Рынок управления жилым фондом остается одним из самых неразвитых в Петербурге. На нем царствуют какие угодно законы — только не рыночные. Большинство строителей признают, что предпочитают создавать "карманные компании" для управления построенными домами. Большинство объясняют это стремлением контролировать качество обслуживания. И лишь единицы говорят, что контролировать качество они намерены в качестве заказчика, а повышать это самое качество призвано привлечение сторонних компаний на конкурсной основе.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, говорит, что кризис откинул назад развитие этого и так не самого развитого сегмента. "Сегодня выживают те, кто связан с распределением бюджетных средств. В 2006 году был создан реестр добросовестных управляющих компаний. С этого момента число управляющих компаний однозначно выросло. Причем нередко путем почкования, то есть сотрудники строительных фирм создают свои управляющие компании, иногда дочерними фирмами, иногда независимыми. До тех пор пока в общей идеологии бизнеса процветает протекционизм, это способствует развитию дочерних компаний. Застройщик получает долю прибыли в управляющей компании и обеспечивает ей фронт работы. Хотя декларация, что независимый профессионал менее эффективен, чем собственный подчиненный, кажется малоубедительной", - говорит господин Спарак.
Насыщенно
Руководитель управления эксплуатации компании ЛЭК Сергей Сутурин считает, что количество управляющих медленно растет не из-за кризиса, а скорее из-за того, что рынок уже насыщен до такой степени, что получить заказы очень тяжело. Кроме того, многие ТСЖ, которые раньше выбирали способ управления "управляющей компанией", переходят на самостоятельное управление и техническое обслуживание. "Люди просто научились считать свои деньги, но тут есть и обратная сторона медали. К управлению приходят люди, которые несведущи в вопросах управления и эксплуатации жилья, и, как правило, это приводит к печальным результатам. Деньги тратятся не по назначению или попросту разворовываются, в результате ТСЖ не могут оплатить потребленные энергоресурсы, техническое обслуживание инженерных систем, а отсюда отключения горячей воды, электричества, разрыв договоров с обслуживающими организациями и т. д.", — говорит господин Сутурин;
К причинам, по которым застройщики создают собственные управляющие компании, господин Сутурин относит в первую очередь желание поддержать имидж строительной компании на рынке жилья. "Своя управляющая компания приложит максимум усилий, чтобы устранить все недочеты, недостатки в строительстве, в то время как чужая компания будет выставлять на показ все промахи строителей для того, чтобы, например, скрыть какие-то свои недоработки", — рассуждает представитель ЛЭК. Кроме того, господин Сутурин признает, что прибыль от управляющих компаний небольшая, но она все же есть — а потому девелопер ее терять не желает.
Господин Сутурин говорит, что расценки управляющих компаний, созданных строителями, по основным видам услуг, как правило, городские, то есть утвержденные комитетом по тарифам. Но ТСЖ и управляющие компании могут менять расценки, если экономически грамотно обоснуют их повышение и проведут через общее собрание собственников (общее собрание членов ТСЖ).
По мнению господина Сутурина, развитию управленческого бизнеса мешает некомпетентность персонала управляющих компаний. "Управляющая компания должна работать так, чтобы у жильцов даже мысль не появилась создать свое ТСЖ, а это зависит от персонала управляющей компании, умению быстро и грамотно решать все возникшие проблемы, предоставлять больший спектр услуг и так далее", — считает господин Сутурин. Кроме того, в сфере эксплуатации жилья много законодательных пробелов. Серьезно тормозит, по его мнению, приход в бизнес новых игроков и несовершенство системы сбора платежей — нет возможности отключить отдельно взятую квартиру от энергоресурсов, не нанеся ущерба законопослушным гражданам.
Ольга Пономарева, директор по маркетингу ООО "УК "Старт Девелопмент", рассказала: "Перед запуском "Золотых ключей" мы проанализировали существующий рынок управляющих компаний коттеджных поселков и поняли, что отдавать проект на аутсорсинг просто некому — каждый девелопер создает свою собственную УК, которая и занимается его поселками. Соответственно, нам пришлось пойти тем же путем, что обеспечивает определенные плюсы: глубокое знакомство специалистов управляющей компании с проектом еще на стадии строительства, возможность регулировать тарифы, обеспечивая необходимый уровень стоимости коммунальных услуг (не выше, чем за квартиру аналогичной площади в городе) и т. п.", — перечисляет она. По мнению госпожи Пономаревой, развитию такого бизнеса прежде всего мешает его низкая доходность — по крайней мере в сегменте экономкласса.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", считает, что удобство создания собственной управляющей компании состоит в возможности в плановом порядке исправить возможные недоделки и наладить бесперебойную работу всех систем сданного жилья. "В среднем заселение дома, района занимает около трех лет. Примерно столько же времени требуется для наладки систем. Думаю, после этого времени жители вполне могут принять решение — устраивает ли их управляющая компания или ее надо сменить", — говорит господин Еремин.
Директор по маркетингу ЗАО "ЮИТ Лентек" Екатерина Гуртовая говорит, что дома, которые строит ее компания, также обслуживаются дочерней структурой. "Помимо всего прочего, идея создания управляющей компании возникла еще и потому, что необходимо выявлять и тиражировать лучшие практики по проектированию будущих домов. За время работы "ЮИТ Сервис" уже сделал ряд полезных предложений по улучшению процесса проектирования будущих жилых комплексов", — уверяет она.
По словам госпожи Гуртовой, в зависимости от набора и объема услуг тарифы за обслуживание варьируются от уровня городских тарифов (ориентировочно от 32 руб. за кв. м до 50 руб. за кв. м, без учета расходов на электричество и воду, которые рассчитываются по показаниям приборов учета). "Ценовая разница связана с тем, что, к примеру, такие услуги, как охрана дома, услуги консьержей, услуги по регистрации собственников в паспортной службе, организованной непосредственно в доме, не предусматриваются городскими тарифами и являются по отношению к ним дополнительными. Размер стоимости тарифа за такие услуги зависит, например, от количества консьержей или охранников в доме и т. д.", — рассказала госпожа Гуртовая. По ее словам, в период кризиса, "ЮИТ Сервис" по итогам 2009 года удалось снизить тарифы на обслуживание жилых комплексов от "ЮИТ Дом" почти на 20%.
Максим Берг, директор "ПетроСтиль" (строит деревянные элитные коттеджные поселки по финской технологии), говорит, что два года назад его компания создала эксплуатирующую фирму для своих поселков, потому что специализированных компаний, которые занимаются эксплуатацией "чужих" объектов, на загородном рынке практически нет. Стоимость эксплуатации на загородном рынке жилья, по его словам, зависит от класса объекта, размера поселка и количества объектов инфраструктуры на территории. В элитном сегменте платежи составляют 20-40 тыс. руб. в месяц, бизнес-класс обслуживается за 8-20 тыс. руб., эконом — от 3-8 тыс. руб. в месяц.
Особое мнение
Впрочем, есть строители, которые полагают, что создание управляющей компании им ни к чему, и эксплуатацией построенного жилья вполне сносно может заниматься аутсорсинговая компания. Александр Лелин, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест", говорит, что его компания принципиально придерживается позиции работы в своей профильной сфере, то есть непосредственно строительстве, не влезая в смежные отрасли, будь то риелторская деятельность или управление зданиями. "Управляющую компанию для своих жилых объектов мы выбираем через процедуру тендера. В будущем практика управления жилыми домами профессиональными управляющих компаний имеет все перспективы для развития. Сейчас на рынке существует ряд компаний, чья деятельность связанна именно с управлением недвижимостью — как коммерческой, так и жилой, право на которое они получают на конкурсной основе. Все компании работают в рамках среднегородских тарифов, поэтому на кошельках жильцов это никак не отражается. При этом эти компании способны оказывать дополнительные услуги, которыми жильцы дома могут воспользоваться за отдельную плату. Это, например, услуги клининга, охраны, работы аварийной бригады", — говорит господин Лелин.
При выборе управляющей компании, занимающейся эксплуатацией только что построенного дома, как говорят строители, есть еще один нюанс. Сейчас широко распространена практика сдачи домов, где собственность на помещения оформлена на застройщика, с последующим переоформлением ее на дольщиков. Период такого переоформления занимает от нескольких месяцев до года. Как раз на это время дом, по которому нет заключенного договора с управляющей компанией, остается как бы бесхозным. ТСЖ, призванное следить за состоянием здания, еще не может быть сформировано, а активная эксплуатация дома уже ведется. За любые повреждения, нарушения эксплуатации мест общего пользования, поломку оборудования и т. д. никто ответственности не несет. Именно в первый год "жизни" жилой дом подвергается самому активному разрушению в результате производимых ремонтных и отделочных работ сторонними "самостийными" бригадами, которые совершенно не заботятся о состоянии дома после своего ухода.
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом: непосредственное управление самими жильцами, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), управление профессиональной управляющей компанией. Сложившаяся практика такова, что застройщик старается отдать построенный дом на баланс своей управляющей компании, если таковая имеется. С одной стороны, это бизнес, который приносит постоянный доход, с другой стороны, после сдачи дома проходит какое-то время, прежде чем собственники смогут сформировать ТСЖ и взять управление домом в свои руки.
"При этом в Петербурге есть крупные независимые от застройщиков управляющие компании, например, "Сити-Сервис", несколько жилкомсервисов, которые принадлежат городу, и другие. Сложность рынка управляющих компаний заключается в слабой активности собственников квартир: они, как правило, не хотят тратить время на решение общедомовых проблем, вникать в суть услуг, которые предлагают ТСЖ и управляющие компании. К этому добавляется не слишком привлекательная для бизнеса модель. Например, тот же "Сити-Сервис", который приобрел акции жилкомсервисов нескольких районов Петербурга, получил право на обслуживание жилых домов, но не право повышать размер платы коммунальных услуг, так как 20 процентов доли жилкомсервисов осталось в собственности города. Кстати, многим компаниям пришлось в свое время уйти с рынка Петербурга — например немецкой Dussmann, поскольку они посчитали условия работы слишком жесткими", — вспоминает Марина Осадчая, ведущий аналитик компании "НДВ СПб".