На предстоящем форуме PROEstate его участники будут обсуждать проблемы саморегулирования в среде управления недвижимостью. Однозначного мнения здесь нет — если в строительной сфере саморегулирование заменило гослицензирование, то возникает вопрос, нужен ли институт СРО для управляющих компаний.
Большинство профессионалов рынка недвижимости все же не видят необходимости в создании такого института.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании "БТК девелопмент", полагает, что необходимость создания СРО в сфере управления и эксплуатации недвижимости — спорный вопрос. "С одной стороны, можно говорить о том, что российский рынок управляющих компаний сегодня стихийный и нуждается в структурировании. С другой — надо для начала понять и четко сформулировать роль этой организации: будет ли она очередной контролирующей организацией или же цель ее — способствовать "оздоровлению" рынка путем систематизации стандартов эксплуатации и управления недвижимостью", — говорит господин Абрамов. Впрочем, эти сомнения он высказывает лишь в части управления коммерческой недвижимостью. Для рынка управления жилой недвижимостью, как он полагает, появление СРО имело бы смысл: "Создание СРО могло бы решить множество проблем, в частности, был бы исчерпан вечный конфликт собственников и застройщиков, которые создают свои управляющие компании на объектах", — говорит он.
Сегодня сложно ориентироваться в большом количестве управляющих компаний (УК), рынок насыщен предложением данных услуг, но количество отнюдь не означает их качество. Реалии момента таковы, что УК может набрать персонал чуть ли не "с улицы", и в таком случае результат работы может весьма разочаровать заказчика. "Такую ситуацию, к примеру, мы наблюдаем каждый год в начале отопительного сезона в сфере обслуживания жилых объектов. Непрофессионализм сотрудников некоторых УК также приводит к высокой аварийности обслуживаемых ими объектов", — говорит господин Абрамов.
Создание СРО может "очистить" рынок от "компаний-однодневок" и УК с сомнительной репутацией. Сегодня, поскольку нет единых стандартов, выбирать достойную управляющую компанию можно по результатам ее предыдущей работы, пакету проектов и известному имени. "К примеру, мы при выборе HSG Zander в качестве УК делового комплекса BolloevCenter руководствовались именно этими критериями. Если говорить о добровольной сертификации, то, безусловно, она необходима, так как позволяет клиентам понять, что данная УК соответствует ряду параметров и не является однодневкой. Для рынка это в первую очередь возможность получить ответственных игроков. В идеале СРО в сфере управления и эксплуатации недвижимости должны стать гарантией качества оказываемых услуг и своеобразным лобби, которое будет влиять на законотворческий процесс. Переход рынка на саморегулирование говорит, конечно, о его зрелости и ответственности, но насколько он сейчас к этому переходу подготовлен, сказать сложно", — резюмирует господин Абрамов.
Владимир Альев, заместитель генерального директора строительной компании "Эдванс", рассуждает: "История создания СРО в строительстве имеет под собой определенную логику — государство решило ослабить регулирование отрасли и передало функции по лицензированию профессиональным сообществам. Что касается управляющих компаний — то живучесть их показал рынок, и в формировании саморегулируемых организаций я не вижу необходимости. Есть в этой отрасли профессиональные объединения вроде Гильдии управляющих и девелоперов, которые, на мой взгляд, решают все необходимые вопросы на уровне профессионального объединения".
Виталий Антонов, генеральный директор "Эспро Девелопмент", как и его коллеги, говорит о том, что выработка единых стандартов рынку необходима, но согласен с тем, что отрасль к появлению СРО еще не готова: "Профессиональное управление и эксплуатация — важная составляющая развитого рынка коммерческой недвижимости. Это специфический бизнес, отличающийся небольшой доходностью, где очень многое зависит от отношений между собственником и управляющей компанией. В нашей стране управление начало развиваться совсем недавно, менее 10 лет назад. Большая часть рынка управления поделена сейчас между компаниями с иностранными корнями и компаниями, которые были созданы собственниками для управления своими объектами. Естественно, перед ними стоят совершенно разные задачи, и приводить все к единому знаменателю было бы неправильно. Поэтому, с нашей точки зрения, рынок еще не готов к созданию СРО для управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Что касается сертификации, то этот шаг вполне оправдан. Например, в целях обеспечения качества предоставляемых услуг наша управляющая компания "Эспро Инжиниринг Сервисез" в 2005 году внедрила систему менеджмента качества ISO-9001-2000 и прошла сертификацию. Сертификаты подтверждаются ежегодно".
Адепты
Президент NAI Becar, вице-президент ГУД Александр Шарапов уверен, что переход отраслей на принцип саморегулирования позволяет приблизиться к тем нормам и правилам работы, которые существуют во всем мире. "Например в Германии немецкие специалисты нам рассказывали о принципах работы СРО в Европе. Мы увидели, что стандартами, выработанными СРО, активно пользуются, применяя их в том числе и при организации конкурсов и тендеров. Это позволяет заказчику четко оценивать предложения конкурсантов и выбирать оптимальное соотношение цены и качества услуги. В основе конкурсного предложения, договора подряда лежит четко определенный в соответствии с принятыми нормами объем работ. И заказчик уже на этапе выбора подрядчика видит, за какие работы он будет платить. В Германии оказываемые услуги четко регламентированы и прописаны в техническом задании. Благодаря этому заказчик может не волноваться, что он получит некачественные или неполные услуги. В России же на сегодняшний день победителя конкурса выбирают зачастую только по цене, даже не задумываясь, каким будет качество работ за указанные деньги. К сожалению, на рынке недвижимости много случаев, когда управляющая компания неграмотно работает на объекте и собственник несет убытки. Среди основных преимуществ СРО — устранение бюрократических барьеров, возможность передачи в СРО работ, которые предполагают повышенную опасность. Для нас такой организацией является СРО "Строители Петербурга", которое создано строительными компаниями, являющимися членами Союза строительных объединений и организаций. Статус СРО объединению был присвоен Ростехнадзором 31 декабря 2009 года", — рассказал господин Шарапов.
Несмотря на то, что управление недвижимостью как бизнес в России существует уже более 15 лет, единых стандартов управления у нас в стране до сих пор нет. Каждая управляющая компания устанавливает критерии обслуживания, исходя из собственных возможностей и представлений о том, как это должно быть. В итоге сегодня нередко на объектах, заявленных их владельцами как объекты одного и того же класса, на самом деле, предоставляются совершенно разные пакеты услуг по управлению — и в качественном отношении, и в количественном. А значит, страдают заказчики — и арендаторы, желающие получить за свои деньги достойный уровень обслуживания, и собственник, который рискует потерять арендаторов, а значит, и доход.
В затруднительном положении из-за отсутствия стандартов находятся и сами управляющие компании. Главным критерием победителя тендера на управление сегодня являются цены на услуги, лучшая из которых определяется простым арифметическим сравнением — лучше та, что ниже. Не имея стандартов, собственник не имеет возможности адекватно оценить полученные коммерческие предложения с точки зрения качества. Требуется большой профессионализм и опыт, чтобы понять, какой набор услуг и в каком количестве стоит за предложенной ценой. Совершенно очевидно, что наличие стандартов сделало бы эту процедуру гораздо прозрачнее и объективнее.
Каждая саморегулируемая организация имеет перечень документов, которые компания должна предоставить для вступления. Как правило, это учредительные документы, документы, подтверждающие факт внесения в государственный реестр записи о госрегистрации и т. д.
Однако для вступления в СРО этого пакета недостаточно. Саморегулируемая организация берет на себя ответственность за профессиональный уровень своих членов. Естественно, она хочет иметь как можно больше доказательств того, что компания, вступающая в ее ряды, что называется, не "подставит" организацию, ведь риски, возникшие в результате недобросовестно предоставленных услуг, покрывать придется всем членам СРО.
Как показывает практика, среди дополнительных документов, которые запрашивают СРО, могут быть, например, подробное описание материально-технической базы, которой располагает компания, информация о квалификации сотрудников, причем это не формальный список с перечислением сотрудников по специальностям, а персонифицированные данные об образовании, стаже работы по профессии, послужной список, а также портфолио компании, отзывы заказчиков и т. д. Практически везде приветствуется наличие сертификата менеджмента качества ISO-9001.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов напоминает, что, в отличие от строительной СРО, СРО управляющих, ТСЖ и риелторов строятся на добровольной основе, что не предполагает обязательного участия. Часть компаний пользуется едиными стандартами, а часть — находится вне профессиональных регламентов, что накладывает повышенные обязательства на первых и менее высокие требования — на вторых. "Очевидно, что саморегулирование должно быть не только добровольным, но и обязательным. Не должно быть огромного количества предпринимателей, предлагающих разнородные услуги. Услуги должны стандартизироваться в рамках профессиональных сообществ. Конечно, на втором этапе появится конкуренция внутри самого сообщества, появится конкуренция внутри СРО, но основные вопросы качества должны выстраиваться на основе профессиональных сообществ. СРО, несомненно, будет только на пользу рынку эксплуатации недвижимости, упорядочит деятельность управляющих компаний и установит некий минимальный ценовой порог вхождения на этот рынок. Необходимо более четко прописать критерии приема и членства, с тем чтобы в СРО не привлекались компании с сомнительной репутацией, что в дальнейшем может привести к банкротству самих СРО", — заключает Павел Созинов.
Кто ответит?
Марина Великорецкая, генеральный директор УК "Colliers International FM", рассказала: "Участвуя в тендерах на управление объектом, мы довольно часто в последнее время слышим от собственников вопрос о членстве в СРО. Вопрос этот в целом вполне оправдан, поскольку членство в СРО — не только имиджевая составляющая. Для владельцев недвижимости, передающих свои объекты в управление, это своего рода страховка на случай, если компания все же по каким-то причинам не сможет качественно обеспечить техническую эксплуатацию. В такой ситуации отвечать за это будет не только сама компания, а вся саморегулируемая организация, членом которой является "бракодел". Совершенно очевидно, что при такой постановке вопроса собственник объекта более защищен". Кроме того, отмечает она, поскольку СРО берет на себя ответственность за своих членов, то и требования к ним она предъявляет достаточно высокие, а это в свою очередь значит, что, привлекая к управлению компанию, состоящую в СРО, собственник может быть уверен в том, что работы на его объекте будут оказываться на действительно профессиональном уровне.
Объединение в СРО происходит не столько по общности профессиональных интересов и сферы деятельности, сколько по видам работ, которые выполняют члены СРО. Перечень этих работ в сфере строительства регламентирован приказом Министерства регионального развития РФ N624 "Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства".
Ряд работ по технической эксплуатации, которые проводят управляющие компании на объектах, обеспечивая безопасность и комфортное пребывание арендаторам и посетителям, в этом перечне оговорены — это работы по подготовке проектной документации, а также работы по строительству, реконструкции и капитальному ремонту. СРО, в ведении которых находятся эти работы, уже созданы. Проектными вопросами занимается СРО "Проект", строительными и монтажными работами — СРО "Монтаж". "Вступление управляющей компании в СРО необходимо и оправданно в том случае, когда компания оказывает услуги, указанные в перечне видов работ, самостоятельно. Наша компания управляет объектами на всех стадиях их существования — от этапа проектирования до этапа эксплуатации уже готового объекта. Поэтому для нас актуально вступление в обе саморегулируемые организации, чем мы и занимаемся в данный момент, — говорит Марина Великорецкая. — Если же компания готова отдать эти виды работ на аутсорсинг компаниям-членам СРО, то ей самой иметь такое членство совершенно не обязательно. Правда, компания должна быть готова к тому, что в этом случае ее услуги будут дороже, а значит, могут не выдержать конкуренции. Что же касается создания СРО для управляющих компаний, то, на мой взгляд, появление какой-то дополнительной структуры с теми же полномочиями, что и у первых двух, но специально "заточенной" под управляющие компании, не имеет смысла, поскольку противоречит самой идее СРО, членство в которой определяется не столько цеховой принадлежностью, сколько видами работ, которые производит компания".