Если рассматривать Прибалтику, отстранившись от экономических вопросов, то кажется, что лучшего места для инвестиций и придумать нельзя. Однако экономика, идущая рука об руку с политикой, находится в крайне тяжелом состоянии. И это больно ударило по рынку недвижимости, сначала обрушив его, потом приведя в стагнацию, и только сейчас обозначились признаки незначительного и хрупкого роста.
Взлет и падение
Еще в 1997 году прибалтийские банки стали предоставлять кредиты под залог недвижимости гражданам своих государств на достаточно выгодных условиях. Это дало толчок к увеличению количества сделок и росту цен. А спустя еще пару лет банки стали выдавать кредиты на 25-30 лет, особенно если речь шла о новостройках.
С 2000 года все более серьезное влияние на рынок недвижимости прибалтийских стран стало оказывать грядущее вхождение в Евросоюз. В зависимости от стадии ведения переговоров поднимались цены на недвижимость. В первую очередь это объясняется тем, что иностранцы (частные инвесторы) стали проявлять возрастающий интерес к новым членам Евросоюза.
Пожалуй, 2003 год ознаменовался настоящим бумом, когда покупать недвижимость стало просто опасно. Спрос был велик, цены явно завышены, а предложений почти не осталось. С 2007-го началось резкое падение цен. И как следствие — нераспроданные "проекты", брошенное строительство, разрытые котлованы, обнесенные покосившимися заборами, аренда 70-100 метров за цену коммунальных услуг, иными словами, бесплатно.
Если в 2004 году, к примеру, квартира площадью 50 кв. м в Риге оценивалась в €75 тыс., то в 2008-м цены упали более чем наполовину и даже доходили до €20 тыс.
Опасные аукционы
В нынешнем году рынок начал оживать, но минимально. По мнению экспертов, существуют три основные причины приобретения в странах Прибалтики жилья. Во-первых, покупка жилья в этих странах Шенгена дает право на въезд и повышает статус владельца. Во-вторых, в условиях кризиса и падения цен на европейскую недвижимость это хорошие инвестиции. В-третьих, в Прибалтике очень либеральные условия приобретения недвижимости нерезидентами.
Что же говорят местные специалисты по недвижимости? С этим вопросом мы обратились в компании, пережившие кризис, такие как Arco Real Estate и Balsts.
"Необходимо покупать, когда есть необходимость",— советует Айгар Шмитс из Arco Real Estate. "Безусловно, сейчас есть возможность покупать недвижимость на аукционах, куда ее выставляют банки на продажу,— говорит он.— Аукцион на первый взгляд удобно и выгодно, но ожидание возможности вступить в права собственности может затянуться на два-три месяца, а бывали случаи и четырехлетнего ожидания. Ведь такие квартиры связаны с судебным процессом, и потому купить ее не значит сразу же начать делать ремонт. Будьте готовы к покупке кота в мешке".
Ян Жечицкий (компания Balsts) рассказал следующее об аукционах: "Дефолтная недвижимость — категория объектов на рынке Латвии, в основном реализуемых посредством аукционов судебных исполнителей. Начальная стоимость реализуемой недвижимости на первом этапе аукциона примерно на треть меньше реальной рыночной стоимости. Таким образом организатор аукциона привлекает к нему внимание покупателей. Некоторые объекты выставляются на аукционы вторично (со скидкой 25% от первоначальной цены) и даже в третий раз (со скидкой 40%)".
С одной стороны, этот рынок сулит довольно заманчивые возможности для инвестора. С другой — чреват рисками, которые зачастую обесценивают любые возможности. Во-первых, потенциальные покупатели не могут осмотреть объект перед аукционом. Во-вторых, есть должники, которые знают о щелях в законодательстве и позже обжалуют действия судебных исполнителей. И наконец, поскольку недвижимость заложена, то банк совершенно не заинтересован, чтобы она уходила так дешево. Именно поэтому при любых торгах, если появился реальный претендент на квартиру, представители банков доведут ее цену до рыночного уровня, то есть увеличат как минимум на треть от начальной.
"Инвестиции в дефолтную недвижимость — из самых рискованных. И большая часть рисков сводится к правильному выбору объекта, то есть к покупке той квартиры или объекта, которые в дальнейшем сохранят ликвидность и будут расти в цене. И все-таки можно найти действительно достойные варианты. Именно такие объекты являются выгодным капиталовложением в краткосрочной перспективе — до трех лет",— заключает Ян Жечицкий.
Дешево и рискованно
В целом специалисты сходятся во мнении, что по-прежнему привлекательны Рига, Таллин, Вильнюс — и не более. Курорты, такие как Юрмала, Паланга, Пярну, по мнению Айгара Шмитса, опасны для инвестирования, как любое место, пользующееся спросом у туристов, но не у местных жителей. Однако, как утверждают в компании Brown Harris Stevens, весьма неплохой коттедж на тихом прибалтийском взморье стоит €300-400 тыс.
Айгар Шмитс, говоря о возможностях инвестирования, высказался метафорично: "В целом могу сказать, что недвижимость — это как нефть. Население планеты растет, а земли становится все меньше, потому спрос будет всегда — весь вопрос в том, готовы ли вы ждать, когда можно будет осуществить выгодную продажу". Ян Жечицкий был чуть более конкретен: "Сейчас в Латвии время стратегов. У них есть деньги, есть интерес. При этом минувший "глубокий застой" опустил с небес на землю ожидания продавцов, и сегодня недвижимость в Латвии можно приобрести по очень привлекательным ценам. Несомненно, она будет дорожать со временем".
Иными словами, покупать можно, но это связано с большим риском. В связи с кризисом в странах Прибалтики выросли налоги — в одной только Латвии правительство давно хочет ввести помимо земельного налога для собственников квартир еще и прогрессивный налог на любую недвижимость. Смысл налога прост: чем больше собственность, тем больше налог.
Кроме того, не будем забывать о том, что все три прибалтийские страны подчинены директивам Евросоюза, что может привести к очередному нежданному изменению в законодательстве, а Латвия к тому же финансовая заложница международного валютного фонда и полностью подчинена его политике.
Финляндия: не для горячих голов
Теперь, для сравнения, обратимся к Финляндии. Климат здесь чуть суровее, чем в Прибалтике, но в целом те же красоты, то же спокойствие северной природы. Финляндия — это вечная морковка для Прибалтики, за которой та гонится, но получить не может. Сфера туризма в Прибалтике, что бы ни говорили власти, близка к нулю. Тогда как финны развивают любой район (если не за счет исторических памятников, то за счет SPA-отелей и рыбной ловли) — прибалты районы с тем же потенциалом губят.
Сектор недвижимости Финляндии составляет порядка 70% национальной собственности в денежном выражении. Этот рынок стабилен и прозрачен, а законодательные изменения, направленные в сторону отмены ограничений на покупку недвижимости для иностранцев, стимулировали интерес зарубежных инвесторов, в первую очередь покупателей из России.
Исторический обзор рынка недвижимости в Финляндии следовало бы начинать с конца 1990-х годов, когда увеличение деловой активности после спада нескольких предыдущих лет положительным образом сказалось на нем. Основной интерес покупателей и арендаторов в тот период, как и сегодня, был направлен на наиболее привлекательные районы: Хельсинки и близлежащие населенные пункты — Турку, Тампере, Ювяскюля и Оулу. Резкое увеличение желающих переехать именно в эти районы вызвало, в первую очередь, рост цен на аренду в Финляндии. Для сравнения: в Прибалтике специалисты советуют покупать недвижимость в столицах, но никто не решается взять на себя ответственность и посоветовать любой "близлежащий" район.
Активный рост цен на рынке продажи жилых домов продолжался с 2001 года по первую половину 2008 года. За этот период средневзвешенные цены на дома в Финляндии выросли в 1,6 раза, а на земельные участки — в 2 раза. Наступление глобального кризиса, по данным официальной статистики Финляндии, привело к стабильности и росту средней цены не более чем на 2,5-3% в год в целом по стране (со снижением, однако, в некоторых районах на 4-8%). Цены на небольшие квартиры сейчас начинаются от €29 тыс. и доходят до сотни и выше в зависимости от обычных факторов: района, типа жилья.
Рынок недвижимости Финляндии никогда не обещал быстрой и баснословной прибыли инвесторам. Именно отсутствие спекуляций и искусственного повышения цен помогло рынку Финляндии выстоять в кризис. По словам Татьяны Гиенко, ассистента по недвижимости компании Torgex Oy (Финляндия), кризис если и задел экономику страны, то отразился на сегменте недвижимости незначительно. В основном снижение цен коснулось вторичного жилья, а земля не только не потеряла в стоимости, но в ряде регионов даже подросла.
Если заглядывать чуть дальше, в год 2011-й, то стабильность инвестиций в финскую недвижимость, скорее всего, только подтвердится. Как отмечает Татьяна Гиенко, ни в 2010, ни в 2011 годах какого-либо резкого колебания цен как в одну, так и в другую сторону не произойдет.
Итак, какие можно сделать выводы? Если вы готовы рисковать, то рынок Прибалтики вас заинтересует, но это все же для "горячих голов". Если же вы хотите стабильности, то ее лучше искать в Финляндии. Что же касается тех, кто ждет от покупки прежде всего уюта, комфорта, красивого вида, то существенной разницы нет, разве что в Прибалтике нужно внимательно осмотреть район, где вы будете покупать собственность, и, конечно, его план развития. К примеру, Латгалия уже давно стала притчей во языцех по уровню нищеты, хотя во времена Латвийской ССР это был красивейшей край с многочисленными турбазами и назывался он "страна голубых озер". А что касается плана развития, то вряд ли вам будет приятно жить рядом со строящейся базой НАТО.