Общая площадь недвижимости, переданной в российские паевые рентные фонды, достигла 1 млн кв. м, а арендные платежи, собранные этими фондами в прошлом году,— 4,7 млрд руб. Из-за отмены с нового года налоговых льгот к созданию таких фондов могут потерять интерес владельцы недвижимости, но другие инвесторы смогут рассчитывать на 9-14% годовых в условиях роста спроса на торговые и офисные площади.
"Ъ" подвел итоги деятельности рентных паевых инвестиционных фондов в 2010 году. В их составе находятся объекты недвижимости общей площадью около 1 млн кв. м (за исключением земельных участков). Это уже существенная доля рынка недвижимости. Так, аналитики Cushman & Wakefield (C&W) оценивают объем рынка офисных площадей А- и В-класса в Москве в 11,7 млн кв. м. По данным Colliers International, к концу 2010 года в Москве было 5,8 млн кв. м торговых площадей. Объем арендных платежей в рентных паевых фондах в 2010 году достиг 4,7 млрд руб. Это на треть больше показателя 2009 года (3,5 млрд руб.) и почти в два раза выше значения 2008 года (2,5 млрд руб.).
Управляющие компании ожидают дальнейшего роста интереса к рентным фондам. В частности, по словам управляющего директора по доверительному управлению Промсвязьбанка Ивана Гелюты, инвесторы настроены на то, что стоимость аренды будет расти — по крайней мере не будет снижаться. В дополнение к этому сокращение планов по строительству новых объектов в Москве может привести к относительному уменьшению предложения недвижимости на рынке.
Фонды торговой недвижимости показывают более высокую доходность, чем фонды офисной. Средняя доходность фондов с торговой недвижимостью (отношение арендных платежей к стоимости чистых активов) в последние два года составляла около 15% в год. Средняя доходность офисных фондов в 2010 году составила чуть более 10%, превысив значение 2009 года (8,8%). По оценке главы Real Estate группы "Ренессанс" Екатерины Константиновой, за прошлый год ставки в наиболее качественных торговых комплексах и объектах street retail практически вернулись на докризисные уровни. Между тем в сегменте офисной недвижимости арендные ставки отстают (на 15-25%) от показателей 2008 года.
Вместе с тем в минувшем году вклад офисной недвижимости в распределение доходов паевых фондов увеличился (см. рисунок). По словам Ивана Гелюты, "за последний год ситуация в этом секторе стабилизировалась — заполняемость офисов растет, цены на офисную недвижимость высокого уровня также имеют тенденцию к росту". Так, по данным C&W, уровень вакантных площадей по офисной недвижимости в Москве снижался в течение всего 2010 года на 1-2% в квартал. К четвертому кварталу 2010 года в среднем по рынку он составил около 14% офисов А- и В-класса.
Впрочем, как отмечает Екатерина Константинова, на рынке не много специализированных фондов, которые инвестируют только в торговую, офисную или индустриальную недвижимость. Часто в состав активов одного фонда входят и торговые комплексы, и офисные здания, и логистические комплексы.
С нового года схема внесения недвижимости в рентный фонд для получения налоговых льгот потеряла смысл. Ранее владелец недвижимости мог, внеся ее в фонд на этапе формирования, сэкономить на выплате налога на недвижимость. С начала 2011 года вступили в действия поправки к Налоговому кодексу, которые отменили эту льготу для паевых фондов. И это может привести к снижению интереса к подобным инструментам.
Впрочем, аналитики считают, что для инвесторов платежи могут оказаться не столь обременительными. По мнению эксперта компании "Вермонт" Ирины Величко, налог будет исчисляться от стоимости приобретения недвижимости с учетом амортизации, что существенно (в разы) ниже оценочной стоимости. "Учитывая, что налог на имущество составляет не более 2,2%, это не очень большая потеря для пайщиков",— полагает эксперт. Исходя из этого, выплату налога на недвижимость для пайщиков можно оценить в величину менее одного процентного пункта доходности.
