Неоправданные ожидания
Загород
Многим игрокам рынка загородной недвижимости март принес разочарование. Прогнозы о грядущем ажиотажном спросе не подтвердились, цены остались стоять на месте, а число заключенных сделок у некоторых риэлторов даже оказалось меньше, чем в предыдущие месяцы.
Подводя итоги
В оценках результатов первого весеннего месяца риэлторы и девелоперы загородных поселков разошлись: кто-то радостно отрапортовал о повышении спроса, другие честно признались, что ожидали от марта большего. "Ажиотажного спроса, который участники рынка прогнозировали на начало весны, не случилось. Количество заключенных сделок в марте оказалось меньше, чем за любой зимний месяц",— говорит директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. По его словам, если в успешном поселке стандартные продажи с конца года составляли шесть-восемь домов в месяц, то в марте это количество не превысило пяти. Его пессимизм разделяет директор по развитию компании "Гуд Вуд" Александр Дубовенко: "Мы ожидали, что продажи в марте будут в два с половиной раза выше, чем в феврале, как это бывает обычно, но на практике получили лишь 50-процентный рост. Для марта такие показатели мы считаем провалом". Во многом сложившаяся в прошедшем месяце ситуация, по мнению риэлторов, объясняется погодными условиями. "Для всех девелоперов загородной недвижимости очень важно, когда сходит снег — тогда покупатели активизируются с просмотром поселков. В прошлом году 10 марта уже снег сошел, в этом весь март снег лежал и начал таять только 4 апреля",— отмечает Александр Дубовенко. Дмитрий Цветков настаивает, что дело не только в погоде, но и в том, что рост, который наблюдался на загородном рынке с конца 2010 года, еще не устойчив, прошло слишком мало времени с окончания кризиса. "Любая непогода, скачок курсов валют, низкая динамика строительства, длительные сроки экспозиции объектов — и рост рынка опять стремится к нулю",— настаивает Дмитрий Цветков.
Руководитель офиса "Сретенский" компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов, в отличие от своих коллег, наоборот, доволен результатами марта: "Активность на рынке загородной недвижимости мы отмечали уже в феврале — тогда спрос вырос на 20%, в марте он поднялся еще на 20%. На сегодня ярко выражена тенденция повышения числа покупателей, которые рассматривают загородную недвижимость в качестве альтернативы городским квартирам". Оптимистичен в оценках и исполнительный директор девелоперской группы "Интегра" Дмитрий Гордов: "Объем продаж в нашей компании в денежном выражении вырос на 12% по сравнению с февралем. Причем наиболее заметный рост спроса продемонстрировал экономкласс. Например, по итогам месяца в коттеджном поселке "Ясногорье" количество обращений возросло на 15% по сравнению с показателями февраля". Он объясняет это тем, что покупатели в сегменте экономкласса склонны сопоставлять временные рамки, за которые они готовы приступить к строительству, и свои финансовые возможности. "Купив участок сейчас, они планируют летом начать строительство, с тем чтобы к концу сезона выполнить основной объем работ",— поясняет Дмитрий Гордов. Ему вторит генеральный директор компании "Земактив" Юлия Севериненко: "Если в феврале купили участок 18% общего числа людей, приезжавших на просмотры, то в марте эта цифра выросла почти до 30%. Это связано с тем, что в преддверии высокого сезона покупатели не хотят дожидаться повышения цен на загородное жилье".
Если в оценках результатов месяца риэлторы и девелоперы расходятся, то в том, что покупатели предпочитают готовые объекты, они единодушны. "Текущую ситуацию на рынке можно охарактеризовать так: чем выше стадия готовности дома, тем более он востребован. Разумеется, при прочих равных. Иными словами, если в одном поселке предлагаются на продажу готовый дом с участком и участок с подрядом такой же площади, то покупатель выбирает дом",— говорит руководитель аналитической службы ОАО ОПИН Екатерина Лобанова. По ее словам, практически все клиенты заявляют о намерении уже в апреле-мае заселиться. С ней соглашается генеральный директор компании "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев: "Хотя пока еще более 80% обращений в нашу компанию касаются участков с коммуникациями без подряда, мы прогнозируем, что через год доля спроса на готовые домовладения возрастет до 45%. Мы учли эту тенденцию и решили в одном из наших поселков, "Шелестово", который изначально планировался "без подряда", построить для будущих покупателей 20 домов".
Ценное предложение
В марте цены на загородную недвижимость не изменились. По данным компании Atlas Development, в прошедшем месяце средняя стоимость 1 кв. м в элитном сегменте составляла $5 тыс., в бизнес-классе — $3,3 тыс., в экономклассе — $1,5 тыс. "То, что цены не изменились, связано с предшествующими рассматриваемому периоду новогодними праздниками и скидками, которые предоставлялись потенциальным покупателям в первые месяцы 2011 года",— говорит директор по развитию компании Atlas Development Сергей Махмудов. Екатерина Лобанова добавляет, что, в отличие от всего рынка, сегмент участков без подряда все-таки продемонстрировал некоторый спад. "Отрицательная динамика составляет не более 0,5-0,7% в месяц, но эта тенденция прослеживается с конца 2010 года, а потому уже достаточно очевидна. Причины — уход покупателей с рынка и рост конкуренции",— объясняет она. Аналитики агентства Chesterton настаивают, что собственники домов на вторичном рынке элитных домов, наоборот, начали повышать цены на домовладения либо отказывать в предоставлении скидок. "Рост цен на загородные дома премиум- и суперпремиум-классов на 5-10% по сравнению с декабрем 2010 года во многом связан не столько с повышением цен, сколько с вымыванием объектов с невысокой для этого сегмента стоимостью",— следует из отчета Chesterton.
Однако в будущем риэлторы все-таки рассчитывают на улучшение ценовой конъюнктуры. Сергей Махмудов прогнозирует, что по итогам 2011 года в условиях стабилизации экономики среднерыночный рост цен может составить порядка 15%. "Мы прогнозируем сезонное снижение спроса и стабильность цен летом, а осенью — вторую волну роста цен на уровне 5%. Таким образом, годовое повышение цен на загородные объекты, скорее всего, будет на уровне инфляции (около 10%)",— говорит Дмитрий Бадаев. Управляющий партнер "Миэль-Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов напоминает, что цены на недвижимость во многом зависят от цены на нефть, которая сейчас растет. "Вскоре мы можем ожидать и роста цен на недвижимость. Кроме нефти наблюдаются и инфляционные процессы, что тоже подтягивает цены вверх,— рассуждает Владимир Яхонтов.— Кроме всего прочего сейчас идет и традиционное сезонное повышение спроса. Уже сейчас около 30% застройщиков объявили об апрельском повышении цены на 3-5%". Впрочем, он уверен, что рост цен не будет безудержным, поскольку его ограничивает платежеспособный спрос — он сейчас не настолько высок, чтобы цены выросли сразу на 10%. Юлия Севериненко рассчитывает, что в сегменте дальних дач в апреле-мае возможен рост цен в среднем на 5-7%, а для успешных проектов — до 15%. "Весной начнется некоторый подъем рынка участков без подряда, который быстро закончится в мае, когда основная масса любителей загородной жизни приступит к строительству домов и освоению своих участков. Увеличится число мультиформатных проектов, где значительную долю будут составлять многоквартирные дома",— рассуждает Екатерина Лобанова. Руководитель отдела маркетинга компании "Трансрегионинвест" Татьяна Мухина добавляет, что пик спроса в сегменте экономкласса традиционно приходится конец весны — начало лета. "Поэтому в нашей компании сезонное повышение цен запланировано на 25 апреля — на 10-15% в среднем. Впрочем, стоит заметить, что повышение цен связано не только с сезоном, но и с ростом готовности поселков",— добавляет она. Дмитрий Цветков более осторожен в прогнозах: "В первом квартале 2011 года на рынок вышли порядка 20 новых коттеджных поселков. К сожалению, 95% по-прежнему составляют поселки без подряда. Но от успешной реализации оставшихся 5% зависит выздоровление рынка загородной недвижимости: активизация банков, девелоперов и покупателей". Многие риэлторы и девелоперы уверены, что толчок рынку загородной недвижимости даст запрет мэра Москвы Сергея Собянина строить жилье в пределах Третьего транспортного кольца и, как следствие, уменьшение предложения в сегментах бизнес-класса и элитного жилья. "Ближайшее Подмосковье давно является альтернативой городскому жилью, поэтому аналогичные бюджеты (от $500 тыс. до $5 млн) переносятся на загородный рынок в пределах 20-30 км от МКАД по скоростным трассам. И запрет строить в пределах ТТК сформирует дополнительный объем спроса в сегментах дорогого жилья за городом",— уверена Екатерина Лобанова из ОАО ОПИН.