Азиатские рынки недвижимости, в отличие от европейских, испытали влияние кризиса в гораздо меньшей степени. Более того, спрос на недвижимость в Юго-Восточной Азии растет за счет потенциальных дауншифтеров и венчурных инвесторов.
Плавное восстановление
Еще совсем недавно азиатские рынки казались далеки от российского покупателя, но со временем ситуация изменилась. "Если 10-15 лет назад мысли о покупке недвижимости в Европе приравнивались к мечтам, то теперь для многих россиян представлен широкий выбор недвижимости от Австралии до Канады. Включая самые экзотические страны, такие как Индонезия или Вьетнам",— говорит менеджер по работе с зарубежной недвижимостью компании "Городской дом недвижимости" Нелля Моисеенко.
Например, именно Вьетнам в последнее время удивляет экспертов своей динамикой цен на недвижимость. Если в период кризиса цены на недвижимость упали здесь в среднем на 10-15%, а в некоторых регионах и до 40%, то с 2009 года происходит уверенный рост стоимости как жилой, так и коммерческой недвижимости. Связано это в первую очередь с активным экономическим ростом страны и ее отдельных городов, таких как Хошимин. "К примеру, стоимость недвижимости здесь, в деловой столице Вьетнама, составит в среднем $3,5-5 тыс. за 1 кв. м",— говорит госпожа Моисеенко. В курортных зонах цены разнятся — можно найти небольшие апартаменты по цене $2 тыс. за 1 кв. м.
Одним из наиболее привлекательных для иностранных инвесторов остается тайский рынок. Несмотря на то что весной в Таиланде происходили массовые беспорядки, иностранные инвесторы по-прежнему проявляют интерес к местной недвижимости. В итоге спрос со стороны иностранцев к началу осени существенно вырос. В начале октября 2010 года эксперты местного представительства консалтинговой компании CB Richard Ellis провели исследование запросов от потенциальных покупателей тайской жилой недвижимости из-за рубежа. Согласно полученным данным, покупателей интересует прежде всего элитный сектор — доля иностранцев среди покупателей элитной недвижимости к концу года должна увеличиться с нынешних 14-16% до 20-25%. Как говорится в отчете, стоимость такой недвижимости довольно невысока по сравнению со стоимостью в соседних Сингапуре или Гонконге.
"Когда Таиланд только начинал развиваться как международный курорт, первыми на него обратили внимание англичане. Им нравился климат, уровень сервиса, приветливость местного населения и, разумеется, цены на недвижимость. Самой бюджетной покупкой была недвижимость около Бангкока или Паттайи. Вместе с развитием рынка и увеличением спроса росли и цены",— рассказывает специалист департамента зарубежной недвижимости Chesterton Анна Мунтян. По ее словам, островная недвижимость в Таиланде изначально дороже, чем на континенте. Так, наряду с гольф-курортами расположенного в двух часах езды от Бангкока Hua Hin вниманием состоятельных покупателей пользуются Пхукет и остров Самуи. Как говорит эксперт, в Таиланде до кризиса наблюдался активный рост цен на недвижимость. Тем не менее по итогам кризисного 2008 года средние цены снизились примерно на 15%, в следующем году снижение продолжилось и составило еще порядка 14%. Но уже в 2010 году динамика цен стала положительной: средние значения выросли практически на 2%. Таким образом, рынок выровнялся и начал наверстывать упущенное.
В свою очередь, по данным аналитика ИК "Финам" Сергея Фильченкова, стоимость жилой недвижимости в Индонезии в 2009-2010 годах практически не изменилась после незначительной просадки и находится на уровне 2008 года. "Это произошло как по причине существующих ограничений для покупки земли иностранцами, так и за счет недостаточного уровня развития рынка ипотеки в стране, неопределенности экономической политики и ненадежности права собственности",— говорит господин Фильченков.
Не все так просто
Однако у покупателя недвижимости в Юго-Восточной Азии возникнет несколько сложностей. Например, компания Jones Lang LaSalle недавно оценила вьетнамский рынок недвижимости с отметкой "низкая прозрачность". Такая негативная оценка объясняется тем, что в стране фактически не существует права собственности для иностранцев. Впрочем, в последнее время происходит постепенная либерализация законодательства в этой области, хотя пока оно затрагивает исключительно самих вьетнамцев или их потомков. Так, в октябре, согласно новому указу в области земельного и жилищного права, гражданам Вьетнама, проживающим за рубежом, разрешено без ограничений владеть недвижимостью на территории страны. В результате вьетнамцы, приобретающие жилье на территории родного государства, теперь имеют возможность передачи прав землепользования при продаже, а также могут пользоваться услугами кредитных организаций по ипотеке и сдавать свою недвижимость в аренду. "Чтобы обойти это правило, используются стандартные для таких случаев ходы, например регистрация недвижимости на местного жителя, использование подставных местных фирм, но следует помнить, что это все равно работа в обход действующего законодательства, что может привести к определенным проблемам",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
Аналогичная практика сложилась и в Индонезии. По словам Сергея Фильченкова, пока не решен вопрос расширения прав собственности иностранных инвесторов на жилой сектор, в том числе вопрос продления права собственности. В настоящий момент управление недвижимостью осуществляется через специально созданную в Индонезии компанию либо посредством долгосрочной аренды.
Другим фактором, на который эксперты рекомендуют обратить внимание, является зачастую неподкрепленность высоких цен каким-то реальным спросом. "При покупке недвижимости в Азии нужно четко понимать, кому ее можно будет продать при желании через несколько лет. Если по тем или иным причинам произойдет падение спроса на курортную недвижимость, то подобные объекты окажутся в положении неликвида",— говорит гендиректор "Службы недвижимости" Павел Карасев. По его словам, стоит также оценивать политические риски в случае смены правящей верхушки в стране. В целом в наиболее выигрышной позиции оказываются объекты, ориентированные на местных клиентов,— это недвижимость в крупных городах.
Инвестору на заметку
Потенциальному инвестору есть чем разжиться в азиатских странах. Согласно исследованию CB Richard Ellis, уже в ближайшее время во Вьетнаме будет объявлено о запуске 44 новых проектов в области жилья. В общей сложности проекты рассчитаны на 22,5 тыс. квартир и сосредоточены преимущественно в Хошимине. Самые дорогие жилые апартаменты во Вьетнаме находятся на острове Даймонд на реке Сайгон в десяти минутах езды на катере от центра Хошимина. В этом месте жилье стоит от $300 тыс. до $3 млн.
"Интерес со стороны наших сограждан по отношению к апартаментам и виллам во Вьетнаме по-прежнему остается не столь высоким. Возможно, это связано с пока еще недостаточно развитым и не настолько прозрачным законодательством в области недвижимости в этой стране",— говорит Нелля Моисеенко. Таким образом, по ее словам, недвижимость Вьетнама продолжает уступать в инвестиционной привлекательности некоторым зарубежным рынкам недвижимости, которые имеют более выгодные условия для инвесторов. В частности, все тот же Таиланд.
По данным Анны Мунтян, россияне активно используют Таиланд для отдыха, есть также некоторое количество людей, которые переезжают в эту страну, удаленно работая по интернету, а также получая доход от сдачи в аренду московской квартиры. "Так что, если говорить о массовом спросе, то скорее это недорогие апартаменты недалеко от моря в местах с развитой инфраструктурой. Состоятельных россиян интересуют эксклюзивные проекты с высоким уровнем сервиса, который Таиланд также может им предложить",— говорит эксперт. Одним из новых направлений инвестиций является покупка недвижимости в крупных городах. В Бангкоке цены на апартаменты в новостройках колеблются в пределах от $4 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м. Это на 8,6% выше, чем год назад.
Индонезийская недвижимость также может стать одним из направлений будущего. "Как правило, россиян интересует приобретение недвижимости в развитых городах страны, таких как Джакарта, а также — в меньшей степени — частный сектор, представленный частными домовладениями в туристических центрах государства",— говорит Сергей Фильченков.
По мнению экспертов, есть ряд факторов, которые способствуют росту популярности индонезийской недвижимости. Во-первых, Индонезия является динамично развивающимся с точки зрения экономики государством и рост ВВП страны стимулирует рост цен на жилье. Во-вторых, дополнительный спрос на недвижимость провоцирует тот факт, что страна является крупным туристическим центром. В-третьих, стоимость строительных материалов и работ в Индонезии довольно невысока и входной порог на рынок недвижимости невысок относительно уровня других развивающихся стран. Однако пока этот рынок не входит в число наиболее приоритетных для россиян в первую очередь из-за перечисленных выше законодательных проблем.