Неисчерпаемая тема для городских программ

Проблема коммунальных квартир остается одной из самых актуальных на рынке жилья. Какие бы программы ни придумывали городские власти, доля "коммуналок" практически не сокращается — она составляет примерно 10% от жилого фонда города. Городская программа по расселению коммуналок из-за кризиса забуксовала — в следующем году на расселение из бюджета города будет выделено в два раза меньше средств, чем в этом году. Некоторые аналитики говорят, что решить проблему коммуналок в Петербурге не удастся никогда.

Городская программа по расселению коммуналок стартовала в 2008 году. Тогда из бюджета города в виде субсидий было выделено 1,5 млрд рублей, в 2009 году на расселение бюджет потратил 1 млрд рублей. Такая же сумма заложена в бюджете на этот год. А вот в следующем году, как сообщили в Жилищном комитете, в бюджете предусмотрено выделение всего 500 млн рублей. "На эту сумму планируется расселить примерно 500 квартир", — заявил представитель комитета. Как говорят чиновники, за три года работы программы постоянно участвуют в ней более 10 компаний.

Сейчас в Петербурге около 100 тыс. коммунальных квартир — это почти 10% всего жилого фонда Северной столицы. Марина Осадчая, ведущий аналитик компании "НДВ СПб", говорит, что основные сложности при расселении заключаются в том, чтобы предложить подходящий вариант каждому владельцу комнаты. В пятикомнатной коммунальной квартире это не так просто, как кажется. Нередки случаи, когда перед подписанием бумаг один из жильцов вдруг выдвигает дополнительные требования, и сделка срывается.

Как правило, жильцы коммуналок могут рассчитывать на собственное жилье только в спальных районах, где цена квартир относительно доступна.

Госпожа Осадчая говорит, что тем не менее при всей сложности расселения шансы есть даже у многокомнатных коммуналок — при условии, что дом находится в удачном месте. Такая квартира может быть переделана под офис или элитное жилье. Хотя самые "лакомые" варианты были расселены еще в 90-х годах.

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", говорит, что реализация городской программы по расселению коммунальных квартир, хоть и сложно, но все-таки идет. "Проблемы, с которыми сталкиваешься при расселении, давно известны. Их три. Во-первых — практически полное отсутствие интересных предложений. Все более или менее окупаемые объекты были уже расселены за последние 20 лет. Остались только проблемные объекты, которых оказалось большинство. Во-вторых — жадность. Большинство жильцов хочет получить за свои квадратные метры больше, чем они того стоят. Их понять тоже можно — это, может быть, их последний шанс получить качественное жилье, и они пытаются реализовать его по максимуму. Третье — наличие тех жильцов, которые не хотят никуда переезжать", — говорит господин Еремин.

Риелторы констатируют при этом, что повысившийся в начале кризиса спрос на комнаты в коммунальных квартирах постепенно приходит в норму. Рост спроса, начавшийся осенью 2008 года, был обусловлен желанием немедленно сохранить обесценивающиеся сбережения. Со стабилизацией экономической ситуации люди стали более вдумчиво относиться к своим инвестициям — к 2010 году оказалось, что на окраине города можно купить однокомнатную квартиру от застройщика примерно за те же деньги, что и комнату в центре города. Многие, выбирая между жизнью в центре города, но с соседями, и спальными районами, но в своем жилье, предпочитают последнее.

Спрос на расселение коммуналок под элитное жилье тоже падает. Обеспеченные покупатели жилья, желающие жить в историческом центре города, отказываются от идеи расселения коммунальных квартир в пользу приобретения элитного жилья от застройщика, тем более что предложений по готовым элитным квартирам более чем достаточно.

Две основные проблемы, тормозящие реализацию расселения коммуналок, связаны, во-первых, с отсутствием спроса на крупногабаритные квартиры, а во-вторых — с дефицитом на рынке малогабаритных квартир, пригодных под расселение. По словам риелторов, не более 5 тыс. покупателей в год готовы приобретать квартиры с количеством комнат более пяти, причем речь идет как о новом строящемся жилье, так и о вторичном рынке. Городская программа по расселению предлагает расселять по 5-7 тыс. коммунальных квартир ежегодно. Для этого в течение вышеуказанного периода должно вводиться 20-25 тыс. малогабаритных квартир. Согласно нормативным документам, чтобы квартира в строящемся доме попала под программу, объект должен быть готов на 70% и строиться по договору долевого участия, а таких квартир на "первичке" попросту нет. На вторичный рынок у экспертов также слабые надежды. Около 80% квартир связаны в "цепочки". То есть если на продажу выставлена малогабаритная квартира, то под нее нужно подбирать соответствующую "встречку", владельцы которой обычно не готовы работать с городскими программами

Виктория Ломаченкова, директор отделения АН "Итака", говорит, что еще одна сложность, возникающая при расселении коммунальных квартир по государственным жилищным программам, — согласование сроков. В таких случаях часто скомбинированы разного рода субсидии, что ужесточает временные рамки, ведь повторное оформление субсидии — миссия практически невыполнимая. Ситуация усугубляется тем, что на жилищные программы выделяется все меньше средств. Кроме того, большую роль играет рыночная ситуация. Ведь при расселении коммуналки по жилищным программам льготник должен приобрести отдельное жилье, а не комнату, иначе смысл программы расселения теряется. Таким образом, чтобы принести значительную выгоду своим собственникам, коммунальная квартира должна быть очень интересна потенциальному покупателю, привлекать его и стоимостью, и планировкой, и территориальным расположением.

При расселении жильцы коммунальных квартир в основном могут рассчитывать на самые отдаленные районы. В том случае если в квартире проживают несколько поколений одной семьи и необходимости разъезжаться по разным квартирам нет, есть довольно неплохой шанс приобретения одного достойного объекта на всех. "Шансы расселить большую густонаселенную коммунальную квартиру зависят от ее ценности и привлекательности для покупателей. Теоретически это возможно", — говорит госпожа Ломаченкова.

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов мрачен в своих прогнозах: "Скорее всего, проблема коммунальных квартир в Санкт-Петербурге останется всегда. Причем не столько из-за того, что коммуналки не расселяются, сколько из-за появления новых коммуналок на рынке. Это очень острая проблема. Например, при разводе супруги делят квартиру, потом продают комнаты — и в результате в квартире живут посторонние друг другу люди".

Роман Русаков