"Эталон ЛенcпецСМУ" купит у ЗАО "Вагонмаш" около 13 га на Московском проспекте, 115. Сегодня на этой площадке размещается действующее производство. Участники рынка отмечают, что за время кризиса объем предложения производственных площадок, которые могут рассматриваться для выкупа и редевелопмента, вырос в 2-3 раза. Пока большого интереса со стороны девелоперов производственные территории не вызывают. А сделка "ЛенспецСМУ" по Московскому проспекту, 115, с момента кризиса может считаться крупнейшей.
Холдинг "Эталон ЛенспецСМУ" планирует выступить девелопером территории на Московском проспекте, 115, на которой сегодня располагается действующее производство ЗАО "Вагонмаш". Это связано с выводом производства компанией "Вагонмаш" на площадку ОАО "ПТМЗ", дочернего предприятия "Вагонмаша", на Чугунную улицу в Санкт-Петербурге, где проектируется новый производственный комплекс по производству вагонов метрополитена по проекту "НеВа". Холдинг "Эталон ЛенспецСМУ" предполагает построить на освободившейся территории жилой комплекс общей площадью не менее 200 тыс. кв. м. Инвестиции в проект превысят $400 млн, срок проекта — 5-7 лет.
Участники рынка говорят о том, что резерв промышленных территорий для освоения девелоперами еще велик. До кризиса готовых для редевелопмента площадок в Петербурге в общей сложности насчитывалось 350-500 га. Сегодня на рынке около 1000 га таких площадей. Такие цифры приводит компания АРИН. Участники рынка отмечают, что кризис сильно затормозил процесс редевелопмента территорий.
"Сегодня делиться площадями готовы практически все производства. Многие предприятия, созданные в советское время, не используют всю имеющуюся у них территорию", — говорит Игорь Горский, управляющий партнер АРИНа. "Заключение договоров продажи промышленных площадей в районах сложившейся городской застройки — вопрос достижения договоренностей между собственниками и потенциальными покупателями. Сейчас мы видим, что инвесторам, в принципе, такие территории интересны. Однако многие собственники до сих пор переоценивают свои активы", — говорит господин Горский.
Адекватная стоимость подобных участков формируется в зависимости от состояния земель, требований по рекультивации, плотности застройки, наличия на территории объектов культурного наследия, числа собственников. По оценкам специалистов АРИНа, в среднем цена может составлять около 20 тыс. рублей за квадратный метр.
Кайл Патчинг, управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services, отмечает, что в Европе, США, Канаде, как правило, инициатором подобных проектов выступает государство, побуждая девелоперов заниматься реновацией депрессивных городских территорий. Инвесторам в таком случае предлагаются налоговые льготы на период реализации проектов редевелопмента, а также на несколько лет после завершения строительства для повышения рентабельности проекта. Примером тому может выступать район Gastown в Ванкувере.
Если же касаться функционального назначения бывших промышленных объектов, то их можно использовать и под создание арт-объектов, и как офисные и жилые здания лофтового типа. Как правило, промышленные памятники архитектуры представляют собой заводские цеха и корпуса со свободной планировкой, поэтому внутреннее пространство вполне можно сделать современным и функциональным, сохранив внешний облик.
При этом господин Патчинг считает, что, проводя подобную политику, необходимо осознавать, что промышленные зоны старой застройки — это важная историческая составляющая архитектурной эволюции города, поэтому, осуществляя редевелопмент данных зон, необходимо вписывать памятники промышленной архитектуры в современную застройку.
Затраты на реконструкцию промышленных зданий можно оценить примерно на уровне $1200-1700 на квадратный метр в зависимости от состояния объекта. Однако реализация проекта обойдется дороже за счет рекультивации почв — здесь стоимость оценить достаточно сложно, поскольку все будет зависеть от степени загрязнения территории.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, указывает на то, что, понимая, что коммерческий сегмент рынка (особенно офисный) испытал большее падение и дольше восстанавливается, чем жилой, девелоперы переориентировали проекты в большей степени на жилую составляющую.
Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, среди других крупных проектов по освоению промышленной недвижимости вспоминает проект редевелопмента промышленных территорий, принадлежащих энергомашиностроительной компании ОАО "Силовые машины".
Участок филиала "Электросила" площадью 7,2 га по нечетной стороне Московского проспекта,139, будет застраивать "ВТБ Девелопмент". На этой территории планируется создать новый комфортный жилой микрорайон. Вдоль Московского проспекта также планируется создание коммерческой зоны, включающей офисные здания, торговые галереи, кафе, рестораны.
По прогнозам господина Горского, в этом году увеличения числа сделок в части редевелопмента ждать не стоит. "Но в 2011-2012 годах спрос вырастет на 20-30 процентов по отношению к 2008 году", — прогнозирует господин Горский.
С ним солидарен господин Пашков: "По нашим наблюдениям, в ближайшие 2-3 года большинство проектов, которые были и остаются реалистичными с точки зрения их рыночной целесообразности и экономики, возобновятся. В первую очередь развиваются те из них, где производственная деятельность на площадках либо совсем не ведется, либо ведется в сильно уменьшенных масштабах. Это связано с тем, что процесс вывода действующего производства очень сложен и требует поиска подходящей площадки для переноса, нового строительства на ней, перевоза существующего и приобретения нового оборудования", — отмечает господин Пашков.