков построенных домов осмотрели свыше двух тысяч покупателей. Цена привлекательна, но 90% отказов случились именно изза трудностей транспортного сообщения с Нижним Новгородом по единственному мосту»,— говорит Шамиль Мансуров. По его мнению, как только будут построены канатная дорога на Бор и второй мост через Волгу в районе Подновья, спрос на земельные участки и дома среди коммерческих покупателей возрастет, особенно учитывая тот факт, что областные власти и работающие с ИЖС застройщики готовы быстро строить как сети, так и жилье.
В кризисном 2009 году статистику по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) подгоняли регистрацией неоформленных домовладений — местные администрации и ФРС активно содействовали домовладельцам, регистрируя все, чуть ли не до бань
Аналогичную борским проектам комплексную застройку пригородов экономдомами региональное правительство намерено осуществить на всех ключевых выездах из города — в лысковском, арзамасском и богородском направлениях. Правда, пока, по мнению Елены Соловьевой, нижегородцы готовы покупать лишь уже готовые дома в поселках с наличием в них ряда социальных объектов: магазин, детский сад, школа.
В связи с этим, по мнению экспертов, комплексная малоэтажная застройка пригородов в ближайшей перспективе станет одним из главных трендов отрасли. Другим же ключевым направлением останется строительство многоквартирных «антикризисных домов». Причем этот тип жилья будет распространяться не только на Нижний Новгород, где его намерены использовать под волновое расселение ветхого фонда, но и в крупных городах области, вроде Дзержинска и Арзамаса. Что же касается увеличения объемов ввода жилья в регионе, то власти надеются, что они будут прирастать небольшими темпами. На 2011 год правительство Нижегородской области прогнозирует ввод не менее 1,47 млн кв. м жилья, то есть увеличить объемы строительства не менее чем на 1%. Глава группы «Триумф» Борис Горелик отмечает, что столь скромные планы должны демонстрировать позитивный рост, несмотря на провал жилищного строительства в 2008—2010 годах. «В этот период по объективным экономическим причинам новых массовых строек почти не закладывалось, поэтому выходов два: доделывать все ранее заложенные дома и максимально содействовать регистрации ранее неоформленных объектов недвижимости. Рост даже в один процент показывает движение вперед, поэтому в какойто мере это политические цифры»,— заключил господин Горелик.