Строители госзаказа

В кризис лидирующие позиции на рынке недвижимости удалось удержать только строителям жилья экономкласса. Именно они — группа СУ-155, ЛСР и ПИК — в 2009-2010 годах больше всех построили квадратных метров, вовремя переключившись на работу по госзаказу. Некогда ведущие девелоперы "Дон-строй" и "Интеко" не смогли войти в пятерку лидеров, а Mirax Group и Capital Group и вовсе не попали в топ-10, уступив место ранее малоизвестным застройщикам "Ведис Групп" и группе "Мортон".

Падение продаж жилья девелоперы ощутили осенью 2008 года. Тогда количество сделок на рынке у всех игроков снизилось примерно в десять раз — с 40-50 до 4-5 реализованных квартир в месяц (см. "Ъ" от 4 декабря 2008 года). С начала 2009 года начали падать и цены. По оценке компании "Миэль-Новостройки", средняя стоимость квартир упала на 15-50% в зависимости от проекта. В таких условиях большинство застройщиков вынуждены были останавливать стройки и отказываться от реализации перспективных проектов.

Тем не менее, несмотря на негативную конъюнктуру рынка, полностью строительство не прекращалось. "Ъ" опросил крупнейших игроков девелоперского рынка и выяснил, что у застройщиков, специализировавшихся на строительстве панельных домов, объем ввода жилья за два кризисных года либо сохранился на прежнем уровне, либо упал незначительно. Так, больше всего жилья в 2009-2010 годах построили ГК СУ-155 (2,2 млн кв. м), ЛСР (около 1,7 млн) и группа ПИК (1,623 млн). Неплохие показатели продемонстрировала МСМ-5 (около 1 млн кв. м). Также вплотную к лидерам приблизились ГК "Мортон" (около 900 тыс.) и "Ведис Групп" (около 500 тыс. кв. м). Если первые три компании всегда занимали топовые позиции, то остальные сумели войти в число лидеров благодаря кризису. До 2009 года, по воспоминаниям участников рынка, в числе первых были Mirax Group, "Дон-строй" и "Интеко". Однако в кризис эти компании либо покинули Топ-10, либо спустились на последние места (см. таблицу).

Успех СУ-155, ПИК, ЛСР и МСМ-5 обусловлен тем, что эти компании вовремя сумели переориентировать свой бизнес на госзаказ. К примеру, у СУ-155 доля госзаказа в 2009 году доходила до 70%, а петербургская ЛСР как девелопер построила за два года лишь 573 тыс. кв. м, а в качестве подрядчика — 1,157 млн кв. м. "Госзаказ являлся важнейшим источником загрузки мощностей, позволившим нам пережить кризис",— признался гендиректор МСМ-5 Обид Ясинов. Его компания за два года возвела лишь 300 тыс. кв. м жилья на продажу, а по госзаказу построила 700 тыс. Одним из основных заказчиков в кризис было Минобороны, на подрядах с которым крупнейшие девелоперы заработали $3,2 млрд, построив суммарно за два года для нужд ведомства 2,6 млн кв. м жилья. (см. "Ъ" от 24 марта).

Попадание в число лидеров "Ведис Групп" и ГК "Мортон" участники рынка объясняют грамотной ценовой политикой. Пока другие девелоперы удерживали цены на докризисном уровне и отказывались делать скидки, "Ведис" продавал квартиры в своих комплексах ("Марфино", "Нахимово" и "Алексеево") по демпинговым ценам, чем обеспечил себе высокий денежный поток. Похожим образом развивалась и ГК "Мортон", которая строила жилье экономкласса, пользовавшееся спросом даже в кризис.

В кризис хуже всего дела обстояли у застройщиков жилья бизнес-класса. Так, Mirax Group за два кризисных года построила лишь 123 тыс. кв. м, что в три-четыре раза уступает показателям докризисных лет. "Дон-строй инвест" в 2009 году практически ничего не построил, а начал наращивать объемы строительства лишь во второй половине 2010 года, когда рынок стал восстанавливаться.

Однако, сохранив объемы строительства, большинство игроков вынуждены были пожертвовать рентабельностью бизнеса. Так, по данным Обида Ясинова, строительство жилья по госзаказу приносит в среднем 3-5%, в то время как коммерческие стройки — 20-30%. В интервью "Ъ" в конце 2008 года председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин говорил, что его компания работает с рентабельностью в 7-10%.

Со второй половины 2010 года рынок коммерческого жилья начал восстанавливаться, и госзаказ перестал быть приоритетным направлением деятельности девелоперов. Так, по итогам прошлого года корпорация "Главстрой" увеличила объем продаж почти в пять раз — с 60 тыс. кв. м в 2009 году до 280 тыс. кв. м. Выручка группы ПИК от продажи жилья в 2010 году выросла почти в два с половиной раза: с $310 млн в 2009 году до $780 млн. Цены на квартиры также начали расти: по итогам 2010 года московские новостройки прибавили в цене 4-6%, а в 2011-м, по прогнозам риэлторов, рост может составить от 10 до 15%.

Антон Белых