Рынок загородного домостроения оживился

Одной из главных тенденций последних месяцев на рынке загородной недвижимости стала более активная продажа готовых домов в коттеджных поселках (либо объекты на стадии строительства, реже — участки с обязательным подрядом на строительство дома). Например, весь прошлый год и всю весну текущего года продавались исключительно участки, которые составляют сейчас две трети в предложении. При этом участники рынка полагают, что в следующем году на рынке начнутся гораздо более серьезные перемены — владельцы "зависших" проектов вынуждены будут либо продавать бизнес, либо серьезно снижать цены.

Как сообщила Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", в настоящее время покупателей более всего интересуют готовые дома по цене 3,5-10 млн. руб. При этом спрос не распространяется на недвижимость, которая уже пару лет простояла. "По цене менее 6 млн руб. домовладений — единицы, поэтому скорее диапазон цен действительно реальных предложений — 6-10 млн. руб. Также чуть вырос интерес к элитным объектам по цене примерно 20 млн руб.", — говорит госпожа Трошева.

Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский констатирует, что третий квартал 2010 года для загородного рынка оказался весьма активным. По сравнению с первым полугодием на 30-40% увеличились продажи земельных участков стоимостью до 2 млн руб. Отмечен рост спроса и на коттеджи бизнес- и элиткласса от 15 млн руб. "Однако здесь он, конечно, не так велик — не более 10 процентов. Но уже то, что рынок всколыхнулся даже по таким проектам, налицо. Причина активизации рынка понятна. Если на растущем рынке, осенью объекты дорожают, и наиболее эффективно продажи идут весной, перед сезоном, когда цены ниже, то на снижающемся и стагнирующем рынке все с точностью до наоборот. Продавцы, понимая, что впереди зима и спящий рынок, пытаются продать объекты и снижают цены, формируя "горящие" предложения. Хотя из примерно 180 поселков на рынке Петербурга и Ленобласти активные продажи сейчас ведут не более чем по пяти десяткам. Тем не менее даже с таким предложением активизация спроса перед зимой налицо", — говорит господин Уманский.

Еще одна тенденция, которая проявилась за последние полгода: весной и летом девелоперы стали активно заявлять о своих новых проектах, чего не было уже очень давно. Появились новые игроки — "Сателлит Девелопмент", холдинг "Империя" — те, которые никогда ранее не занимались загородным рынком. Также активизировались и застройщики, которые известны своими проектами в городе ("Строительный трест", ЦДС) — теперь они стали заявлять о своих загородных проектах.

Несколько оживились и те проекты, которые долгое время были в стадии заморозки. Например, "Евросиб Девелопмент" заявил о воскрешении "Большой Медведицы".

"Растет доля экономкласса: наконец-то застройщики стали следовать не своим амбициям, а соответствовать ожиданиям покупателей, которые хотят приобрести загородную недвижимость недорого. Сейчас экономкласс занимает уже порядка трети рынка", — отметила госпожа Трошева.

По-прежнему наиболее активно развивается северное направление, которое пользуется популярностью у покупателей. Самый интересный для покупателей и продуктивный с точки зрения появления новых проектов — Всеволожский район.

Активное развитие показывает и южное направление, более всего здесь предложений в Гатчинском и Ломоносовском районах. Предложения на юге разношерстные: здесь встречаются и элитные домовладения по цене 20 млн руб., и экономкласс по цене 5-6 млн руб.

Что касается цен, то, как говорят эксперты, они в последнее время практически не меняются. Правда, речь идет о ценах предложения. Цены сделок всегда ниже на 15-20%, однако застройщики их не афишируют, а предпочитают договариваться с покупателями.

В структуре рынка по-прежнему большую долю составляют участки. "Это и понятно — финансовое положение загородных девелоперов не позволяет им реализовать полноценные проекты с застройкой. На самом деле большую часть продавцов и называть девелоперами нельзя — они просто когда-то дешево купили землю и намеревались потом ее продать втридорога. Но не вышло, и теперь приходится называть свою землю проектом и продавать в нем небольшие наделы, потому что крупные никому не нужны. За по-настоящему интересными, с архитектурной концепцией и понятным статусом земли, проектами, как правило, стоят банковские структуры, причем не просто в качестве того, кто выдал кредит, а скорее в качестве акционеров. К сожалению, массовая продажа участков пошла в ущерб только-только начавшему свое развитие рынку коттеджных поселков. Качество такого предложения зачастую такое низкое (нет даже межевания, не говоря уже о возможности подключения к коммуникациям), что назвать проект, где просто продаются куски земли, коттеджным поселком, язык не поворачивается", — негодует госпожа Трошева.

В настоящее время, по ее словам, наиболее удачны те проекты, которые выходят в диапазоне самого востребованного предложения, — 3,5-6 млн руб., и где девелоперы продают не просто землю, а готовые дома, либо участки с подрядом и небольшим сроком строительства.

Сегодня самые дорогие участки предлагаются (на I полугодие 2010 года) в Курортном районе. Самое дешевое предложение сосредоточено в районах, удаленных от города (Кингисеппский, Волховский, Волосовский).

На конец августа 2010 года на построенные коттеджи приходилось лишь 18% предложения (по количеству объектов). Основная доля приходится на строящиеся объекты или участки с обязательным подрядом — это около 600 тыс. кв. м. На рынке таунхаусов на построенные объекты приходится 16% предложения, на этапе строительства находится около 270 тыс. кв. м. Сейчас девелоперы предпочитают не рисковать и не застраивать проекты, а строить непосредственно под клиента: купил участок — построили дом. С одной стороны, это снижает риски, но с другой стороны, как говорят эксперты, если нет построенных проектов, снижаются темпы продаж. Многие покупатели, хотят видеть, что они получат в итоге, хорошо, если девелопер хотя бы возведет демонстрационный коттедж.

На рынке сегодня лидером являются коттеджные поселки, где предлагаются только участки под застройку — доля их составляет 46% от всего предложения. Бизнес-класс по количеству поселков в реализации составил 14%, на класс "элита" приходится 11% проектов.

Наиболее крупным проектом, вышедшим на рынок в 2010 году, является комплекс "Петровские сады" (Приозерский район). Заявлено 750 домовладений, в продаже находятся первая и вторая очереди (276 участков).

При этом участники рынка говорят, что в ближайшее время можно ожидать новых подвижек на рынке загородного жилья. "Что-то в будущем году должно произойти с проектами, которые "зависли". Либо девелоперам придется снижать цену, потому что сроки реализации проектов уже зашкаливают, либо продавать свой бизнес, который на этом сильно теряет", — рассуждает о будущем госпожа Трошева.

Роман Русаков