Рынок загородного домостроения до сих пор не пришел в себя от кризиса, и признаков выздоровления пока меньше, чем в других сегментах недвижимости. На этом фоне для девелоперов, занимающихся строительством загородных поселков, особенно важным становится полная проработка предлагаемых рынку проектов. Чем лучше подготовлена инфраструктура коттеджного поселения, тем больше шансов найти на него покупателей. Участники рынка говорят, что наличие нормальной дорожной сети в загородной малоэтажной застройки способно поднять продажи на 20-40%, в то время как затраты на ее создание едва превышают 15%.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, говорит, что затраты на строительство дорог во многом зависит от качества покрытия и протяженности общей дорожной сети. Например, если девелоперу необходимо строить большой участок до дороги общего пользования, это значительно удорожает проект. "В среднем мы оцениваем стоимость строительства в $100 за 1 кв. м. При этом величина зависит от состояния грунтов, удаленности от города и других факторов", — говорит господин Пашков. Он отмечает, что для поселков экономичного и среднего класса характерны грунтовые дороги, реже асфальт. В элитных поселках часто асфальтируют не только дороги внутри поселка, но и подъездные пути. "Хорошая дорога является крайне важным элементом при продажах, особенно при знакомстве клиента с объектом. Бывают случаи, когда клиент разворачивается, не доехав до поселка", — предостерегает господин Пашков.
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", считает, что наличие хороших внутрипоселковых дорог способно поднять продажи до 20-40%.
Без дорог — полный тупик
Ольга Пономарева, директор по маркетингу ООО "УК "Старт Девелопмент"" рассказала, что в проекте "Золотые ключи" компания строит дороги с тротуарами, газонами и ливневой канализацией, поэтому затраты на них достаточно велики — 6-7% от общей суммы затрат на проект. "Конечно, наличие хороших дорог — всегда большой плюс, но многое еще зависит от назначения проекта. Если это дачный поселок для сезонного проживания, то его дорожная сеть может быть сделана менее основательно, чем в поселке, предназначенном для круглогодичного проживания. На стадии строительства, когда потенциальный покупатель подъезжает к выбранному дому по разбитым и раскисшим дорогам, ему, как правило, рассказывают, что это временные дороги для строительной техники, а потом, после завершения стройки, будет положено хорошее покрытие. Иногда это соответствует истине, но зачастую нет. Но вот если в уже готовом поселке транспортные магистрали оставляют желать лучшего, то оставшиеся дома будет продать достаточно сложно", — резюмирует госпожа Пономарева.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", говорит, что в среднем на дорожную инфраструктуру приходится около 3-5% от общего объема инвестиций. При этом он не считает, что хорошие дороги поднимают продажи. "Правильнее сказать, что если в поселке нет дорог, а есть направления, то продаж в этом поселке практически не будет. Для того чтобы что-то купить, покупатель должен на это посмотреть. А чтобы посмотреть, до этого надо добраться", — солидарен он с мнением коллег.
Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский все-таки считает, что затраты на строительство дорог зависят от того, на каком этапе реализации находится коттеджный поселок. "Например, на первоначальной стадии строительства доля от общего объема затрат может составлять до 50 процентов. В последующем развитии доля затрат на дороги может колебаться в районе 10 процентов, не считая затраты на строительство", — рассуждает господин Уманский.
Ирина Киршина, директор по строительству компании "БТК девелопмент", также полагает, что затраты на строительство дорог составляют порядка 10% от общего объема инвестиций в проект. "Клиенту сегодня интересны только качественные загородные проекты, а необходимый уровень комфорта в поселках бизнес-класса может обеспечить только качественное дорожное покрытие. В формате жилья бизнес-класса подразумеваются асфальтированные подъездные пути. Говоря о протяженности дороги, стоит отметить, что в идеале она должна составлять не более 1 км от шоссе. Дополнительным преимуществом будет являться наличие нескольких подъездных путей. К примеру, к комплексу таунхаусов Ollila в Солнечном ведут две асфальтированные дороги: от Зеленогорского и Приморского шоссе. По нашим оценкам, хорошие подъездные пути и дороги поселка могут способствовать повышению продаж на 20-25 процентов. На сегодняшний день лишь около 40 процентов представленных на рынке загородных проектов сдаются с полноценной дорожной инфраструктурой", — приводит статистику госпожа Киршина.
Юрий Жилин, руководитель проекта "Петровские сады", и вовсе категоричен в своих оценках: "Какое-либо организованное объединение участков без наличия дорог с твердым покрытием вообще нельзя называть коттеджным поселком. При этом не обязательно все дороги должны быть асфальтовыми. В большинстве поселков эконом и бизнес-класса широко используются грунтовые дороги и гравийные дороги, построенные по различным технологиям, то есть с добавлением специальных пропиток и смесей. В любом случае дорога должна быть такого качества, чтобы она не калечила автомобили и пешеходов. К минимально необходимым требованиям относятся выделенный тротуар, две полосы движения, стойкость к сезонным изменениям влажности и температуры, наличие освещения. Так, например, делается в Финляндии, где при съезде с магистрального шоссе ты попадаешь на грунтовую дорогу. Хорошие, широкие и обязательно освещенные дороги, которые раньше были атрибутом только поселков премиум-класса, сейчас являются необходимым условием современного поселка любого уровня. В общем объеме инвестиций строительство дорог составляет до 10 процентов стоимости проекта. К сожалению, в кризисный период, многие девелоперы стали экономить на дорогах, снижая свои затраты. По нашему мнению, отсутствие хороших дорог и подъездов в сегодняшних условиях значительного превышения предложения над спросом может свести уровень продаж практически до нуля. В нашем проекте "Петровские сады", и мы этим гордимся, площадь дорог и общественных зон составляет порядка 40 процентов от общей площади поселка, что создает нормальные цивилизованные условия для его жителей".
Самое дорогое
Генеральный директор ИСГ "Сплав" Валерий Макаревич считает, что создание дорожной инфраструктуры — самая дорогая часть инженерной подготовки территории и сравнима с затратами на водоснабжение, электрификацию и газификацию вместе взятыми. "Конкретные цифры существенно варьируются в связи со спецификой участка, но за среднее значение стоимости хорошей асфальтированной дорожной сети можно принять 50-60 тыс. руб. в пересчете на одну сотку реализуемого участка (при соблюдении всех нормативов и технологий). Важность дорог очевидна, так как в рейтинге отечественных бед дороги прочно держат второе место уже не первое столетие. Но также очевидно и то, что не всякий проект может себе позволить хорошую сеть. О влиянии дорог на продажи можно сказать следующее: если уровень дорог явно ниже заявленной цены реализации, продажи упадут в разы. Учитывая эти обстоятельства ИСГ "Сплав" ведет строительство съезда с трассы Петербург — Сортавала (Всеволожский район Ленобласти) в коттеджный поселок "Охтинское раздолье". До сих пор добраться до поселка можно было только в объезд. Присоединение к федеральной трассе обеспечит прямой заезд в поселок и станет заключительным этапом развития инженерной сети. Строительство съезда обойдется компании примерно в 30 млн рублей. Закончить работы планируется до конца этого года", — поделился мыслями господин Макаревич.
Максим Берг, директор компании "ПетроСтиль", говорит, что строительство одного километра дороги варьируется от 100 до 800 млн рублей. Как правило, эти затраты берет на себя компания-застройщик. Вложенные в дорожное строительство средства могут увеличить стоимость квадратного метра жилья в будущем поселке на 10-15%.
"Финансирование строительства подъездных дорог может быть коллективным, если там, куда прокладывается дорога, строится несколько коттеджных поселков или имеются частные дома. Интерес коллег в этом вопросе позволяет значительно сократить расходы, при этом стоимость квадратного метра возрастает не так заметно. Но довольно сложным является согласование интересов. Качество подъездных дорог напрямую влияет на ценообразование объекта, и, следовательно, на уровень продаж. Хотя на эту ситуацию нужно смотреть шире и говорить о транспортной доступности коттеджного поселка в целом. Транспортная доступность складывается не только из удаленности от города и качества покрытия дороги, но и из таких параметров, как пропускная способность трассы, количество полос, скоростной режим, плотность населения. На сегодняшний день этот фактор является одним из наиболее значимых для покупателей загородной недвижимости, которые рассматривают дом в качестве альтернативы городской квартире. В элитном сегменте подавляющее большинство покупателей желают жить на расстоянии максимум 30 км от Петербурга. Спрос на дома, расположенные в радиусе более 50 км от города, составляет всего два процента. Очевидно, что продажи в коттеджных поселках, имеющих выгодное месторасположение, выше", — рассуждает господин Берг.