Когда говорят о загородном жилье, то почему-то имеют в виду только индивидуальное строительство, забывая о многоквартирных домах. А зря! Этот сегмент подмосковного рынка недвижимости в ближайшее время ждет мощный рост.
Работать в Москве, а жить в области
Квартиры в спальных районах Москвы — более дешевые, приобретаются они в основном не очень обеспеченными людьми. Аналогичная ситуация складывается с подмосковными городами-спутниками, своего рода спальными сателлитами столицы. Большинство жителей ездят отсюда на работу в столицу.
Квартиры в этих городах, которые зачастую вплотную примыкают к административной границе Москвы, из-за низких отчислений на социальные нужды имеют низкую себестоимость — это 10-20% от стоимости возведенного жилья, а не 30-50%, как в Москве. Поэтому они дешевле столичных в 2-2,5 раза. Так, в Одинцове квадратный метр в монолитно-кирпичных домах индивидуальной планировки стоит в среднем $410, в Химках и Мытищах — по $400, в Реутове — $390, в Красногорске — $380, в Балашихе — $350, в Лобне — $320. Для сравнения: типовая новостройка в столичном Зеленограде стоит около $450 за метр. Квартиру в монолитном доме в Москве можно приобрести лишь за $600 (за исключением Братеева, где они продаются по $420). Квартиры в кирпичных домах в ближнем Подмосковье можно купить по $400, тогда как в столице они дешевле $900 за метр не продаются.
Цена зависит от трех параметров: экологической обстановки в городе-спутнике, удобства сообщения со столицей и расстояния до нее. Так, более удобные с транспортной точки зрения Мытищи (электричка идет туда 20 минут) дороже Балашихи или Лыткарина, откуда до центра Москвы можно добраться лишь за 1,5 часа. В транспортном отношении Одинцово и Лобня равны, однако в первом квартиры дороже: здесь лучше экология.
Кстати, в отличие от столицы, где цены на жилье после кризиса упали на 40%, областные новостройки выросли в цене в среднем на $50 за квадратный метр. По мнению Владимира Волянского, эксперта по подмосковному рынку агентства недвижимости "Миэль", "рост цен связан с увеличением интереса к подмосковным квартирам москвичей, чего до 1998 года не наблюдалось. Из Москвы в область потянулись люди, готовые поменять свои городские квартиры на областные с доплатой".
Аналогично объясняет рост спроса и цен директор по маркетингу компании "Полиграфжилстрой" Андрей Куприянов. "Москва ведь не резиновая. И себестоимость строительства жилья в столице с каждым годом становится все выше,— говорит Куприянов.— Поэтому многие москвичи предпочитают двухкомнатную квартиру в Пушкино однокомнатной в Марьино".
Спрос, как утверждают опрошенные нами специалисты, будет только расти, поскольку подмосковный рынок жилья сильно недооценен. А главное, ближнее Подмосковье — это реальная альтернатива московским спальным районам. Риэлтеры не исключают, что через несколько лет города-спутники, расположенные в 20-километровой зоне от МКАД, сами станут спальными районами столицы, большинство их жителей будут работать в Москве, а транспортные сети города и области станут единым целым. Тенденция "работать в Москве — жить в области" прослеживается среди всех категорий покупателей подмосковных квартир все сильнее.
Несмотря на рост спроса, дальнейший рост цен вряд ли возможен. По прогнозам риэлтеров, максимум — это их повышение на 2-5% в год, причем коснется это лишь самых популярных городов-сателлитов (Химки, Одинцово, Красногорск и т. д.). Это связано с изменением строительной политики в Московской области (см. интервью). Если в прошлые годы строительство новых домов было "размыто" по всей области, то теперь оно концентрируется в радиусе 20-30 км от МКАД, и предложение просто станет адекватным спросу.
В некоторых городах из-за увеличения объемов строительства цены будут падать. Так, например, происходит в Лобне, где метр жилья за год подешевел на $30.
Вторичный рынок: чем дальше, тем дешевле
Все вышесказанное имеет отношение к домам-новостройкам. Вторичный рынок подмосковного жилья развит намного хуже. Причина — неоправданно высокие цены. За квадратный метр в "хрущевской" пятиэтажке просят столько же, сколько за жилье в новом доме. Аналогичная ситуация и на столичном рынке. Однако он, во-первых, более динамичен, во-вторых, в продаваемые новостройки в столице можно вселиться лишь через год-полтора, а это не устраивает многих покупателей, особенно тех, кто покупает новую квартиру, предварительно продав старую. В-третьих, московские пятиэтажки все-таки расположены в обжитых районах, и многие приобретают квартиры на вторичном рынке именно из-за района. А представить себе престижный район Люберец, за который нужно переплатить по $50 с метра, достаточно сложно. Квартиры на вторичном рынке в ближнем Подмосковье покупают разве что жители тех же городов.
Еще более удручающи перспективы рынка жилья в городах, удаленных от Москвы более чем на 30 км. Работы здесь нет, а покупать тут квартиру, чтобы ездить в Москву, мало кто хочет. Поэтому квадратный метр жилья в дальнем Подмосковье стоит около $150-230 (зависит от размера города и его удаленности от столицы). Так, в Истре (40 км от МКАД) однокомнатная квартира стоит $10 тыс., а в Наро-Фоминске (60 км от МКАД) — $7 тыс. Однако ясно, что такая экономия выходит боком: пробегая в день по сотне километров, автомобиль быстро "съест" то, что удалось выгадать на покупке квартиры.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ