Строители приходят к равновесию

В I полугодии в Санкт-Петербурге было введено чуть меньше 1 млн кв. м жилой недвижимости, это на 28% больше, чем за первую половину 2009 года. За январь — июнь 2010 года в Петербурге было выставлено в продажу 0,63 млн кв. м нового жилья. Это на 58% больше, чем за тот же период 2009 года. Спрос по сравнению с тем же периодом прошлого года вырос примерно на 40%. Строители констатируют — люди перестали бояться неопределенности и уже не ждут снижения цен. Впрочем, пока цены на новое жилье остаются стабильными. И по прогнозам вряд ли будут меняться и во втором полугодии.

На 1.06.2010 года в обжитых районах города находится 298 строящихся объектов, общей заявленной площадью 3,88 млн кв. м. До конца 2010 года к вводу заявлены 100 объектов, общей площадью 1,89 млн кв. м. Следует отметить, что сроки ввода по объектам корректируются ежемесячно в сторону пролонгации на 3-6 месяцев. Ввиду этого часть из заявленных к вводу до конца 2010 года будет перенесена на 2011 год.

Объем предложения — суммарная площадь непроданных квартир в строящихся жилых объектах в пределах границ города на 1.06.2010г составляет 2,58 млн кв. м жилья.

За июнь 2010 года в продажу вышло 9 объектов общей площадью 205,77 тыс. кв. м (3 597 квартир) в Выборгском, Кировском, Красносельском, Невском, Петроградском и Приморском районах Санкт-Петербурга. В Ленинградской области вышло в продажу 7 объектов общей площадью 53,48 тыс. кв. м (864 квартиры) в Волосовском, Всеволожском, Выборгском, Гатчинском и Тосненском районах.

Из выведенного на рынок нового жилья 88,9% — жилье массового спроса. "За первое полугодие наблюдалась активизация по выводу новых объектов в продажу, наиболее крупными стали "Северная долина" компании "Главстрой СПб" (146,4 тыс. кв. м), "Южный" компании ГДСК (59,4 тыс. кв. м), "Дальпитерстрой" (Шушары) — 54,7 тыс. кв. м, 5-я очередь комплекса на Бадаева/Коллонтай компании "Темп" (35,5 тыс. кв. м) и ряд других. За январь — июнь 2010 года в обжитых районах города вышло в продажу 16 объектов общей площадью 383,0 тыс. кв. м", — рассказали в консалтинговом центре "Петербургской недвижимости". На долю крупных застройщиков пришлось 49,2% (8 объектов, 188,3 тыс. кв. м) от выведенных в продажу площадей. Что касается введенных площадей, то на долю крупных застройщиков приходится 45,4% от общего количества введенных площадей (733,2 тыс. кв. м).

Спрос растет

Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", отмечает, что спрос по сравнению с тем же периодом прошлого года вырос примерно на 40%. "Несомненно, увеличение спроса заметили не все застройщики — там, где не ведется строительство, нет и продаж, и наоборот. Кризис не создал критической ситуации для нормальных застройщиков, но выявил тех, у кого проблемы были и до кризиса. В частности, некоторых строителей мало интересовали пожелания покупателей, и теперь, когда клиенты стали более разборчивы, они предпочли более грамотных, дальновидных и надежных застройщиков. Эта тенденция получит продолжение и в будущем. Все больше заметно на рынке расслоение предложения. Качественные проекты, которые имеют удачные планировки, местоположение, возводятся надежными застройщиками и где девелоперы ведут грамотную ценовую политику, все больше востребованы. Многие застройщики уже начали повышать цены на свои объекты. При этом часть строительных компаний, из тех, что ранее допустили серьезные ошибки в позиционировании, распределении финансовых потоков, планировках квартир, формировании "среды" жилья, вынуждены цены "опускать", так как спрос на их объекты минимален", — говорит госпожа Трошева.

Она отмечает, что если в начале года в структуре сделок преобладали малогабаритные квартиры в домах экономкласса, то сейчас увеличилось число сделок по бизнес-классу и элите. В настоящее время тенденция повышения активности продаж, которая началась еще в третьем квартале текущего года, продолжается. Большим спросом пользовался экономкласс, однако отдельные качественные проекты бизнес-класса и элиты вызывали устойчивый интерес у покупателей. Лидерами спроса по-прежнему остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры рациональной планировки в домах высокой и средней степени готовности. Из предложения активно "вымываются" малогабаритные квартиры (студии, однокомнатные и двухкомнатные) особенно в домах со средней и высокой стадиями готовности; по трех- и четырехкомнатным квартирам проводятся акции, стимулирующие спрос, особенно это показательно в сегменте экономкласса, и у некоторых застройщиков, работающих в сегменте бизнес-класса.

Генеральный директор "ЮИТ Лентек" Михаил Возиянов отмечает, что сегодня существует большая ценовая дифференциация между объектами на начальном этапе строительства и близкими к вводу в эксплуатацию, разница может достигать 25% на аналогичные квартиры.

Без колебаний

По данным "Петербургской недвижимости", средние цены предложения за январь-июнь 2010 года в сегменте экономкласса подвергались незначительным колебаниям в пределах 1%. Средняя цена предложения на 1.07.2010 года составляла 69,5 тыс. руб./кв. м.

Яна Долотова, заместитель директора направления "Новое строительство" АН "Итака", говорит, что самый востребованный тип жилья на рынке строящейся недвижимости сегодня — студии до 1,9 млн рублей и однокомнатные квартиры до 2,7 млн рублей. На них приходится около 50% от общего потребительского спроса. Двухкомнатные квартиры востребованы в ценовом диапазоне до 3,8 млн рублей.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, говорит, что самые низкие цены предложения можно найти в Красносельском районе и в периферийных районах. У покупателей есть определенные ожидания, которые они связывают с местоположением, понимая, что оно напрямую влияет на политику ценообразования. Наиболее высокий уровень цен в Центральном, Петроградском, Василеостровском районах (районы перечислены в порядке уменьшения цены). В середине ценового диапазона Приморский, Московский, Красногвардейский районы. Совсем немного им уступают Фрунзенский, Выборгский, Кировский.

Ольга Бойко, начальник отдела аналитики группы компаний "Аверс", говорит, что проекты комплексного освоения территорий (КОТ) оттягивают на себя часть покупательского спроса за счет низкой цены на старте продаж. "Одним из ярких примеров является "Северная долина", которая в апреле-мае этого года оттянула на себя значительную часть клиентов на первичном рынке.

В сегменте бизнес-класса произошло снижение в пределах 1%, средняя цена предложения на 1.07.2010 года — 94,3тыс. руб./кв. м. Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, говорит, что бизнес-класс всегда в периоды различных рыночных потрясений страдает сильнее всего. "В значительной степени спрос начинает переориентироваться на более доступное по цене жилье, то есть "входит" в экономкласс. В основном все кризисы бьют по зарождающемуся у нас среднему классу", — рассуждает господин Пашков.

В сегменте элитного жилья цены выросли на 5,7%, средняя цена предложения на 1.07.2010 года составляла 196,1 тыс. руб./кв. м. Лариса Инченкова, исполняющая обязанности коммерческого директора ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", говорит, что на рынке премиального жилья одной из главных тенденций прошедшего полугодия стало то, что застройщики стали выводить в продажу новые объекты после затишья 2009 года. В короткий период в премиальном сегменте появилось шесть объектов. Причем по части из них начало продаж планировалось на 2009 год, но стройки были приостановлены. Таким образом, благодаря дружному выводу этих домов на рынок, предложение в первом полугодии выросло, а объем замороженных проектов сократился. В результате объем предложения в премиальном сегменте жилья сегодня составляет около 300 тыс. кв. м. Объем значителен, но это на 6% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

"Важно отметить, что в настоящее время на рынке продолжается рост спроса. И темпы роста спроса опережают рост предложения. Объем продаж по итогам первого полугодия составил 33 тыс. кв. м, это на 24 процента больше, чем в аналогичном периоде 2009 года. Наряду с традиционным интересом к готовым домам выделилась новая тенденция — значительно активнее стали покупать на начальном этапе. Вернулась вера в перспективность инвестиций на ранней стадии строительства. Например, 40 процентов сделок корпорации за период апрель — июнь — это покупка на начальном этапе строительства. И в целом по рынку подтверждается повышающийся интерес к новым домам, что обуславливается, как правило, возможностью подобрать наиболее подходящий вариант при относительно невысоких ценах. Все это свидетельствует об активизации рынка недвижимости", — говорит госпожа Инченкова.

"Думаю, что текущая ситуация на рынке сохранится и в ближайшие полгода. В среднем по рынку не ожидается какого-либо серьезного роста цен, однако по отдельным объектам он возможен. Дело в том, что по некоторым объектам мы сейчас столкнулись с тем, что спрос превалирует. То есть план продаж выполняется в гораздо более короткие сроки, чем ранее планировалось. А чтобы сбалансировать эту ситуацию, застройщик постепенно поднимает цены продаж, чтобы выйти на планируемые показатели", — прогнозирует госпожа Трошева.

По ее мнению, на рынке недвижимости в ближайшие полгода будут прослеживаться две противоположные тенденции. Первая — нехватка ликвидного жилья, сбалансированного по соотношению цена-качество и, соответственно, рост цен на него. Вторая — нехватка денежных средств у населения и, соответственно, понижение стоимости менее ликвидного жилья.

Бизнес уступает эконому

В структуре сделок за последний год экономкласс потеснил бизнес-сегмент, 60-70% — это сделки по студиям и однокомнатным квартирам. Именно в экономклассе появилась категория покупателей, которая ранее не могла себе позволить покупку жилья. Такая возможность появилась у людей благодаря длительным рассрочкам, которые в настоящее время предоставляют большинство строительных компаний. Правда, условия сильно различаются.

Госпожа Трошева говорит, что за полгода в структуре сделок ипотечные сделки составляют 3-5%. Восстановление ипотеки после кризиса пока не произошло. Большинство покупателей используют рассрочки. При этом 30% сделок на первичном рынке — стопроцентная оплата. Впрочем, понемногу ипотека возрождается. Анастасия Цыганова (Негребецкая), ведущий эксперт-аналитик "GVA Sawyer Санкт-Петербург", рассказала, что за первое полугодие 2010 года выдано 2 873 ипотечных кредита на сумму 5 млрд руб, а за весь 2009 год было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 7 млрд руб. Средний размер кредита составил 1,7 млн руб. "Рассрочка — более интересный для покупателя вариант, ее легче получить, но в то же время ежемесячные взносы гораздо более существенные, поскольку срок погашения короче, чем в случае с ипотекой. Поэтому каждый покупатель выбирает вариант, подходящий ему, исходя из особенностей ситуации", — говорит госпожа Цыганова.

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов говорит, что объем предложения на первичном рынке в I квартале 2010 года существенно сократился по сравнению с аналогичными периодами до кризиса 2007-2008 года, практически в 1,5 раза. "В настоящее время на первичном рынке у нас в продаже стоит 233 объекта недвижимости. Часть этой недвижимости уже зарегистрирована УФРС, а часть только условно введена застройщиками и в той или иной мере сдана в эксплуатацию. На сегодняшний момент каждый третий объект из 233 уже построен. 10 процентов объектов находится в стадии заморозки — это 21 дом. Еще зимой мы говорили о 40 объектах, а теперь количество замороженных объектов вдвое сократилось. Но не стоит забывать, что и в лучшие годы около 5-7 процентов домов также были проблемными. Некоторые объекты были заморожены еще с 90-х годов", — рассуждает господин Созинов.

Роман Русаков