насторожили руководителя арбитражной группы "Ъ" Ольгу Плешанову
С тем, что дела об ипотеке не может подчас решить даже президиум Высшего арбитражного суда (ВАС), я столкнулась еще в 2006 году. Тогда проблемой стало оспаривание договора об ипотеке под предлогом нарушения залогодателем своих же внутрикорпоративных процедур. Такие дела, лишающие кредиты обеспечения, коснулись крупнейших банков, таких как Альфа-банк и Сбербанк. Президиум ВАС, однако, смог найти лишь формальные зацепки для защиты банков, не решив проблему по существу. Сейчас число проблем с ипотекой нарастает — только за последние полгода президиум ВАС рассмотрел несколько сложнейших дел.
То, что спор должен рассматривать суд по месту нахождения заложенной недвижимости, а не по месту возникновения корпоративного конфликта, судьи ВАС еще смогли решить. Дело, в котором 11 заложенных объектов недвижимости были оценены не по отдельности, а все вместе, президиум ВАС предусмотрительно направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. А по поводу того, можно ли обратить взыскание на заложенную недвижимость на основании решения третейского суда, ВАС и вовсе обратился в Конституционный суд.
Во вторник президиуму ВАС пришлось решить, возможно, еще более опасное дело. 4 сентября 2008 года, в самый канун финансового кризиса, Сбербанк открыл кредитную линию на семь лет подмосковному ООО "Проспект". Возврат кредита обеспечивался ипотекой нежилого здания, принадлежащего "Проспекту", и правом аренды земли под этим зданием. Но 30 июля 2009 года арбитражный суд Московской области признал договор аренды участка недействительным. А после этого арбитражные суды трех инстанций, куда обратился "Проспект", признали недействительным и сам договор об ипотеке: без залога права аренды участка ипотека здания по закону не допускается. Это объясняется основополагающим правилом о том, что юридическая судьба здания и земли под ним должна быть единой.
В деле "Проспекта" судьи ВАС, правда, нашли спасительные для Сбербанка детали, которые позволили сохранить договор об ипотеке. "Проспект" в 2007 году выделился из другого ООО, от которого получил объект незавершенного строительства и права по договору аренды земли. При этом госрегистрация уступки прав аренды имела изъян. Коллегия судей ВАС, передавая дело в президиум, пришла к выводу, что без полноценной госрегистрации "Проспект" изначально не имел прав аренды земли, а в этом случае суды в порядке исключения еще в 1990-е годы разрешили залог здания без земельного участка.
Президиум ВАС признал этот договор об ипотеке действительным. Банки, впрочем, все равно остаются под ударом — оспаривание договоров аренды земли может стать способом "стряхивания" ипотеки. А сделать общий вывод о том, что при недействительности договора аренды земли ипотека здания сохраняется во всех случаях, президиум ВАС вряд ли сможет: это разрушит базовый принцип единства юридической судьбы здания и земли под ним, на утверждение которого в России направлено современное законодательство.