Кризис метра
Мировой финансовый кризис заставил многих застройщиков приостановить или вовсе отказаться от реализации своих проектов на территории Нижегородской области. Несмотря на это, в минувшем году показатели по вводу жилья в регионе не только не снизились, но даже увеличились на 4% по сравнению с аналогичными показателями 2008 года, достигнув 1,4 млн кв. м. Эксперты предупреждают, что положительная динамика достигается исключительно за счет ввода в эксплуатацию тех объектов, которые начали строить еще до кризиса. И если застройщики не активизируются и не приступят к реализации новых проектов, то к 2012 году жилая недвижимость в Нижегородской области будет в дефиците
Показательная стабильность
По данным министерства строительства Нижегородской области, в 2009 году ввод в эксплуатацию жилых домов вырос на 4% по отношению к аналогичным показателям 2008 года и составил 1,402 млн кв. м общей площади. Из них большая часть, 65%, приходится на индивидуальное малоэтажное жилье. По динамике жилищного строительства регион занял второе место в Приволжском федеральном округе (ПФО), по объемам ввода — третье. По темпам индивидуального жилищного строительства Нижегородская область занимает первое место в ПФО, темп роста составил 143,3%. Итоги первых шести месяцев 2010 года также говорят о положительной динамике.
С января по июнь в Нижегородской области введено 616,1 тыс. кв. м жилья, что на 1% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. План по вводу жилья в Нижнем Новгороде выполнен на 84% (110,3 тыс. кв. м). Всего в текущем году в регионе запланировано увеличение объемов ввода жилой недвижимости в эксплуатацию на 3,4% до 1,45 млн кв. м. Положительную динамику эксперты объясняют завершением работ по тем объектам, которые были заморожены на время кризиса. «Если год назад в продаже на завершенной стадии находилось 23% домов, то сейчас этот показатель достиг 55%. Между тем на начальном этапе строительства находятся лишь 6% из общего количества объектов, а год назад этот показатель составлял 9%», — поясняет директор Нижегородского центра научной экспертизы (ЦНЭ) Татьяна Романчева. Согласно наблюдениям аналитиков, сейчас нижегородцы предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке из-за риска недостроя. В связи с этим, по данным ЦНЭ, стоимость вторичного жилья выше первичного на 7%. В целом, по оценкам экспертов, цены на недвижимость снижались до начала 2010 года, однако уже сейчас они полностью стабилизировались. По данным ЦНЭ, цены на жилье эконом-класса снизились на 16% и достигли 45,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Жилье бизнес-класса упало в цене на 7% до 53,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Из-за дефицита элитного жилья цены на него выросли на 2% и составляют 81,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
Застройщики пересели в эконом-класс
Вместе с тем эксперты отмечают некоторое оживление на рынке жилой недвижимости. На сегодняшний день заявлено несколько новых объектов. Так, группа «Выбор» начинает строительство жилого комплекса из восьми домов в центре Сормовского района Нижнего Новгорода, компания АСК уже ведет строительство 14-этажного жилого дома в Приокском районе. «Жилстрой-НН» продолжает застраивать жилой комплекс «Водный мир» в Автозаводском районе, готовятся к сдаче квартиры в жилом доме в границах улиц Нижегородской — Ильинской — Гоголя — Сергиевской и в новом микрорайоне в границах улиц Верхнепечерской и Богдановича. «Квартстрой-НН» летом 2010 года планирует начать возведение жилых домов эконом-класса, а сейчас реализует квартиры в комплексе «Европейский». «Жилстройресурс» открыл продажи в доме в комплексе «Город будущего». В последнее время застройщики все больше стали обращать внимание на строительство объектов эконом-класса, которое пользуется высоким спросом у покупателей. «Этот сегмент сейчас наиболее ликвиден на рынке. Сделки по покупке элитного жилья единичны, и устойчивого спроса не наблюдается», — отмечает генеральный директор группы «Столица Нижний» Олег Сорокин. «Люди предпочитают покупать небольшие по площади одно- и двухкомнатные квартиры», — соглашается председатель гильдии риелторов Нижнего Новгорода Александр Жилевский. Директор по маркетингу строительной компании «Жилстрой-НН» Ольга Сажина также считает, что жилье эконом-класса сейчас наиболее востребовано. «У нас огромная очередь на покупку квартир в „Водном мире“. Самый большой спрос на однокомнатные квартиры площадью около 30 кв. м и двухкомнатные около 50 кв. м. За счет уменьшения площади стоимость квадратного метра в таких домах составляет примерно 35 тыс. руб. Получается, что однокомнатную квартиру можно приобрести за 1 млн руб.», — поясняет госпожа Сажина.
В последнее время застройщики все больше стали обращать внимание на строительство объектов эконом-класса, которое пользуется высоким спросом у покупателей
Все — в сад
Активный спрос у нижегородцев эксперты отмечают и на загородную недвижимость. При этом на сегодняшний день застройщики не могут его удовлетворить в полной мере. В докризисные времена было заявлено более 20 организованных коттеджных поселков, но на сегодняшний день их осталось не более 15. Все они либо находятся на стадии строительства, либо реализация проектов вовсе остановлена. По данным группы «Триумф», строительство и продажи продолжаются в коттеджных поселках «Чешская деревня» и «Своя земля» (богородское направление), «Хельсинки клуб» и «Земляничная поляна» — в Кстовском районе, «Солнечный город» и «Морской бриз» — на берегах Горьковского моря. Заявлено несколько новых поселков: Новая Чернораменка в Балахнинском районе, Лесное подворье в Городецком, Берендеева деревня в Сокольском, Янтарный в Дальнеконстантиновском. «Но по-прежнему, как и пять лет назад, в регионе есть только два реально действующих загородных поселка — это Приозерное в Богородском районе и Козловка в Кстовском», — констатирует Татьяна Романчева.
Из-за дефицита цивилизованной загородной недвижимости нижегородские покупатели пока предпочитают приобретать или строить дома в деревне. Ситуация может измениться только в том случае, если застройщики будут до конца доводить начатые ранее проекты. «В этом сегменте Нижегородская область отстает от рынка Москвы и Санкт-Петербурга где-то на 15 лет. Между тем нижегородцы все чаще задумываются над переездом за город, предпочитая покупку более дешевых квадратных метров вместе с землей», — говорит генеральный директор группы «Триумф» Борис Горелик. По его информации, в 2004–2005 годах, когда рынок загородной недвижимости в регионе только начал развиваться, люди предпочитали дома по 1–1,5 тыс. кв. м. Сейчас большим спросом стали пользоваться коттеджи от 150 до 300 кв. м. Снизилась и стоимость: раньше сотка земли оценивалась от 40 до 540 тыс. руб. в зависимости от месторасположения, по последним данным эти показатели держатся на уровне от 60 до 240 тыс. руб.
Квартирный дефицит
Аналитики полагают, что ближайшие два года будут переходными для строительной отрасли Нижегородской области. В 2010 году региональное правительство рассчитывает увеличить ввод жилья на 3,4% преимущественно за счет ранее начатых объектов. Однако уже сейчас областные власти стали выставлять на аукционы земельные участки, которыми активно интересуются потенциальные инвесторы. «Это большой плюс, что власти идут навстречу застройщикам и пересматривают цены на землю. В некоторых местах стоимость участков снизилась в 1,5 раза», — говорит госпожа Сажина.
Однако, несмотря на некоторое оживление строительной отрасли, и застройщики, и аналитики не исключают дефицита в сегменте первичной недвижимости. «Я считаю, что 2011–2012 годы будут провальными, мы ощутим серьезный дефицит по части предложения», — категоричен Олег Сорокин. С ним соглашается и Татьяна Романчева: «Если сейчас застройщики не будут шевелиться и начинать новые проекты, то населению к концу 2011 — началу 2012 годов просто будет нечего покупать». Эксперты прогнозируют, что в 2010 году цены на жилую недвижимость будут находиться в умеренно стабильном состоянии, резкого роста или падения не предвидится.