Генеральный директор группы компаний ЦДС Михаил Медведев оценил для SR ситуацию на рынке недвижимости и рассказал о своих ожиданиях в этом году.
SOCIAL REPORT: Что сейчас происходит с рынком недвижимости?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Неожиданных событий на рынке не происходит, во всяком случае на нашем, питерском, рынке. Это хорошо. Все развивается по предсказуемому сценарию, без потрясений. В целом опасений таких, какие были год или два назад, нет. Продажи растут, новые проекты строятся. Но впереди предвыборный год. Честно говоря, хочется стабильности. Что будет дальше, как это отразится на экономике, сейчас сказать трудно.
С другой стороны, выбранная нашей компанией ниша на рынке — квартиры экономкласса — самая надежная и востребованная ниша. Будет капитализм — хорошо, будет социализм — еще лучше, будет тирания или монархия — все равно квартиры экономкласса нужны. Поэтому в любых обстоятельствах будем работать.
SR: К строительству каких объектов вы приступили в последние два года?
М. М.: Во-первых, это первая очередь жилого квартала "Новое Мурино" общей площадью 45 тыс. кв. м (всего комплекс 300 тыс. кв. м жилья) в традиционном для нас сегменте экономкласса, во-вторых, это проекты комфорт-класса: "Кантеле" — поселок таунхаусов в Репино, признанный открытием года на рынке загородного домостроения, и малоэтажный жилой комплекс "Золотой век" в Пушкине. Это не совсем традиционный для нас сегмент рынка. Скорее, это объекты бизнес-класса. В то же время эти проекты не противоречат концепции строительства доступного жилья. Цены в этих комплексах вполне сопоставимы с ценами на квартиры в спальных новостройках города, однако ни в какое сравнение не идет уникальность местоположения, экология, уровень культурной среды при великолепной транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Прошли экспертизу и получили разрешение на строительство дома комплекса "Парковый" на 2-м Муринском. Что касается продаж, могу сказать, что в прошлом году, по сравнению с 2009-м, они выросли в 2,5 раза, по ряду объектов — в три раза, что еще раз убедило нас в правильности выбранной маркетинговой стратегии и общего направления развития.
В ближайших планах — вторая очередь ЖК "Новое Мурино" на 65 тыс. кв. м, ЖК "Пулковский" на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе на 69 тыс. кв. м, жилые комплексы на проспекте Маршала Блюхера и в Сестрорецке на участке в 1,5 га.
SR: Хватает ли своего земельного банка или вы покупаете новые земельные участки?
М. М.: Мы постоянно отслеживаем новые предложения. И сейчас, и в кризис. Полтора года назад мы приобретали земельные участки за долю от построенного жилья, потому что с деньгами было напряженно. Сейчас частично покупаем за деньги.
SR: Земля опять начала дорожать?
М. М.: На торгах все ориентируются на 12-15 тыс. рублей за квадратный метр. Участки с неподготовленной градостроительной документацией — $200-250 за метр.
Сейчас, к сожалению, проходит очень мало торгов городской землей. Соответственно, конкуренция очень большая, на торги приходят все участники рынка, у которых есть деньги. Участвует обычно 10-15 компаний, среди них 3-5 очень активных. Поэтому цены по итогам торгов получаются слишком завышенные. Сейчас трудно делать прогнозы, что дальше будет с рынком при таких ценах на землю и как компании планируют получить построить на них с прибылью. Нам пока так рисковать не хочется.
SR: Какая, на ваш взгляд, в данном случае должна быть цена продажи, скажем, квартиры?
М. М.: От 70 тыс. рублей за кв. м. Тем не менее в прошлом году мы ожидали большего роста. Я рассчитывал, что предложений станет гораздо меньше, а спрос подрастет в большей степени. Планировал, что цена — по итогам года — окажется в районе 75-80 тыс. руб. за кв. м. Сейчас она меньше. Количество предложений однозначно уменьшилось, но не так существенно, как прогнозировалось, застройщики понемногу начали размораживать проекты, работа над которыми была приостановлена в 2009 году, приступили к реализации новых, но уменьшился и спрос.
SR: Вы работаете по схеме жилищно-строительного кооператива. В чем ее преимущество?
М. М.: Мы по этой схеме работаем последние пять лет. ЖСК — это обычная схема работы в рамках 214-ФЗ. Схема полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для клиентов. Приобретение квартир осуществляется посредством вступления в ЖСК и оплаты членских взносов. Это позволяет более лояльно относиться к покупателям и предоставлять им более широкие возможности рассрочки платежей.
SR: Можно ли, приобретая жилье по схеме ЖСК, оформить ипотечный кредит?
М. М.: Мы работаем по ипотечным программам с банком "Санкт-Петербург", Дельтакредитбанком, есть еще порядка семи банков, которые готовы давать ипотечные кредиты по схеме ЖСК. В настоящее время мы проходим у них аккредитацию, и, надеюсь, у наших клиентов появится еще больше вариантов получения ипотечных кредитов на более выгодных условиях. Все структуры, с которыми мы сталкиваемся, постепенно разбираются в этой схеме и привыкают к ней. Это абсолютно законная схема, у нее есть свои плюсы и минусы, но плюсов больше, по сравнению с договором долевого участия.
На рынке есть два полноценных способа приобретения квартир в строящихся домах — договор долевого участия и ЖСК. Одна более известна, о ней много говорили и писали в процессе принятия 214-ФЗ, она больше на слуху, если можно так сказать. Договор ЖСК менее привычен в силу своей меньшей освещенности в СМИ. Тем не менее от этого он не становится хуже. Через небольшой промежуток времени обе эти схемы будут восприниматься одинаково и клиентами, и различными структурами.
Мы проделали большую работу в этом направлении, в том числе и с городом по поводу выделения субсидий на договоры паевого взноса, с АИЖК — по поводу выделения субсидий на первый взнос.
SR: Как покупатели относятся к проектам комплексного освоения территорий? Насколько активно приобретают в них квартиры?
М. М.: Раньше практически не было проектов комплексного освоения территорий, дома строились точечно, все мы помним так называемую уплотнительную застройку. Сейчас участков под строительство одного дома в сформировавшемся квартале практически не осталось, поэтому проекты комплексного освоения территорий стали более привычны. В реализации таких проектов для покупателей существует много положительных моментов, которые они оценили. Это и новая инженерия, и однородная социальная среда, и хорошая инфраструктура внутри комплекса; наличие, как правило, охраняемой территории, парковок, в том числе и подземных паркингов, детских и спортивных площадок; зачастую в таких комплексах строятся школы и детские сады, что для будущих жильцов не менее актуально. Есть два пути перспективного развития города — это реновация и комплексное освоение территорий.
Реновация территорий — очень перспективное направление, но чтобы этим заниматься, необходимо прежде всего наличие административного ресурса, помощь города. Речь идет о расселении целых кварталов и строительстве новых коммуникаций. Силами одной, даже очень крупной девелоперской компании эти проблемы не решить. Здесь, в первом случае, играет непреодолимую роль человеческий фактор, поэтому расселением должен заниматься город, а деньги платить — инвестор. Во втором случае — огромные затраты на новую инженерию, делающие проект нерентабельным. Кстати, к вопросу о рентабельности. Не менее важна плотность застройки кварталов, предназначенных для реновации. Чем она выше, тем менее рентабелен проект.
Если для решения этих вопросов будет выработан какой-то комплексный подход, тогда проекты станут действительно реальными и привлекательными для девелоперов. По всей вероятности, это случится, когда город встанет перед необходимостью срочного расселения кварталов, пришедших в состояние, опасное для проживания людей. Но уже сейчас надо быть к этому готовым, это работа не одного дня, при очевидном алгоритме необходимо четко прописать все детали.
SR: Насколько я помню, у вас были проекты редевелопмента промышленных территорий?
М. М.: Да. Это одно из перспективных направлений в развитии города. Все объекты промышленного назначения рано или поздно будут выведены из центральных районов, освободившиеся территории станут крайне привлекательными для нового жилищного строительства. Однако все эти проекты требуют серьезных инвестиций, большой работы по снятию ограничений на строительство жилья, оформлению разрешительной документации. Список промышленных предприятий известен всем, кто заинтересован в проектах редевелопмента, однако реализация таких проектов под силу только очень крупным строительным компаниям. Мы ищем наиболее выгодные для себя предложения, ведем переговоры с владельцами земли.
SR: Каков ваш прогноз на этот год?
М. М.: Предполагаю рост цен на 10-15%. Хотя сейчас достаточно интересная ситуация со стоимостью нефти, металла, газа и всего остального. Вполне возможно, что из-за таких высоких цен на рынке появится большее количество денег и они дойдут до среднего класса, до населения, а население начнет их вкладывать, в том числе и в недвижимость. При таком развитии сценария цены вырастут еще больше.