Строителей заподозрили в паразитизме

Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО) опубликовал прогноз, согласно которому, в ближайшие полгода российский жилищный рынок останется в застойном состоянии. По мнению экспертов центра, прежнее слабое восстановление прекратится, а цены, вероятно, вновь незначительно снизятся. В дальнейшем под влиянием внешних и внутренних причин можно ожидать краха рынка и разорения ряда строительных монополий, полагают в ИГСО. Такие прогнозы вызвали болезненную реакцию других аналитиков рынка. Они обвинили ИГСО в некомпетентности. И заявили, что Институт глобализации сознательно создает панику на выздоравливающем рынке.

Согласно исследованиям ИГСО, крупные застройщики вскоре будут поглощены промышленными корпорациями и государством. "Крах рынка снимет с экономики России тяжелое бремя, но ожидать его стоит не ранее весны-лета 2011 года. Текущее положение на рынке жилья противоречит общеэкономическим процессам и поддерживается искусственно", — говорится в отчете центра.

ИГСО является независимым интеллектуальным центром. Его деятельность направлена на выработку экспертных оценок, проведение исследований и содействие инициативам, нацеленным на демократическое и радикальное социально-экономическое преобразование общества. Предшественником ИГСО был Институт проблем глобализации (ИПРОГ), возглавляемый Борисом Кагарлицким. В 2006 году большая часть коллектива ИПРОГ создала новый институт — ИГСО.

По мнению специалистов центра, в 2009 году правительство из опасений вызвать лавинообразное банкротство банков предотвратило крах рынка недвижимости. Наступившая вскоре мировая стабилизация позволила рассчитывать на скорее возвращение экономики к докризисному виду. "В результате ситуация была заморожена: цены остались чрезмерно высокими, а продажи чрезвычайно низкими. Удушающее воздействие на российскую экономику дорогой недвижимости целиком сохранилось", — отмечает Борис Кагарлицкий, директор ИГСО. По его словам, высокая стоимость жилья ограничивает возможности потребителей не менее, чем дорогая ипотека. Строительная сфера остается наиболее паразитической в национальном хозяйстве РФ. Это мешает промышленному развитию страны. При этом финансовое положение строительных компаний и связанных с ними структур остается тяжелым и принципиально не улучшилось за 2009-2010 год. Нарушение макроэкономического равновесия легко может сделать их неплатежеспособными.

После пережитой в 2009-м — первой половине 2010 года "посткризисной" эйфории в российской экономике вновь складывается сложная ситуация, говорится в отчете. На рынке труда возрастает напряженность. Потребительский спрос снижается. "Хотя сырье и ценные бумаги вернулись на планете к ценовым показателям до весеннего обвала рынков, это не обещает ничего хорошего. Стабильность мировой экономики крайне шатка. Новое снижение мировых цен на сырье способно резко обострить ситуацию в российской экономике и вызвать отложенный крах рынка недвижимости", — полагает Василий Колташов, руководитель Центра экономических исследований ИГСО. По его оценке, правительству может не хватить ресурсов для полной остановки падения. Власти будут спасать отдельные банки и строительные компании. Остальным для получения наличности придется пойти на распродажу скопившихся объектов. Медленное снижение цен может возобновиться уже зимой. Но радикальные перемены ждут рынок позднее.

"За первую половину 2010 года цены на жилье в России выросли более чем на 1 процент. В этот период отмечалось легкое оживление рынка. Наблюдатели констатировали рост сделок. Продавцы стали менее охотно, чем в 2009 году идти на скидки. Но общее состояние жилищного рынка осталось угнетенным. Повышение стоимости отечественной недвижимости шло вопреки мировой тенденции — росту предложения и сокращению спроса. Приход осени не оправдал оптимистических прогнозов: в середине октября рост цен остановился. Вопреки высоким нефтяным ценам в отечественной сфере продаж жилья начали проявляться последствия летней засухи. Снижение розничных продаж создало условия для ухудшения климата во всех областях экономики связанных с внутренним рынком России. Естественно, что жилье — самый дорогой "потребительский товар" — в числе первых должно было ощутить начавшиеся перемены", — строят мрачные прогнозы в ИГСО.

Аналитики петербургского рынка на прогноз ИГСО отреагировали болезненно. Они обвинили институт в некомпетентности и в том, что его специалисты абсолютно не владеют ситуацией. Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН, полагает, что в ближайшие полгода жилищный рынок останется примерно в таком же состоянии, что и сейчас. Но мысли по поводу того, что следует ожидать краха на рынке недвижимости, по его мнению, надуманны. "Резкое снижение стоимости сырья снизит цены во всех сегментах рынка. Поэтому говорить о том, что это коснется только рынка недвижимости, неправильно. С другой стороны, кто сказал, что цены на сырье действительно снизятся? Да, экономика чуть встрепенулась. Но я думаю, что она начала оживать. Что касается рынка недвижимости, то он сейчас стабилен и никаких предпосылок к резкому изменению нет", — резюмирует господин Спарак.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, полагает, что сложившаяся сегодня на рынке недвижимости ситуация — лишь очередной цикл его развития, отголосок нестабильной экономической ситуации. "Появление более дешевого предложения жилья — вполне нормальный процесс, основанный на потребностях рынка, исходя из которого, можно прогнозировать увеличение доли жилья массового спроса. В условиях низкой обеспеченности россиян доступным жильем этот факт можно рассматривать как положительную тенденцию. Однако не считаю это крахом рынка, это тоже движение, причем в лучшую для потребителя сторону. Другой вопрос, за счет чего будет дешеветь предложение: за счет создания более экономичных форматов жилья, исходя из таких факторов, как локация, метражи, планировки квартир, или за счет снижения качества строительства? Не думаю также, что произойдет массовый крах строительных компаний: сегодня ряд игроков, наоборот, активно пополняют свой "земельный банк" с целью обеспечения себя работой над новыми проектами. Да, экономическая ситуация по-прежнему нестабильна, но не патовая", — заключает госпожа Васильева.

Еще более резок в своих высказываниях Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg: "Мне кажется, что этот прогноз и эту оценку дает компания, которая абсолютно не владеет текущей ситуацией на рынке. То, что они описывают, в действительности происходит практически с точностью до наоборот. Мы совершенно четко видим восстановление спроса в сегменте жилой недвижимости, и прекрасно понимаем, что в России рынок жилья, в том числе строительная отрасль, является одним из локомотивов экономики. В нашей стране огромное количество ветхого, аварийного, низкокачественного жилого фонда, который нуждается в реновации и реконструкции. Огромное количество людей нуждается в улучшении жилищных условий. То есть потенциальный спрос существует, и платежеспособный спрос также существует", — уверен господин Пашков.

По данным Knight Frank St.Petersburg, рынок Петербурга по объему сделок вышел на показатели 2007 года, и снижения объема продаж в компании не фиксируют. "В течение этого года мы наблюдаем возобновление ипотечного кредитования. А в текущих условиях при нынешнем уровне цен и доходов, ипотека — один из основных "драйверов" спроса на жилую недвижимость. Восстановление рынка ипотеки, смягчение условий и увеличение объемов выданных ипотечных кредитов, безусловно, напрямую отразится на спросе — будут его стимулировать. Для всех профессионалов рынка недвижимости совершенно очевидно, что мы уже прошли "дно" рынка в прошлом году, и подавляющее большинство строительных компаний с большими или меньшими потерями остались на плаву и сохранили бизнес", — рассуждает господин Пашков.

Он также согласен с тем, что роста цен, действительно, нет, и его в ближайшее время ожидать не стоит. Ограничивающее влияние на ценовую динамику будут оказывать проекты комплексного освоения территорий, как, например "Северная долина".

"Что касается жилого рынка в целом, то большинство девелоперов возобновили свои проекты, запускают новые и ищут участки под застройку. И мне с трудом верится, что все эти люди, многие годы работающие на рынке недвижимости, хуже понимают, что делают, чем представители Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений", — язвительно замечает господин Пашков.

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов не менее резок в своей критике отчета ИГСО: "Во-первых, налицо подмена понятий. Две трети жилищного рынка составляет вторичный рынок, поэтому, говоря о строительстве, рассуждать о крахе всего рынка жилья несколько странно. Соответственно, об искусственном поддержании рынка жилья и речи быть не может. Как вы себе это представляете, учитывая, что вторичный рынок формируется простыми собственниками объектов и спросом на эти объекты? Это рассуждение из разряда недавних слухов о том, что риелторы искусственно завышают цены на вторичном рынке. На рынке десятки тысяч риелторов, вы думаете, они могут все договориться? К тому же риелторам бессмысленно завышать цены, так как продажа в этом случае затягивается, и риелтор разорится на рекламе объекта", — негодует господин Сандалов.

Говорить, что "ситуация была заморожена" силами государства, по его мнению, тоже некорректно. По данным ФРС, снижение количества сделок купли-продажи в 2009 году составило не более 15%. "А это значит, что рынок сузился, но работал! И продолжает работать сейчас. На основании каких данных сделан вывод о снижающемся потребительском спросе? По официальным данным, в 2010 году зарплаты работающего населения выросли больше, чем инфляция. Да, в мае резко, на 20 процентов, снизились цены на нефть, поэтому люди стали выжидать, спрос на недвижимость снизился. Но это нормальная реакция рынка, которая не говорит о грядущем крахе. Категорически не соответствует истине утверждение, что в мире цены на недвижимость снижаются, что с середины октября рост цен остановился. Какие страны имеются в виду? Я точно знаю, что в Финляндии, во Франции, например, цены растут весь 2010 год! Меня поразила взаимосвязь рынка недвижимости с летней засухой! Господа, о чем речь? В России львиную долю продовольствия составляет экспорт. Даже если цены на какие-то продукты увеличатся, это приведет к изменению структуры потребления, а не к снижению объемов потребления. Если подорожает, скажем, гречка, покупать больше будут картофель. Но покупать будут. Если у человека раньше была возможность купить квартиру, то изменение цен на гречку, поверьте, на его возможность купить квартиру не повлияет", — рассуждает господин Сандалов.

"Тот текст, который я вижу, больше похож на искусственное сведение недостоверных фактов с тем, чтобы создать превратное впечатление о состоянии и перспективах рынка недвижимости. Подобных "страшилок" в 2009 году мы видели достаточно, но ни одна из них не оправдалась. Авторы, судя по всему, просто пытаются спровоцировать панику", — уверен в деструктивном характере отчета ИГСО господин Сандалов.

Олег Привалов