За последние месяцы в Воронеже были анонсированы сразу четыре новых проекта в сфере гостиничного бизнеса, а облправительство планирует сдать в аренду государственный отель «Брно» частной компании, которая должна будет реконструировать здание. Эксперты отмечают, что пока явного дефицита номерного фонда в городе нет, но инвесторы новых проектов рассчитывают, что он возникнет в будущем – с ростом деловой активности в регионе.
Совокупный номерной фонд гостиниц Воронежа сегодня составляет свыше 700 комнат. Основные отели города – «Арт-отель» (56 номеров), Benefit Plaza (133), «Петровский пассаж» (41), «Феникс» (28), «Брно» (334), «Россия» (59), «Дон» (41). Несмотря на то что даже действующие гостиницы далеко не всегда заполняются, 2010 год стал на гостиничном рынке Воронежа этапом анонсирования целого ряда проектов по строительству новых отелей. Примечательно, что оживление началось после того, как губернатор Алексей Гордеев заявил, что в городе не хватает качественных гостиниц, которые обязательно потребуются в ближайшие годы – в связи с прогнозируемым экономическим ростом в регионе.
Так воронежская группа «БиК» заявила о намерении построить четырехзвездочный отель на 52 номера площадью 4,8 тыс. кв. м в центре города на одной из главных улиц. Его конкретное месторасположение до сих пор не раскрывается. Объем инвестиций декларировался на уровне 500 млн рублей. Часть суммы (порядка 20-30%) компания планировала взять в кредит. Как утверждал глава правления и основной владелец группы «БиК» Дмитрий Большаков, «финансирование готов выделить» Центрально-Черноземный банк Сбербанка (ЦЧБ СБ) России. Приступить к строительству «БиК» собирался в третьем квартале текущего года, а реализовать проект – до 2012-го. Господин Большаков уточнял, что в гостинице запланированы фитнес-центр, бассейн, ресторан, кофейня, два конференц-зала, а также подземная парковка. Нерешенным на тот момент оставался только вопрос управления отелем. «Так как у нас нет опыта в гостиничном бизнесе, мы хотим привлечь профессиональную команду. Уже ведем переговоры с несколькими сетями отелей», – рассказывал бизнесмен. Спустя несколько месяцев «БиК» частично скорректировал свои планы. В частности, количество номеров увеличилось до 65, общая площадь гостиницы – до 6 тыс. кв. м, а ее статус был изменен на трехзвездочный. Дмитрий Большаков объяснял решение тем, что «сейчас это самый оптимальный и востребованный рынком формат». Группа также отказалась от идеи привлекать сетевого оператора в качестве управленца и сократила объем вложений до 400 млн рублей. Как выяснил G, на сегодня проект находится в стадии разработки сметной документации, а строительство гостиницы начнется весной-летом 2011 года.
В июне проекты гостиничных комплексов презентовали еще два инвестора. Местные бизнесмены Павел Какалия и Александр Муштаев, совладельцы «Арт-отеля», рассказали о своих планах построить на улице Орджоникидзе на участке площадью 0,4 га 14-15-этажную четырехзвездочную гостиницу на 180 номеров. В ней запланированы восемь конференц-залов, два ресторана, фитнес-центр, бассейн, а также двухэтажная парковка. Отель будет «универсальным», чтобы в дальнейшем его можно было передать в управление сетевому оператору. Объем вложений декларируется на уровне 15-17 млн евро, из которых 30% составят собственные средства инвесторов, 70% – кредитные ресурсы ЦЧБ СБ РФ. Приступить к строительству бизнесмены планируют в начале 2011-го и в течение года возвести объект. Как недавно заявил Павел Какалия, «проектные работы сейчас идут полным ходом». А гостиничная сеть Rezidor Hotel Group объявила, что планирует открыть к 2013 году отель Park Inn Voronezh на 164 номера. Его точное местоположение и параметры пока не раскрываются. Известно лишь, что гостиница будет расположена в центре Воронежа, рядом со стадионом профсоюзов. В ней запланированы ресторан, фитнес-зал, конференц-зал, парковка. Проект реализуется в рамках соглашения между Rezidor и российской компанией ООО «Региональная гостиничная сеть», предусматривающего открытие 20 отелей сети Park Inn в крупных городах России. Стоит отметить, что Park Inn уже выходил в Воронеж и управлял гостиницей Benefit Plaza в Коминтерновском районе, однако позже партнеры прекратили сотрудничество.
В начале сентября стало известно еще об одном новом проекте гостиницы. Его разрабатывает группа компаний (ГК) «Основа». По словам управляющего партнера ГК Александра Калтыкова, речь идет о 10-этажном трехзвездочном отеле на 120-150 номеров площадью около 5,5 тыс. кв. м. Он будет построен на участке площадью около 1,8 тыс. кв. м на улице Донбасской. Объем вложений бизнесмен оценивает примерно в 500 млн рублей, из которых 30% составят собственные средства ГК, 70% – заемные ресурсы. Господин Калтыков сообщил, что переговоры о кредитовании в настоящее время ведутся с рядом банков, в первую очередь с ЦЧБ СБ РФ. Он также рассказал, что к управлению гостиницей будет привлечен сетевой оператор, поскольку «компания не имеет опыта в подобном бизнесе», а подписание договора должно состояться уже до конца сентября, однако с кем конкретно – назвать отказался. Приступить к строительству «Основа» планирует весной-летом 2011-го, сдать объект в эксплуатацию – в конце 2012-го – начале 2013 года. По подсчетам Александра Калтыкова, срок окупаемости проекта составит 7-10 лет, выручка отеля – более 200 млн рублей в год.
Власти тоже озаботились состоянием государственных отелей. Фонд госимущества Воронежской области в начале сентября выставил на аукцион право аренды ГУ «Гостиница администрации области» («Брно») сроком на 25 лет. Такое решение в облправительстве объясняют тем, что в сегодняшнем состоянии за гостиницу «стыдно перед гостями из других регионов, не то что из столицы или из зарубежья». «А ведь речь идет, если принимать во внимание месторасположение и размер, чуть ли не о главном отеле города», – подчеркивают чиновники. «Брно» расположена в самом центре Воронежа – в непосредственной близости от площади Ленина. 11-этажное здание было построено в 1984 году, его площадь составляет 13,48 тыс. кв. м. Это самый большой отель в городе. «Было решено, что инвестировать госсредства, по сути, в объект коммерческой недвижимости нецелесообразно. Поэтому выход из ситуации видится только в привлечении инвестора», – поясняют в облправительстве. Согласно документам тендера, минимальный размер годовой арендной платы составит 19,8 млн рублей. На арендатора ложатся также расходы за пользование земельным участком и эксплуатационно-коммунальное обслуживание объекта. Победитель аукциона, согласно условиям, будет обязан провести капремонт здания стоимостью до 250 млн рублей, часть этой суммы (какая – не уточняется) затем компенсируется региональными властями. Кроме того, арендатор должен обеспечить доступ к сети Wi-Fi в номерах и общественных местах гостиницы, предоставить услуги кафе или ресторана. Аукцион состоится 2 ноября 2010 года.
Впрочем, участники рынка считают, что инициатива властей по поиску арендатора для «Брно» «бессмысленна». «Гостиница находится в таком состоянии, что ничего толкового из нее не сделаешь. У здания устаревшие некачественные коммуникации, почти отсутствует система кондиционирования, многие номера площадью около 10 кв. м, что не вписывается ни в какие нормы, к тому же часть помещений продана, например бывший ресторан. По факту „Брно“ сегодня – это каркас, который практически ничего не стоит. Единственный плюс гостиницы – хорошее месторасположение. На мой взгляд, целесообразнее снести „Брно“, а на ее месте построить хороший современный отель», – говорит Павел Какалия.
К слову, орловским чиновникам реализовать подобный проект так и не удалось. В середине 2009 года администрация Орла выставила на продажу МУП «Гостиничный комплекс „Орел-отель“», включающее гостиницы «Орел» и «Русь» общей емкостью более 300 номеров. «Орел» занимает территорию в 10,57 тыс. кв. м и расположен в центре города на площади Мира. Включает 166 номеров и конференц-зал на 150 мест. Отель «Русь» рассчитан на 160 мест с конференц-залом. Его площадь – 4,925 тыс. кв. м. Стоимость гостиничного комплекса власти оценили в 312 млн рублей. Несмотря на то что аналитики называли ее адекватной, гостиничные сети интереса к МУПу не проявили, в итоге конкурс не состоялся, поскольку на него не было подано ни одной заявки.
Примечательно, что два проекта из заявленных четырех новых собираются реализовывать непрофильные инвесторы. В частности, ГК «Основа» ранее на участке на улице Донбасской, который теперь отдает под гостиницу, собиралась строить офисное здание на 10 тыс. кв. м. А группа «БиК» специализируется на строительстве и управлении офисными центрами. «Дефицита офисных площадей в городе нет, а хороших гостиниц явно мало», – объяснил решение «Основы» Александр Калтыков. Примерно так же свои действия аргументировал и Дмитрий Большаков, когда анонсировал гостиничный проект «БиКа»: «В Воронеже недостаточно отелей представительского класса. На миллионный город в центре всего три предложения – „Арт-отель“, „Феникс“ и „Петровский пассаж“ с совокупным номерным фондом всего около 130 комнат, что крайне мало. Поэтому мы решили отказаться от строительства пятого бизнес-центра в пользу гостиницы. Рынок офисной недвижимости Воронежа близок к насыщению, а новые отели нужны городу».
Профильные инвесторы точку зрения теперь уже своих коллег в целом разделяют – гостиничный сегмент города нуждается в переменах. В то же время причины анонсирования новых проектов видят не только в этом. «Деньги ищут способ приумножения, – заметил Павел Какалия. – Когда-то в Воронеже было выгодно вкладываться в строительство торговых центров, потом в офисную недвижимость. Сейчас эти ниши заняты. Соответственно инвесторы обратили внимание на гостиничный бизнес».
Впрочем, предпринимателей планы друг друга, похоже, не смущают. «Нам не придется конкурировать. Просто будем работать на одном поле. Для города-миллионника даже реализация всех заявленных проектов – далеко не предел», – говорит Дмитрий Большаков. Павел Какалия считает несколько иначе: «Если к уже заявленным проектам добавятся какие-либо еще, и все они будут реализованы одновременно, конкуренция между ними начнется серьезная. Номерной фонд, скажем, в 1,5 тыс. комнат в Воронеже не нужен. Впрочем, я уверен, что у нашего нового отеля в любом случае проблем с потоком посетителей не будет».
«Гостиницы – хороший, в целом стабильный вид бизнеса, – говорит управляющий гостиничным комплексом «Петровский пассаж» Анна Бородецкая. – Но сложный. В нем масса нюансов, не учитывать которые при строительстве и открытии отеля нельзя, особенно в связи с тем, что в скором будущем в нашей стране будет введена обязательная сертификация гостиниц. Плюс это многолетние инвестиции, поскольку средний срок окупаемости проектов составляет 10 лет. К тому же риски велики. Можно легко ошибиться с месторасположением отеля и его концепцией, из-за чего в итоге он будет не востребован».
А вот аналитики к такой активности бизнеса относятся неоднозначно. Алексей Петров, заместитель гендиректора ООО «Инвестиционная палата» (Воронеж), считает, что на 40-50% незаполненный номерной фонд в действующих отелях должен натолкнуть инвесторов на размышления. Кроме того, по мнению эксперта, далеко не факт, что в ближайшее время спрос на гостиничные услуги вырастет. В то же время он соглашается, что хороших гостиниц все-таки мало. «Воронеж не туристический город, поэтому спрос на отели у нас априори невысок», – подтверждает Павел Какалия. Однако он обращает внимание на то, что большинство гостиниц требуют реконструкции, а некоторые и вообще сноса. «С учетом того, что областные власти и лично губернатор Алексей Гордеев настроены вывести регион в число ведущих субъектов РФ, соответственно, деловая активность в Воронеже будет расти. Поэтому увеличивать номерной фонд необходимо, – уверен господин Какалия. – Ну какой серьезный бизнесмен поедет в город, в котором практически нет приличных гостиниц?»
По оценке руководителя управления финансирования стройпроектов ЦЧБ СБ РФ Юрия Ячного, к 2012 году, «как раз к тому времени, когда в Воронеже деловая активность доллжна стать высокой», в строй можно ввести отели в совокупности на 600-700 номеров. «К тому же проблема ведь сегодня не столько в том, что действующего гостиничного фонда не хватает, сколько в том, что зачастую он несовременен, – подчеркивает господин Ячный. – Я считаю, что, как только новые проекты войдут в активную стадию реализации, в старых гостиницах постепенно должна начинаться реконструкция либо же им вообще придется уйти с рынка».