После президентских выборов в России западные девелоперы впервые с августовского кризиса заговорили о новых проектах. По мнению риэлтеров, в ближайшие два-три года Москву ждет строительный бум.
В начале этого года американская компания Prudential Real Estate Investors (PREI, входит в пятерку ведущих риэлтерских компаний мира) объявила российский рынок недвижимости самым рискованным. Заняв последнее, 44-е место в составленном PREI рейтинге надежности, Россия тем не менее опередила все страны по доходности капиталовложений в недвижимость — 34,9%. И это несмотря на то, что в течение последних полутора лет из западных девелоперов в Москве продолжали строить только Enka и Capital Group. По словам Эндрю Виксома, директора отдела девелопмента и управления проектами компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, за 1999 год было сдано в эксплуатацию не более 40 тыс. кв. м офисных площадей класса A, а до кризиса западные девелоперы ежегодно "выбрасывали" на рынок в два раза больше.
Однако в конце прошлого--начале этого года у западных девелоперов вновь возник интерес к столичному рынку недвижимости. "Политическая и экономическая ситуация в России сейчас оценивается как благоприятная,— считает Григорий Куликов, генеральный директор риэлтерской компании 'Миэль'.— После президентских выборов в Москву стали приезжать не только крупные девелоперы из стран 'большой семерки', но и инвесторы из Австрии, Финляндии, Швеции, Венгрии".
Практически за несколько месяцев западные девелоперы обогнали российских конкурентов (см. таблицу). Таким образом, наметилась тенденция возвращения на столичный рынок недвижимости прежних и прихода новых игроков.
Что будут строить
Свидетельством перемен может служить тот факт, что девелоперы решили вернуться к реализации проектов, задуманных до кризиса. Так, ООО "Инвестиционно-строительная компания 'Деловой парк'" (учредителями которой являются австралийская компания Lend Lease, английская Chelverton Properties и группа российских частных инвесторов) уже в этом году приступит к реализации проекта "Ворота Москвы" — строительству офисно-делового центра на берегу Химкинского водохранилища стоимостью $500 млн. Первоначально начать строительство планировалось в конце 1998 года.
Компания Brookemil Group, построившая в Москве два здания комплекса Ducat Plaza, собирается приступить к реализации проекта Ducat-3. Enka намерена построить кино-концертный зал на территории комплекса Riverside Towers (другое название --"Красные холмы"). Американская девелоперская компания Hines вместе со своими инвесторами (Morgan Stanley, Dean Witter и TCW) также возобновила свою деятельность в Москве — в ближайшее время они планируют приступить к строительству второй очереди офисно-жилого комплекса "Покровские холмы" на северо-западе столицы. Как сообщили Ъ в представительстве французской компании Campenon Bernard SGE, в этом году может возобновиться работа над проектом строительства VIP-гостиницы в торговых рядах Китай-города (это совместный проект Campenon Bernard и Московского банка Сбербанка РФ), отеля на улице Балчуг (совместный проект с "СТ-Групп") и культурно-делового центра на Пятницкой (при участии Московской патриархии).
Интерес девелоперов к строительству деловых центров подогревает тот факт, что за последние полгода арендаторами была востребована большая часть пустующих площадей. По прогнозам риэлтеров, в конце 2000 года в Москве возникнет дефицит офисных помещений класса A (см. график). Это приведет к повышению арендных ставок на 15-20%. В такой ситуации офисное строительство вновь будет прибыльным.
При этом в последнее время зона интересов западных инвесторов и девелоперских компаний заметно расширилась. По мнению экспертов из Американской торговой палаты, иностранные инвесторы будут строить объекты под конкретного заказчика, открывающего в России собственное производство.
Андрей Иванов, директор отдела складов и производства компании Stieles & Riabokobylko, заявил Ъ: "После кризиса западникам стало понятно, что лучше открывать собственное производство в России, чем возить сюда готовую продукцию. В Россию пришли такие крупные автомобильные концерны, как, например, Ford, Renault. С ними придут подрядчики, им нужны будут производственные площади. О своем желании строить типографии в России объявили американцы и финны. Не менее перспективны вложения в строительство производственных площадей для косметической, табачной и пищевой промышленности".
Не секрет, что в Москве строить новые производственные корпуса негде. Однако есть масса заброшенных заводских зданий, в которых сейчас работают "блошиные" рынки. По данным компании "Миэль", в настоящее время в Москве пустует или используется не по назначению 15% промышленных площадей. Эти помещения и будут реконструировать девелоперы.
Риэлтеры считают перспективными инвестиции в строительство спортивных и развлекательных центров. Первой ласточкой среди подобных проектов станет строительство аквапарка в Лужниках, в котором принимает участие швейцарская фирма Iventa (предполагаемый объем инвестиций — $150 тыс.),— этот проект, кстати, тоже был приостановлен после кризиса. Работа над ним начнется в этом году. Девелоперская компания GVA Sawyer объявила о намерении построить на Варшавском шоссе мультиплекс с 12 кинозалами. В качестве инвестора GVA Sawyer привлекла американскую компанию "Киностар".
Особый интерес у иностранных компаний вызывает такой сегмент рынка коммерческой недвижимости, как торговые комплексы. Своеобразным толчком стало открытие мебельного магазина Ikea — проект оказался успешным. Дочерняя компания фирмы Enka "Рамэнка" на днях начала строительство гипермаркета "Рамстор-3" и собирается построить еще несколько супермаркетов. Общий объем инвестиций в них составит около $150 млн. Французская компания Metro обратилась к правительству Москвы с просьбой выделить участок земли площадью 10-12 га под строительство торгового центра, а GVA Sawyer построит два торговых комплекса в спальных районах площадью 25 и 90 тыс. кв. м.
Кто будет строить
Особое место на рынке нежилой недвижимости Москвы занимают иностранные подрядчики. Самыми активными игроками на стройплощадках столицы считаются компании Hochtief, Skanska, Ilbau, Codest. Этих подрядчиков как правило привлекают иностранные девелоперы, но и российские заказчики изредка пользуются их услугами. Так, Hochtief строила не только посольство Германии, но и новый терминал в Домодедово. Skanska работала по заказу российского АО "Тема" в "Смоленском пассаже". В настоящий момент Hochtief и Skanska строят "Теме" жилой дом на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе.
Более мелкие зарубежные подрядные организации (в Москве сегодня работает более 150) тоже начали выходить из спячки. По словам Михаила Гончарского, генерального директора французской компании "Солетаншстрой", выполняющей подряды на строительство подземных коммуникаций, сейчас условия работы изменились к лучшему — заказов стало гораздо больше и российские банки после кризиса с готовностью кредитуют реальный сектор.
В "Ассоциации инвесторов Москвы" считают, что с приходом на столичный рынок западных инвесторов число зарубежных подрядчиков может увеличиться. Однако, приход иностранных подрядных организаций искусственно сдерживается столичными чиновниками. Ежегодно правительство Москвы квотирует участие зарубежных строителей (см. справку).
Вопрос о земле
Главный вопрос, который волнует потенциальных инвесторов и девелоперов и сдерживает их активность,— о собственности на землю. В Москве создано две территориальные единицы с особым статусом (Москва-Сити и Зеленоград), в которых разрешена продажа земли, но реального механизма реализации земельных участков пока нет, а без этого девелоперов привлечь трудно. К тому же Госдума не исключает возможности отмены московского закона о территориальных единицах с особым статусом как противоречащего федеральному.
Зарубежных инвесторов отпугивает и возможность пересмотра итогов приватизации. Если это произойдет, иностранные компании трудно будет заманить на российский рынок без дополнительных правительственных гарантий. Тем не менее риэлтеры считают, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости Москвы нормализовалась.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА