Ипотечная эйфория
Банки Перми заговорили об активизации ипотечного кредитования. В отличие от кризисного периода теперь они даже заинтересованы в предоставлении этих услуг — ведь их поддерживает государство. Но, как утверждают риэлторы, люди не торопятся залезать в долги и стараются использовать для покупки жилья в первую очередь свои накопления. Когда рынок недвижимости почти остановился в развитии, инвестиции в жилье при помощи ипотеки оказались попросту экономически невыгодны.
Ипотечные настроения
Банки констатируют: рынок ипотечного кредитования прекратил падение и начал расти. Благоприятная тенденция наметилась еще в первой половине этого года. Сейчас рынок можно назвать растущим, хотя докризисного уровня он, безусловно, достигнет не скоро. По данным Центробанка РФ, за девять месяцев этого года в Пермском крае выдано 4,7 млрд руб. ипотечных кредитов. Это на 39% больше, чем в тот же период прошлого года. По прогнозу АИЖК и крупнейших банков, к концу этого года россияне займут у банков 340–360 млрд руб., притом что в конце 2009 года ожидалось, что эта сумма в 2010 году не превысит 300 млрд руб. Как и предполагалось, сейчас люди реализуют «отложенный спрос». Во время кризиса они ждали максимального снижения цены на жилье и откладывали его покупку. Сейчас цены уже не падают, и люди начали активнее приобретать жилье.
Помимо гигантов банковского бизнеса — Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка, на которых был сконцентрирован почти весь рынок жилищного кредитования в 2009 году (90–95% объемов выдачи), активность стали проявлять и другие кредитные учреждения. По данным главного управления Банка России по Пермскому краю на 1 октября этого года, в регионе ипотечные кредиты предоставляют 40 кредитных организаций.
Этой осенью активность банков увеличилась — многие заявили о снижении ставок на жилищные кредиты, о начале действия каких-либо спецпрограмм по ипотеке, о снижении первоначального взноса, о появлении возможности взять кредит не только на готовое, но и на строящееся жилье (чего во время кризиса не делал практически ни один банк). Например, пермский банк «Урал ФД» с октября возобновил выдачу кредитов «Новостройка» — на покупку строящегося жилья, причем без поручительства третьих лиц. А Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) в течение ноября выдавало ипотечные кредиты без комиссии, с оформлением в течение недели (для молодых семей и военных, по соответствующим программам). Таким образом, кредитные учреждения активно демонстрируют, что хотят и готовы выдавать людям кредиты на жилье.
По данным ЦБ, за год средневзвешенная процентная ставка по ипотеке снизилась с 14,3 до 13,2% (в рублях). По данным IpoHelp, ставки в пермских банках варьируются сейчас в диапазоне 9,5–26% в рублях и 8–26% в валюте (по данным на 19 ноября). Самые выгодные условия у Сбербанка. Важно отметить, что наиболее низкие ставки по-прежнему предлагают только госбанки или банки, которые работают по госпрограммам, в частности сотрудничают с АИЖК (в Перми это, например, «Восточный экспресс», пермский филиал «Меткомбанка», местный филиал банка «Глобэкс» планирует запустить ипотеку по стандартам АИЖК с декабря). Например, у банка «Восточный экспресс» минимальная ставка по рублевым ипотечным кредитам составляет 11,5% для покупки вторичного жилья. По программе «Новостройка» минимальный процент — 9,75% (с учетом понижающих коэффициентов на 0,5 процентного пункта, если цена «квадрата» меньше 30 тыс. руб.; на 0,25 — для молодой семьи и для военнослужащих). В то же время минимальная ставка, которую может предложить, например, «Урал ФД», который не сотрудничает с АИЖК, а работает самостоятельно, — это 13% (при самом коротком сроке кредита, с возможностью выбора жилья). Банк «Уралсиб», также работающий самостоятельно, выдает кредиты в рублях минимум под 13,5% годовых. «Самые дешевые кредиты по-прежнему могут позволить себе только самые крупные банки и банки, участвующие в программах АИЖК. У всех остальных ставки уже выше», — подтверждает Наталья Мельник, вице-президент банка «Восточный экспресс».
Бездефицитное время
Как одну из причин для возрождения и роста ипотечного кредитования банкиры называют намечающийся, по их мнению, дефицит жилья в Пермском крае. Объяснение такое, что в кризис новых строек практически не начиналось, следовательно, через какое-то время на рынке просто не будет нового жилья. Вероятность такой ситуации весь прошлый год обсуждали как банкиры, так и строители с риэлторами. Но пока непосредственные участники рынка недвижимости говорят об обратном — об отсутствии дефицита. И они считают, что активного роста ипотеки сейчас нет и пока не предвидится.
«Идея дефицита не реализовалась. Других идей для развития рынка сейчас нет», — убежден коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев. «Платежеспособный спрос не растет, и нет экономически обоснованных причин для его роста. Поэтому говорить о том, что возник дефицит жилья, не приходится», — объясняет господин Ананьев. Жилье хоть и строится не в таком большом количестве, как перед кризисом, но при этом люди сейчас не бросаются его покупать: риэлторы констатируют стабильный, но невысокий спрос, который пермские строители удовлетворяют. Причем люди платят в основном наличными. «Доля ипотечных сделок невелика. И мы не выходим на докризисный уровень по объему таких сделок», — отмечает господин Ананьев.
Представители ПЗСП соглашаются, что дефицита жилья не возникло. Они отмечают, что у ПЗСП доля ипотечных сделок составляет сейчас примерно 5% (в прошлом году — 0): «На какой уровень продаж компания вышла к концу прошлого года, на таком сейчас и держится». Советник гендиректора ПЗСП Виталий Макаренко отмечает, что большая часть сделок при покупке недвижимости — это сделки до 3 млн руб. «Это максимум, сколько может в среднем сейчас заплатить человек. И не могу сказать, что следующий год покажет рост цены», — считает господин Макаренко.
Риэлторы и банкиры сходятся во мнении, что инвестировать в недвижимость с помощью кредитов сейчас совершенно невыгодно, как это было задолго до кризиса, когда рынок недвижимости бурно рос. «При отсутствии роста на рынке недвижимости для людей выгоднее копить или брать рассрочку у застройщика, чем брать кредит себе в убыток», — говорят представители агентств недвижимости и строительных компаний. Сейчас нет покупателей, готовых переплачивать за кредиты в надежде, что эти расходы оправдают себя в дальнейшем.
Ипотечный аппетит
И все же, несмотря на скепсис риэлторов и застройщиков, банкиры надеются на дальнейший рост ипотеки в следующем году. «Договоренности с застройщиками, агентствами недвижимости, скидки на банковские комиссии, снижение процентной ставки — все это дает нам повод надеяться, что объем сделок увеличится. Если в 2009 году у людей четко прослеживалась сберегательная модель поведения, то сейчас это не ярко выражено. Сейчас сберегать деньги неинтересно, доходность от этого минимальная», — говорит руководитель «Пермского» операционного офиса ВТБ 24 Светлана Щеголева.
«Прошлый год был совсем нерабочий относительно ипотеки, а сейчас ситуация изменилась. Мы настроены оптимистично. Но на докризисные объемы банки вряд ли выйдут, но я считаю, что это никому и не нужно», — говорит зампредседателя «Урал ФД» Александр Яцков. Как пояснил господин Яцков, «Урал ФД» занялся ипотекой сейчас для того, чтобы поддержать продажи недвижимости у «Пермского агентства недвижимости» (ПАН, как и «Урал ФД», подконтрольно структурам «Пермской финансово-производственной группы». — „Ъ“).
«Мы воодушевлены развитием ипотеки. Есть положительная динамика, и мы продолжаем увеличивать объемы кредитования», — говорит Наталья Мельник. Сегодняшняя задача банка, которую он старается выполнять, — сто кредитов в месяц. Эта задача будет увеличена в следующем году, насколько — в банке пока не поясняют. Сейчас «Восточный» начал активно выдавать ипотеку и в других городах края.
Один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования — Газпромбанк рассчитывает, что его розничный кредитный портфель (57% которого приходится на ипотеку) вырастет уже по результатам этого года на 20–25%. «Рост портфеля идет в основном за счет залоговых кредитов: ипотеки и автокредитов», — говорят в банке.
Пожалуй, самые оптимистичные планы в Пермском крае у ВТБ 24. Банк рассчитывает на то, что объемы ипотечного кредитования в 2011 году достигнут докризисного уровня. Исходя из этого, он и строит свои прогнозы. «Мы считаем, что в 2011 году экономика будет расти быстрее, чем в этом году. Население будет больше и активнее брать кредиты. Люди устали ждать дальнейшего снижения цен на жилье. Ну, и банки решили проблему с ликвидностью — они хотят размещать средства и стремятся сделать свои программы более привлекательными, — отмечает начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 Константин Лазуков. — Прирост ипотеки в целом по банковской системе может составить 20–21%». В ВТБ 24 всеми возможными способами планируют наращивать свой портфель и увеличить долю рынка в Пермском крае с 6,1 до 10%. Надо отметить, что банк не боится учитывать даже «серые» доходы заемщиков, что и делает сейчас (в банке это подтверждают). А при поддержке государства, банк готов кредитовать в том числе и строящееся жилье.
Стратегия ВТБ 24 отличается, например, от стратегии Сбербанка в Пермском крае. Он, наоборот, планирует сосредоточиться не на расширении клиентской базы, а на избавлении от «плохих» долгов и на очистке своей клиентской базы от недобросовестных заемщиков. «С одной стороны, хорошо, что банк занимает лидирующие позиции на рынке. С другой стороны, это означает, что банк вкусил всю прелесть проблем, которые экономика в последние годы получила. Сейчас мы должны понять, какие основные ошибки привели к проблемам в этом бизнесе, как они повлияли на качество портфеля, которое сложилось здесь», — пояснил новую политику недавно назначенный председатель Западно-Уральского банка Сбербанка России Кирилл Брель.
Однако планы банкиров напрямую связаны с господдержкой ипотечных программ, признаются они. «Все-таки рынок сейчас по-прежнему искусственный. Государство лоббирует ипотечные программы, выделяя на это средства. Если бы этого не было, ситуация, скорее всего, была бы другая: ставки наверняка были бы выше, объем выдаваемых кредитов был бы меньше. А пока ситуация искусственно подогревается, раз рынок сам этого не делает», — неофициально говорят представители банков.
Таким образом, с начала года принципиально ситуация не изменилась: тогда кредитовали в основном госбанки и партнеры госпрограмм, они же и продолжают это делать. При этом общие настроения заемщиков, как показывает практика, пока не изменились существенно. В начале этого года эксперты рынка недвижимости отмечали, что люди пойдут в банки за ипотекой, только когда будут уверены в общей стабильности экономической ситуации. Очевидно, что пока этой уверенности у них не появилось.