Аренда пошла в рост
Ситуация несколько стабилизировалась
На петербургском рынке жилой аренды в течение летнего сезона наблюдалось перемещение спроса арендаторов от самых дешевых вариантов в сегмент квартир с более высокими потребительскими характеристиками. Участники рынка говорят, что рынок аренды по-прежнему остается малоцивилизованным, и в ближайшее время говорить о каких-то подвижках в этом вопросе не приходится. Между тем наведение порядка в юридических вопросах, касающихся сдачи жилья внаем, может повлиять и на цены на квартиры, приобретаемые в собственность.
"Несмотря на то, что в целом сохранилась "кризисная" тенденция к совместной аренде жилья друзьями и родственниками, теперь это делается не столько в целях максимальной экономии, сколько для того, чтобы оптимизировать затраты на аренду квартиры в хорошем состоянии, — констатирует руководитель отдела аренды жилой недвижимости АРИН Татьяна Болбошенко. — Квартиры с низкими потребительскими характеристиками перестали пользоваться спросом. Перед владельцами такого жилья теперь стоит выбор — либо снижать цену, либо производить ремонт, оснащать квартиру бытовой техникой, чтобы сдавать ее по среднерыночной цене".
Согласно данным АРИН, по сравнению с началом года в летний период спрос на аренду жилья вырос не менее чем на 40%. Появился интерес к объектам бизнес-класса и элитной недвижимости, поскольку в город возвращаются экспаты из других регионов страны и из-за рубежа. "В сегменте элитного жилья сложилась ситуация, когда предложение на рынке не соответствует запросам, предъявляемым арендаторами к жилью подобного класса, — отмечает Татьяна Болбошенко. — Если раньше определяющим фактором было местоположение квартиры, то теперь на первом месте стоит уровень безопасности, наличие парковки, внутреннее техническое оснащение. Выбор скорее будет сделан в пользу новостройки на Московском проспекте, а не барской квартиры на набережной Мойки".
По сравнению с летом прошлого года зафиксирован незначительный рост арендных ставок — в пределах 10%. По данным АРИН, летом 2010 года стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем составила 16-17 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 22-24 тыс. руб. в месяц, а трехкомнатной — 27-28 тыс. руб. в месяц. Средняя арендная ставка на комнаты находилась на уровне 8-10 тыс. руб. в месяц.
Наибольшей популярностью в летний сезон 2010 года у арендаторов пользовались Московский, Выборгский, Невский, Приморский и Калининский районы.
По мнению экспертов АРИН, сейчас наблюдается процесс стабилизации рынка. Осень-зима — время традиционного спада активности, а значит, и снижения арендных ставок на жилье. В настоящее время наблюдается некоторый ажиотаж, вызванный приездом студентов, он продлится примерно до начала октября, затем наступит период затишья с понижением стоимости аренды примерно на 10-12%.
Особая ментальность
Руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Андрей Соколов говорит, что объем рынка аренды жилья в Санкт-Петербурге из года в год практически одинаков. Арендуют жилье в основном те люди, у которых нет денег на покупку его в собственность (за исключением временно проживающих в данной местности — студентов, рабочих и т. д.).
Между тем председатель комитета Государственной думы по собственности Виктор Плескачевский на проходившем в Петербурге форуме ProEstate говорил, что рынок аренды жилья остается еще вне правового поля. "На Западе институт аренды жилья четко регламентирован. Договор аренды защищает права арендатора практически так же, как договор собственности, и расторгнуть договор аренды собственник без веских оснований не может. Это влияет и на цены на жилье, которое приобретается в собственность — аренда является вполне приемлемой альтернативой жилью в собственность", — говорит депутат.
"В Германии, например, более 50 процентов жилья — арендованное. Люди понимают, что могут прожить в таком доме или квартире всю жизнь и никто их не выгонит, потому что это жилье специально построено с целью сдачи его в аренду. И цены на него корректируются рынком — в кризис, например, они упали практически в два раза. Российский рынок аренды жилья еще долго не будет цивилизованным, ведь класс рантье в нашей стране только зарождается", — говорит Сергей Шатуновский. генеральный директор компании "Ленстройжилсервис" и УК "Бастион Нева".
Он отмечает также, что в России мало профессиональных игроков на рынке аренды жилья. На Западе — в Европе, в Америке — есть сложившийся класс собственников (физических лиц, организаций, фондов), которые занимаются сдачей жилья в аренду на долгосрочной основе. "Наш же рынок на 80 процентов состоит из квартир, доставшихся случайно от родственников, либо "образовавшихся" в результате изменения жизненной ситуации, и на 20 процентов — из квартир, которые были приобретены с инвестиционной целью. Все это жилье сдают в аренду на недолгий срок по плохо оформленным документам, что не рождает доверия ни к арендодателям, ни к рынку в целом. И дело тут не в законодательстве, а в нашей ментальности", — резюмирует господин Шатуновский.
Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды компании "Петербургская недвижимость", также указывает на то, что в западных странах существует закон о риелторской деятельности, в котором взаимоотношения всех сторон процесса четко прописаны. "Западные риелторы работают по другой схеме — арендодатель приходит в агентство, заключает договор и сдает свой объект в управление менеджеру. С этого момента арендодатель общается только с агентом, а платежи получает на свой счет в банке. Арендатор также имеет дело только с агентом, который решает все спорные ситуации, которые в обязательном порядке фиксируются письменно. А если конфликт невозможно уладить переговорами — агенты обращаются в суд, это обычная практика. Агенты, как правило, получают фиксированную зарплату. Арендодатель отчисляет агентству с арендной платы определенный процент, а арендатор оставляет агентству 2-3 залоговые суммы, которые получает при окончании аренды, если имущество сохранилось в надлежащем виде. Российский рынок жилой аренды пока далек от западного варианта. В России каждое агентство самостоятельно разрабатывает договор аренды. Профессиональные надежные агентства никогда не бросят своего клиента и помогут разрешить конфликт между арендатором и арендодателем. Однако договор заключается только между арендатором и арендодателем, и с юридической точки зрения агентство не несет ответственности за его исполнение. В последние три года резко увеличилось количество непрофессиональных агентств, которые не имеют даже собственного офиса. Радикально изменить ситуацию возможно только на законодательном уровне", — уверена госпожа Сурнина.
Андрей Соколов, впрочем, сомневается, что ситуацию с арендой жилья можно как-то скорректировать внесением изменений в законодательство: "Это особенность российского менталитета. Люди не верят власти — сегодня одни правила игры, завтра другие. Поэтому они считают, что своя квартира — это гораздо надежнее, чем арендованная".