Чуть больше года назад мэр Москвы Юрий Лужков в предвыборном запале заявил, что себестоимость строительства жилья в Москве "в скором времени составит около $150 за квадратный метр". В связи с этим ожидалось, что отпускная цена на квартиры составит $200 за метр. И цены действительно начали падать. Однако после выборов стало ясно, что одного лишь пожелания крупного градоначальника для снижения цен недостаточно. Напротив, последние решения столичных властей неминуемо приведут к росту цен на недвижимость в столице.
Оптимист — это успокоившийся пессимист
Для участников сделок по купле-продаже жилья у нас есть две группы новостей — хорошие и плохие. Начнем с хороших.
У покупателей квартир есть поводы для оптимизма: как показала практика первых месяцев года, пока не видно никаких признаков обещанного жесткого госконтроля за соответствием задекларированных доходов и расходов. Недавно по этому вопросу даже состоялись специальные слушания в Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР). И высокие налоговые начальники сообщили буквально следующее: никаких инструкций о применении этой статьи Налогового кодекса не издавалось, поэтому претензий насчет происхождения средств на покупку жилья покупателям не предъявлялось. Хотя бывает, что на местах налоговые инспекторы требуют от покупателей письменных объяснений по поводу несоответствия их доходов и расходов. Но это единичные случаи, к тому же объяснения покупателей даже не вносятся в компьютер, а сразу отправляются в мусорное ведро. Конечно, если вы человек видный, ваши объяснения никуда не выкинут: их аккуратно спрячут до нужных времен — а вдруг пригодятся? Все остальные могут пока не беспокоиться о легализации своих средств. Кстати, злополучная статья Налогового кодекса может быть отменена в ближайшее время — так, по крайней мере, настроены депутаты Госдумы, которые в ближайшие два месяца будут вносить поправки в действующее налоговое законодательство.
Вторая хорошая новость — нормализация процесса регистрации сделок с жилой недвижимостью — из разряда технических, но касается она не только покупателей, но и продавцов недвижимости в столице. Напомним, с 1 января нынешнего года все сделки с недвижимостью в столице проходят государственную регистрацию, как это и положено по закону. Но, как известно, законы не соответствуют житейской практике. В практике регистрации собственности на квартиры расхождения настолько значительны, что первые два месяца этого года рынок недвижимости был практически парализован. Еще бы, новая форма регистрации не учитывала технологии проведения альтернативных сделок — самого распространенного вида сделок на столичном рынке жилья.
Альтернативная сделка — это когда вы продаете и одновременно покупаете квартиру. Риэлтеры с осени прошлого года пытались убедить руководство Москомрегистрации (МКР), что если они будут регистрировать отдельно продажу квартиры и отдельно покупку квартиры, а не целиком пакет, то регистрировать им будет нечего, так как рынка недвижимости не будет. Ведь если продажу вашей квартиры МКР зарегистрирует, а покупку — нет, то вы останетесь без жилья. С другой стороны, если будет зарегистрирована покупка квартиры, но не зарегистрирована продажа, у вас окажется две жилплощади. Правда, у покупателя вашей квартиры не будет ничего: ни квартиры, ни денег. И все это на законных основаниях, причем расторгнуть сделку можно только через суд. Риэлтеры победили: уже в марте прошли регистрацию первые альтернативные сделки, и сейчас МКР при правильном оформлении документов регистрирует пакет за две недели. Прекратились драки в очередях в офисах МКР (один раз ОМОНу даже пришлось разнимать драку с участием 150 человек, не поделивших места в очереди).
Единственное, что пока отработано не до конца,— регистрация сделок купли-продажи, которые не заверены нотариально. Этим пока занимаются лишь два офиса МКР, а количество желающих отказаться от нотариата гораздо больше. Как известно, до введения новых правил регистрации за правильность поведения сделки якобы отвечали нотариусы, которые заверяли договоры и брали за это 1,5% от указанной в них суммы. Хотя на самом деле никакой ответственности не несли. При госрегистрации же всю ответственность несет МКР, поэтому нотариусы остаются не у дел. Покупатели и продавцы могут подать договоры в "простой письменной форме" (написанные от руки и не заверенные нотариально) и сэкономить те самые 1,5% — а это зачастую более $1 тыс. В МКР обещают, что к концу года количество офисов, принимающих безнотариальные договоры, увеличится до 12.
Третья хорошая новость касается продавцов недвижимости. Страх перед налоговым контролем и проблемы с регистрацией сдерживали покупателей, и сейчас на рынке образовался отложенный спрос на дешевое жилье, превышающий предложение. Так что если вы решились продавать квартиру — самое время. Через несколько дней наступает календарное лето, а это традиционное время спада покупательской активности.
Впрочем, спада может и не произойти. Последние нововведения столичных властей в области продажи новостроек могут ограничить поступление квартир на продажу, что создаст дефицит на первичном рынке жилья и переключит внимание покупателей на вторичный рынок.
Пессимист — это переплативший оптимист
Но главная новость все же касается пессимистов. И связана она с грядущим удорожанием жилья.
Столичное правительство за последние два месяца трижды встряхнуло рынок. В марте оно отменило оптовые продажи новостроек, в начале апреля подняло цены на новостройки в среднем на 12%, а затем запретило рассчитываться с подрядчиками квартирами и векселями.
Ъ писал о последствиях этих решений. Добавим лишь, что запрет на оптовые продажи был обойден достаточно просто: вместо прямой покупки оптовики через уполномоченные банки оформляли кредит департаменту внебюджетной политики строительства Москвы (ДВПС), который отвечает за реализацию построенной жилплощади, под залог квартир. Кредит не возвращается, вместо него оптовику отдаются квартиры. Однако количество коммерческих банков, кредитующих ДВПС, крайне невелико, поэтому финансовый поток сократился.
Впрочем, это не было бы так болезненно, если бы не другое решение городских властей — отмена зачетов и вексельных расчетов и переход с 1 июля на денежные расчеты со всеми участниками строительства жилья. Это по сути правильное решение — поскольку призвано оздоровить отрасль,— тем не менее уже в ближайшее время негативно отразится на рынке недвижимости.
Для специалистов не является секретом тот факт, что у ДВПС сейчас нет "живых" денег. Следовательно, фирмы, строящие жилье по городскому заказу, сильно рискуют остаться без оплаты. Ладно бы отменили только зачеты — строители это как-нибудь пережили бы. Но отмена вексельных расчетов может привести стройкомплекс в состояние ступора. Прелесть векселей для ДВПС как раз в том, что все финансовое бремя строительства ложится на самих строителей. ДВПС лишь оплачивает проценты по векселям, а они гораздо ниже, чем проценты по денежным кредитам. Теперь же город будет вынужден обслуживать более дорогие кредиты — 30% годовых в рублях вместо 6-8% годовых по вексельному кредиту. Отсюда вывод: себестоимость строительства жилья увеличится. На все эти факторы накладывается удорожание стройматериалов. Поэтому подорожание новостроек в ближайшее время — неизбежный факт. По прогнозам специалистов, за лето оно составит 6-10%.
Но не факт, что эти новостройки будут покупать. Цена за квадратный метр в районах массовой застройки — от $500 и выше — не устраивает нынешних покупателей. И они все больше внимания уделяют вторичному рынку. Развитие ситуации на нем предскажет любой внимательный наблюдатель — любое увеличение цен происходит по одинаковому сценарию. Сначала дорожают новостройки, затем за два-три месяца с рынка сметаются все дешевые одно- и двухкомнатные квартиры (за исключением типовых пятиэтажек, девятиэтажек и прочих домов с маленькими кухнями — они пользуются очень ограниченным спросом). А уже потом дорожает весь вторичный рынок. Как правило, с момента подорожания новостроек вторичный рынок подтягивается к аналогичному ценовому уровню в течение четырех месяцев.
Очевидно, что одной из целью перехода на денежные расчеты в строительстве было желание правительства Москвы "сыграть на повышение" цен. В какой-то мере затормозить рост цен смогут либо выброс на рынок новых объемов новостроек, либо летнее снижение покупательской активности. Если хотя бы одно из этих событий произойдет, средний уровень цен к концу года останется в границах $490-500 за кв. м (год начался со среднего уровня $400-420 за кв. м). Если нет — цены приблизятся к докризисной отметке $550 за метр. Иными словами, после 40-процентного падения цен в 1999 году рынок столкнется с их 35-процентным ростом в течение 2000 года.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ