На этой неделе вступило в силу распоряжение мэра Москвы Юрия Лужкова о передаче функций по управлению городскими программами жилищного строительства Московскому строительному союзу. Фактически в столице произошел передел рынка жилья. О его результатах рассказала в интервью корреспонденту Ъ ЕВГЕНИЮ Ъ-ЛЕОНОВУ коммерческий директор Домостроительного комбината #1 ИРИНА СЕРГЕЕВА.
Московский строительный союз (МСС) был создан 11 сентября нынешнего года. В него вошли семь крупнейших строительно-инвестиционных компаний города — домостроительные комбинаты (ДСК) #1, #2, #3, Мосстроймеханизация-5 (МСМ-5), Мосфундаментстрой-6 (МФС-6), строительные управления (СУ) #83 и #155. МСС будет строить все типовое жилье в районах массовой застройки и дома в местах переселения жильцов пятиэтажек. А также те объекты в обжитых районах, строительство которых выиграют участники союза на инвестиционных конкурсах. Председателем МСС является гендиректор МСМ-5 Михаил Чернэ.
— Зачем был создан МСС?
— МСС — общественная организация, созданная для координации строительства жилья по городскому заказу. Теперь эту работу будем выполнять мы, строительные фирмы, а не департамент внебюджетной политики строительства Москвы (ДВПС), как это было раньше. Пока у МСС нет своего аппарата, своего бюджета, своих мощностей. Просто доверить строительство муниципального жилья одной столичной фирме было бы неправильно и рискованно для города, и мы, показав московским властям, что у нас нет разногласий в вопросе строительства домов по горзаказу, объединились в МСС.
В начале этого года шесть из семи фирм, впоследствии вошедших в МСС, написали письмо Юрию Лужкову, где просили мэра вмешаться в ситуацию с расчетами за строительство жилья по городскому заказу. И как один из вариантов предложили передать нам в управление городские строительные программы. Руководство города приняло это решение. С 2001 года столичные власти будут предоставлять нам площадки под строительство, мы будем строить на них дома за свой счет и за счет привлеченных инвестиций. За участки город получит 40% от построенного.
— Что же произошло, что потребовалось вмешательство мэра?
— Наступил момент, когда денег не стало хватать даже на текущие расходы, не говоря уже о воспроизводстве промышленных мощностей. Еще год-другой такой работы — и мы могли стать банкротами.
— В чем причина?
— В системе городских расчетов. Нам должны много денег за выполненную работу, а вместо них расплачиваются векселями и другими суррогатами.
— Много — это сколько?
— Много. Судите сами, мы строим дом, полтора месяца занимает оформление финансовой документации, через месяц она поступает в ДВПС, еще месяц-другой они там думают, как с нами расплачиваться, а затем отдают нам векселя. Хорошо, если трехмесячные. А то еще и шестимесячными расплачиваются. В итоге с окончания работ до получения денег проходит полгода-год. Чтобы рассчитаться с поставщиками стройматериалов, МПС, газовиками и энергетиками, нам приходится платить "живыми" деньгами или отдавать квартиры в зачет с дисконтом в 15-20%. Это одни убытки.
— Так ведь вексельные расчеты и зачеты запретили с 1 июля?
— Формально их, может, и запретили, но мы по-прежнему как не получали "живых" денег, так и не получаем.
— А может, причина в том, что вы просто не хотите работать за одну только строительную прибыль, а рассчитываете еще и на получение прибыли от инвестиций?
— Мы в жизни не полезли бы в инвестиционный бизнес, если бы нас не вынуждала ситуация. Зачем это нам? У нас своих проблем достаточно. Но, к сожалению, если бы мы не вели собственные инвестиционные проекты, мы бы давно уже были банкротами.
— А кто виноват в том, что с вами рассчитываются суррогатами? ДВПС?
— Нет, на месте ДВПС могла быть любая структура. Виновата сама система расчетов города со строителями.
— Однако ни для кого не секрет, что члены МСС и ДВПС явно друг друга недолюбливают. Будете ли вы строить дома, если их закажет ДВПС?
— Нам все равно, для кого строить. Наши цены известны всем. Если ДВПС будет платить нам деньги, обязательно построим.
— Сколько планирует построить МСС в будущем году?
— Наших совокупных мощностей хватает на строительство 2,5 млн кв. м жилья в год. В будущем году планируем построить около 2 млн кв. м, из которых 400 тыс. кв. м пойдет на программу переселения пятиэтажек, а 300-400 тыс. кв. м — на бесплатное жилье. В 2002 году надеемся увеличить объемы строительства.
— Доля города будет выделяться в каждом доме или социальные дома будут строиться отдельно от коммерческих?
— Будут строиться отдельно. Потому что для городских программ нужны одни параметры квартир, а для коммерческих — совсем другие.
— Какой объем рынка контролирует союз?
— 50-55%. При этом рынок панельного домостроения мы контролируем почти полностью.
— До настоящего времени никто из участников столичного рынка недвижимости не имел такого влияния. Какую ценовую политику будет вести МСС?
— Чтобы выполнить городскую программу на будущий год, нам придется выложиться. Мы надеемся завершить будущий год без убытков. О прибыли пока даже не мечтаем. Но нам все равно придется поднимать цены на жилье. Такое решение участники союза уже приняли.
— Вы будете привязывать цену квадратного метра к курсу доллара?
— Все расчеты мы продолжим вести в рублях. И говоря о повышении цен, я имею в виду рублевые цены.
— Планируют ли компании, входящие в МСС, объединять свои подразделения, рекламные бюджеты, сбытовые сети?
— Рекламные бюджеты вряд ли будут консолидированы, слияние отделов продаж мы пока не успели обсудить до конца, хотя это вполне возможно. Зато уже решен вопрос о единой закупочной политике. За счет увеличения объема и равномерности поставок мы сможем получить большие скидки и снизить себестоимость строительства. Я надеюсь, что к концу 2001 года, когда это произойдет, покупатели жилья убедятся в правильности создания МСС, так как цены на жилье начнут падать вместе со снижением себестоимости.